上海試水保障房貨幣化配建機制，綠城“地王”成爲嚐鮮者？

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

2024年8月初，綠城以48.048億元總價競得的徐彙區斜土街道XH128D-07地塊（簡稱“徐濱地塊”），單價13.1萬元/平方米，刷新上海乃至全國地塊樓板價紀錄，成爲新地王。

這宗“地王”項目備受行業關注的一點在於，破除了以往上海土地出讓的慣例，不再需要配建5%的保障房。自2012年開始，上海就在土地出讓規則中設定了商品房開發商要配建5%保障房的規則。

綠城“地王”能夠突破規則的原因在於上海在近期推行保障房貨幣配建機制。9月5日，上海市房屋管理局（下稱“上海房管局”）在其官方公衆號發文解釋“保障房貨幣化配建機制”，透露上海開展保障房貨幣化配建試點，結合房地產市場供求關係和保障房供需的新變化，統籌市場和保障、增量和存量，探索保障房貨幣化配建新機制，走出保障房房源籌措新路徑。

其中指出，在上海市有關部門指導下，目前，徐彙區正積極探索徐濱地塊實施保障房貨幣化配建新機制。經上海市相關部門聯合審議，將徐濱地塊配建的實物形態保障房等額轉化爲貨幣化配建資金，再由徐彙區財政部門安排專門預算資金，收購徐彙區龍華街道海波花苑 96 套存量房屋用作爲保障房供應。

這意味着，綠城“地王”將成爲上海開展保障房貨幣化配建試點的嚐鮮者。隨着這一項目的啓動，今後上海各區可根據需求，探索讓更多地塊參與保障房貨幣化配建機制的可能性。

“地王”新玩法

根據上海房管局的解釋，保障房貨幣化配建機制，具體是指在新建商品住房項目中按規定比例實物配建的保障房，可以結合項目實際情況，選擇等額轉化爲貨幣化配建資金，並交由區住房保障平臺機構收購各類適配存量商品住房或二手房，定向用於住房保障。

這種模式相對靈活。上海房管局稱，貨幣化配建機制下，各區可根據項目實際情況，選擇將新建商品住房項目中按規定比例實物配建的保障房，等額轉化爲貨幣化配建資金，實行封閉運行、專款專用。區住房保障平臺機構再結合區域租賃需求，通過收購適配的中小戶型存量商品住房或二手房定向用於住房保障，滿足相關保障對象的安居需求，從而使保障房房源佈局更加合理，供應更加精準，更好體現職住平衡。

“通過貨幣化配建機制收購的存量商品住房或二手房，與原實物配建的保障房相比，在房源總面積、總套數、總價值上不減少、不降低，並更具適配性，更有靈活性。與新配建保障房相比，該方式能在房源總面積、總套數、總價值不減少不降低的基礎上，使保障房房源佈局更加合理，供應更加精準，同時達到消化存量優化增量。”上海房管局強調。

此次綠城“地王”項目，正是在這樣的背景下所推行的實踐。具體的做法是，徐彙區探索徐濱地塊實施保障房貨幣化配建新機制。經上海市相關部門聯合審議，將徐濱地塊配建的實物形態保障房等額轉化爲貨幣化配建資金，再由徐彙區財政部門安排專門預算資金，收購徐彙區龍華街道海波花苑 96 套存量房屋用作爲保障房供應。

這筆資金，綠城或許也並不需要額外支付。綠城上海區域公司相關人士回覆21世紀經濟報道記者時強調，徐濱地塊是通過招牌掛獲取，除了土地款項之外不存在其他額外費用，也沒有保障房配置一說。

這對綠城“地王”項目來說算是利好。業內保守預測，綠城“地王”打造出來的產品未來售價在17萬元/平方米左右。該項目附近在售的香港置地“啓元”均價17.8萬元/平方米。

分析人士指出，在城市核心地段，高端住宅小區與保障房的混合，可能對社區觀感帶來一定的限制。因此，讓房地產市場歸市場、保障歸保障，這是雙贏的局面，更是一個積極的信號。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，上海試水保障房貨幣化配建，一方面保證區域保障房供應量，另一方面，是爲高端項目的獨立性打造開了一道口子。

宋紅衛續稱，上海成爲第一個試水保障房貨幣化配建機制的城市，也是樓市銷售行情倒逼的結果。未來一旦取消限價，新出讓的大部分適合做高端項目的地塊大概率會採用這種模式。

保障房籌措加速

在去庫存承壓與土拍熱度下降的市場行情下，如何平衡商品房與保障房供給體制的均衡發展，已成爲地方政府與房企的新課題。今年以來，中央政策層面也加速推動存量房去化與保障房建設兩者之間的協調互動。

綠城“地王”項目的實踐，也可以作爲各地加快保障房供應的借鑑。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰分析稱，“保障房的籌措和配置，需要根據市場的需求進行調整，可以讓更多新市民、青年人‘住得滿意’。”

陳杰表示，上海通過探索保障房貨幣化配建的新機制，一方面實現創新優化保障性租賃住房實施方式，除按單個項目配建、按區統籌配建的實物配建模式外，增加貨幣化的配建路徑，由各區根據區域租賃供需實際，精準配置資源，增加了政策適用的靈活性；另一方面有助於提升保障房供給效率和住房保障工作水平。通過收購適配的存量商品住房或二手房，可有效縮短保障房輪候週期，加快優化保障房供給，更好地促進職住平衡、供需匹配。在一定程度上，這將加速保障房的籌措，也是上海實踐消化存量優化增量的一次突破與創新。

近年來，上海保障性住房的籌措也在加速。截至2024年7月底，上海已累計建設籌措各類保障性租賃住房51.7萬套（間）、供應32.3萬套（間），分別爲“十四五”規劃總目標的86%和81%，在解決新市民、青年人等住房困難羣體“租得到”問題上取得了明顯成效。

第三方研究機構數據顯示，2024年上半年政府保障房地塊交易規模以長三角市場爲主流，交易了近1700萬平方米，市場份額35.1%。長三角土地市場的保障類（住宅+商業）地塊交易金額達到了347.1億元，雖然同比下滑44.1%，但是市場份額超過62%。

數據顯示，2024年上半年，躋身行業排名前列的大房企拿下保障房配建地塊的金額增長是最快的。比如，上海地產集團協議出讓金超過115億元，市場份額超過20%，其次是浦發集團、長春城投；保利發展、中建三局、三一集團等重點大型企業，也都加大了對保障房+商業地塊的獲取增速。

在這種背景下，綠城徐濱地塊的嚐鮮，對後續長三角乃至全國土地出讓市場具有一定樣本意義。