上海國企推盤術 港城中環匯·雲啓720套房源“低價入市”

觀點網 此前碧桂園柏悅翔灣項目傳出爛尾消息，給上海樓市又籠罩上一層陰影。

據悉，柏悅翔灣原定於8月10日的交房儀式被取消，至今交付承諾仍未兌現。

在房地產企業深陷債務危機的時代，國企成爲購房者最後的信任對象。

8月17日，上海港城集團旗下港城中環匯·雲啓項目官宣取證，均價僅6.5萬/平方米，給上海中外環樓市扔了一記重磅炸彈。

該項目在開放首日即有超600組購房客前來看房，兩天超千組購房客來訪。

性價對比

2021年12月1日，上海港康企業管理有限公司以底價45.14億元競得浦東新區北蔡御橋社區單元（Z00-0902）NH021b-05地塊、NH021a-06地塊、NH021b-09地塊、NH021b-13地塊，房地聯動價62500元/平方米。

據瞭解，該地塊出讓面積157921平方米，爲混合用地，NH021b-05地塊規劃爲租賃住房，NH021b-09地塊規劃爲普通商品房、辦公樓，NH021a-06地塊商業用地、辦公樓、普通商品房，NH021b-13地塊是科研設計用地。

因此，港城中環匯·雲啓其實是一座體量達到56萬方的大型產城融合綜合體。

根據出讓規劃顯示，港城中環匯·雲啓提供的住宅套數下限合計2352套，此次即將推出的是79-187平方米2-5房，共計720套房源。

從地理位置上看，港城中環匯·雲啓與中環和外環均相接，6.5萬的均價，無論是跟外環項目還是中環項目相比，都是極具吸引力的價格。

目前上海外環項目均價最高的是位於閔行七寶板塊的天安1號，達到9.38萬/平方米；均價最低樓盤則是寶山南大的中環置地中心·潤府也，也有6.92萬/平方米；可見，6.5萬均價在平均7萬+的外環樓市中是極具性價比的存在。

對比中環項目，港城中環匯·雲啓的價格優勢更加明顯。

上海中環線穿過了西郊、五角場以及長橋板塊等豪宅聚集地，環線樓盤價格基本維持在10萬元左右，特別是西郊板塊，本就有檀宮、西郊299等頂級豪宅加持，區域內的新盤價格更是超過15萬元/平方米，例如上海城投的清溪雲邸聯動價達到了16.3萬元/平方米。

細分到張江科技城區域，剛剛取證的老紅盤浦發唐城四期均價則是7.2萬/平方米；位於張江科學城核芯的國貿中國鐵建·西派海上房地聯動價更是達到了9.2萬/平方米。

同樣是位於張江科技城的600萬級新房，張江金茂府已經給港城中環匯·雲啓做了榜樣。

自從上市後，張江金茂府已經累計到訪客戶超5000組，首次開盤創下13.2億元熱銷佳績。並且二批次樓盤即將進行認購，均價約6.7萬/平方米，或許會與港城中環匯·雲啓掀起一場“瑜亮之爭”。

關於御橋板塊二手房情況，在御橋核心地段的萬科海上傳奇、仁和都市花園等項目的次新房掛牌價基本在10萬/平方米左右；距離地鐵站較遠的綠洲康城大居次新房掛牌價基本在8萬/平方米左右，一二手房倒掛盤現象十分普遍，且該板塊後續基本無新房地塊。

初進外環

作爲臨港新城68平方公里主城區的唯一開發主體，上海港城開發集團隸屬於浦東新區國有資產監督管理主管部門，負責以滴水湖爲核心的臨港主城區的基礎設施、城市功能、產業功能的開發與建設。

港城集團一直致力於深耕臨港新城，不曾涉及臨港之外的土地開發，開發了包括臨港悅城、馨湖翠苑和港城·雲璨江語在內的多個住宅項目，並且取得較好的銷售成績。

其中臨港悅城項目項目是由港城、融創、雅戈爾三家開發商聯手打造，位於臨港片區精華處的101片區，項目整體分爲南北兩個地塊組合而成，總建築面積約27萬平方米。

與其他浦東國企開發的項目一樣，臨港悅城也屬於綜合體項目，不僅開發住宅，還附帶約4.5萬方的商業和酒店。

資料顯示，臨港悅城此前單次推售整盤1226套，取得了首次開盤即售空的業績。

與其他浦東國企一樣，港城集團除了要負責臨港新城的住宅開發，還要兼顧該地區的基礎設施以及產業開發。

2021年4月，港城集團舉行產業項目集中籤約儀式，該簽約使得總投資超40億元的24個重點產業項目在上海自貿區臨港新片區集中落地，涵蓋集成電路、人工智能、生物醫藥、海洋科技和工業互聯網、金融服務、法律服務、新型國際貿易等多個重點產業領域。

從港城集團開發歷史來看，無論是此前的臨港悅城、馨湖翠苑，還是近期入市的港城雲樾觀海和港城·雲璨江語，開盤價均在3萬元/平方米，沒有打造過6萬元/平方米以上的項目。

這主要是由於板塊原因，臨港新城地價較爲低廉，限制了價格上限，並不代表港城集團沒有開發高端住宅的歷史。

例如去年入市的港城雲樾觀海，就包含了高層、洋房、底復、疊加等多樣住宅產品，打造了17萬方花園式濱水住宅區。

爲了做好進入外環的第一個項目，港城集團在22週年之際發佈雲字系產品，港城中環匯·雲啓即爲雲字系的第一個作品。