上海浦東將有重要變化！新增這些主中心、主城區，實力扛得住嗎？

前兩天，小觀推送了

浦東新區近日在有關會議上發佈信息：至2035年，浦東將新增世博-前灘城市主中心，新增張江、金橋、川沙3個城市副中心。

消息一出

引發廣泛關注

尤其是對於川沙將成爲

與徐家彙、五角場齊名的城市副中心

不少人直呼“沒想到”

當然，也有不少網友關心

房價一度炒到20多萬一平米的前灘

後勁怎麼樣？

能不能扛得住這波地產下行？

世博-前灘想要躋身

以陸家嘴、外灘爲代表的城市主中心

究竟有沒有硬核實力？

黃浦江畔一席一位

前灘樓宇租金價格直逼陸家嘴

今年以來，有關前灘二手房價格下跌的消息甚囂塵上。整個二手房市場的低迷，的確也衝擊了作爲上海“新貴”地塊的前灘。一位中介公司經理人告訴記者，從去年7月份開始，前灘的成交量一直較低，這種情況也基本維持到今年。從一些中介公司APP上的公開數據也可以看到，早在2021年，可以賣到20萬一平方的前灘高品質社區東方悅耀，如今的成交價普遍在12萬-13萬左右。

有經理人分析，這一方面是因爲前灘周邊的新房、次新房很多是小戶型，市場需求不高。以往購買的人羣中，有不少是爲了孩子在旁邊的重點小學讀書。然而目前“掛戶口”的房子太多，導致生源超額。這意味着，即使你買了前灘的房子，也未必就能進它的重點小學。於是，價格就這樣下來了。

房價下跌，對一個地塊的市場價值，一定會產生影響。不過，回看前灘的崛起之路，以及當下前灘地區各類已落地的配套和人羣結構，也不難發現，前灘作爲規劃中“城市主中心”，已經起勢。

這裡要插一個知識點，什麼是“城市主中心”。根據《上海市國土空間近期規劃（2021-2025年）》，上海城市主中心涵蓋了傳統的商業活動區——南京西路、人民廣場、新天地、外灘、陸家嘴、中山公園等，也有近年來關注度一路飆升的活力板塊——徐匯濱江、北外灘，以及前灘。

前灘地處世博園區南側，北接世博後灘拓展區、耀華地塊，西臨黃浦江和徐匯濱江地區。早在2012年，前灘正式被納入上海總體規劃，命名爲“前灘國際商務區”。

前灘的開發時間雖短，卻有不少人無我有的優勢。首先，沿江。從這一輪規劃中可以看出，上海未來的城市主中心基本圍繞黃浦江這條軸線。要知道，大江大河不可複製，這也就把前灘擡上了一個新的高度。

以往，商業設施不大喜歡在沿江區域佈局，因爲沿江就意味着有一個方位臨水，人是走不通的，相當於只能做剩下三個面的生意，其實是影響人流量的。但是前灘卻在短時間內吸引了前灘太古裡、晶耀前灘、前灘L+PLAZA陸家嘴廣場、前灘31等諸多商業項目。可見黃浦江畔一席一位，是多麼吸引人。

與此同時，緊鄰陸家嘴的地理位置，也讓它成爲商務資源外溢的首選地。前灘企業天地一至四期、晶耀商務廣場、前灘東方廣場、前灘時代廣場、四方城等辦公項目的落地成熟率都很高。而且，前灘的租金價格直逼陸家嘴。

多家市場機構數據顯示，截至去年7月，前灘區域的空置率一直控制在5%至6%。就連前灘信德中心這樣剛剛交付不長時間的大樓，根據去年底的數據，出租率也能達到70%。而且樓裡很多都是優質外企，比如世界500強松下電器、英國最大的汽車製造商捷豹路虎、世界上最大的體外診斷供應商之一奧森多醫療等。

再者，徐匯濱江與浦東前灘幾乎同時開發，也讓兩岸形成優勢聯動，共同組成黃浦江畔的新“黃金三角”，吸引了大批投資者。當然，由於兩岸地鐵相距兩站，通過龍耀路隧道駕車也僅需10餘分鐘，一定程度上存在競爭關係。

總的來說，浦東和浦西毛細血管般的城市規劃尺度不同，整個浦東更像是由一個個大型且獨立的社區拼貼而成的城市。比如，內環內有聯洋社區、源深體育中心社區、花木社區等，中環有北蔡社區，御橋社區等。前灘作爲一個較新的社區板塊，在它的南北方亦各有成熟社區替代品。這兩年，就有不少消費者選擇在浦江鎮和三林板塊置業，前灘的房價能否回升還要靜觀其變。

去年10月，太古裡的中心廣場，遊人如織。張弛 攝

張江金橋產業豐富成熟

進入城市快速發展期

這一輪規劃中，上海一共有五角場、金橋、花木、張江、川沙、莘莊、虹橋、真如、吳淞等9個城市副中心。其中，金橋、花木、張江、川沙4個在浦東。

城市副中心的設立，往往是爲了帶動主城區內、中、外環區域的發展，分散城市主中心的壓力和密集度，讓主城區能夠得到相對均衡的發展和提升。

城市副中心的建設首先要具備一定的綜合服務能級，能夠滿足周邊城市地區的綜合服務需求。同時，也最好能承擔面向市域或國際的特定職能，如科技創新、綜合樞紐、國際旅遊、會展文化等。

因此，雖然都稱之爲“副中心”，但由於9個副中心所在區域的歷史和資源稟賦存在較大差異，副中心職能的規劃導向和發展定位也呈現差異化。

比如，花木是2001年公佈的上海第一代城市副中心之一，與真如、徐家彙、五角場正好分屬人民廣場輻射線的四個頂角。而這樣的規劃，也是爲了讓四個地區能夠成爲周邊片區的區域中心，更好承接服務老百姓生活的功能作用。

不過，與浦西的三個城市副中心不同，花木的發展重心一直不在商務商業上，而是逐步發展成了一個行政文化中心。目前，上海東方藝術中心、上海圖書館東館、上海博物館東館、浦東圖書館、上海新國際展覽中心等大型文化場館均在花木地區，花木也被認爲是和人民廣場齊名的文化樞紐。

新增的金橋、張江兩個城市副中心，明顯更偏重經濟功能。尤其張江，素來被認爲是上海的創新“發動機”。前幾年，張江本地員工憑一己之力，帶飛周邊幾個板塊的房價，以至於在張江租個房子，價格都直逼浦西的市中心地段。

金橋相比之下，聲量似乎小一些。如果沒記錯，上一次金橋上熱搜，似乎還是因爲商業體啦啦寶都門口的巨大高達立像。當然，金橋能成爲副中心，總歸也是有原因的。

啦啦寶都門口的大高達立像

1990年，浦東大開發，重點建設“兩橋一嘴”。陸家嘴迎來大量的金融機構入駐，順順當當成爲金融中心。外高橋在對外開放的大背景下做起了保稅區。金橋的定位則是出口加工區，逐步形成了以白色家電、紡織、食品等產業爲主的集羣。與此同時，碧雲和聯洋兩大社區也應運而生，成爲“產城融合”的初級產物。

不過，30多年來的發展中，浦東的城市規劃相較浦西，功能性更加涇渭分明一些，產業歸產業，居住歸居住。“人”的幸福感也必然會在低密度的商業配套和大尺度的街區中受影響。因此，此番上海2035規劃中把張江和金橋升級成副中心，意思也就不言自明。

當然，相比徐家彙、花木、真如、五角場等老牌的城市副中心，目前張江和金橋的城市功能和融合度還欠缺了一些。一些企業公司的研發、生產在這裡，也希望把管理、銷售、策劃、行政搬過來，卻發現這裡公園、住宅、醫院、學校的供給還不夠體量。

不過，金橋、張江最大的優勢恰恰在於產業的豐富性、成熟度。不需要費勁導入人口，人口自然而然就集聚了。而建設一座城市，其實最難的往往是人口導入，人口有了，配套跟上也是早晚的事。從這個意義上講，這兩個城市副中心的建設週期可能會更短一些。

張江科學城。

“最遠”副中心何以崛起？

川沙迎來一波新發展機遇

不得不說，川沙作爲城市副中心，是最特別的一個，因爲它距離上海市中心實在是比較遠。不過川沙的實力和戰略定位還是要從歷史上說起。

在《川沙新鎮國土空間總體規劃（2020-2035）》的開頭，就提到川沙曾經是上海第一強縣。1993年浦東新區成立，川沙由縣變爲鎮，這之後再隨着區劃調整、南匯併入浦東，誕生了新的川沙新鎮和祝橋鎮。

川沙整合六竈地塊，打造上海國際旅遊度假區（迪士尼）；而祝橋整合川沙原機場鎮部分，發力浦東機場。然而爲了給這些重大工程囤地，從上世紀90年代到2010年，川沙實際上錯失了自身發展的良機。周邊的金橋、張江、花木都起來了，它依舊落寞。

1985年末的川沙縣行政區劃。

後來迪士尼開園，雖然也爲川沙創造了GDP，並帶動了周邊的民宿發展，但對於今天川沙副中心來說，其實影響力有限。直到今天，川沙仍有大片區域看上去比較荒涼，甚至有種待開發的鄉野即視感。

不過，由於川沙位於浦東中部地區的地理中心，正好被張江、迪士尼和東方樞紐環繞包圍，自然而然也就成了未來各種國家戰略的重要銜接點。

首先，受益於張江東擴。在《張江科學城發展“十四五”規劃》中，張江科學城已經向東擴區到川沙鎮域範圍內，直接納入了整個華東路以西的川沙城鎮。

其次，受益於度假區東擴。在上海“十四五”期間，將完成機場聯絡線度假區站的開發，以便後續利用區位交通優勢引入與迪士尼樂園項目互補互促的項目，形成“雙核驅動”效應，帶動度假區和川沙城市副中心開發。

更重要的是，川沙的軌交網絡也在不斷完善。目前川沙本身已經有貫穿上海東西的“地鐵之王”2號線，可以直達唐鎮、張江、花木、陸家嘴、人民廣場、南京路、靜安寺等熱門商圈。

隨着今年機場聯絡線的建成，這條全長68.6公里，途經閔行、徐匯、浦東新區3個行政區的線路，也將在川沙設度假區站。未來，川沙副中心將成爲浦東樞紐通往市中心的第一站門戶區，5-10分鐘內可達浦東樞紐，30分鐘內可達虹橋樞紐。川沙，也將成爲全市唯一能半小時內到達虹橋、浦東兩大樞紐的城市副中心。川沙，未來可期。

《川沙新鎮國土空間總體規劃（2020-2035）》

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作者：杜晨薇

微信編輯：佳思敏

校對：曉川