上海“地王”董家渡項目合計成交215億元 中信金融資產打造地產紓困新模式

本報記者 羅輯 北京報道

10月27日，《中國經營報》記者從中國中信金融資產方面獲悉，其實施的融創董家渡紓困項目（外灘壹號院二期）三批次、158套房源當日開盤並售罄。至此，該項目三開三罄，完成清盤。

“整體來看，該項目總成交金額215億元，爲上海2024年年內單盤銷售額TOP2。該項目也成爲中信金融資產產融協同的房地產紓困化險新樣板。”中信金融資產方面相關人士提到，董家渡系列項目後續建設正在有序推進，預計2026年外灘壹號院三期也將亮相入市。

累計出資85億元進行紓困

融創董家渡項目位於上海市黃浦區外灘核心地段，早在地塊拍賣時，該項目就因爲“絕版豪宅地塊”的名聲、價格以及資本方的競逐受到市場高度關注。2019年1月，原項目方爲緩解資金壓力，向融創出售相關項目。然而，隨着房地產行業深度調整，融創集團2021年面臨流動性緊張，該“地王”項目再度陷入停滯。

彼時該項目具體面臨多大困境？

“首先，項目涉及6家銀行的182億元貸款面臨逾期風險，且銀行因融創主體信用危機，無法對其提供後續拆遷貸款。其次，4400餘戶居民和280家企業的拆遷款被拖欠，地方政府面臨壓力。同時，地產商也面臨嚴峻的企業生存發展危機。”上述中信金融資產相關人士提到，該項目出險後，當地政府、銀行和融創等多方反覆努力，項目仍然無法盤活，相關各方陷入僵局。

2022年9月，中信金融資產開始介入。其與黃浦區政府、銀團牽頭行浦發銀行、融創集團等深入溝通，並全面開展盡調。此後，在地方政府的支持下，中信金融資產攜手銀團並協同聯動中信集團兄弟單位，兼顧地方政府、居民、銀行、受困房企等各方訴求，使用以“股+債”方式，綜合運用法律隔離、實質管控、封閉運行、重組盤活等專業手段，爲該困境中的項目開出量身定製、多方共贏的“藥方”。

整體來看，該紓困方案累計投入資金85億元。隨着紓困資金相繼落地，2023年一季度，該項目順利實現復工，有效推動解決了4400戶拆遷居民和280戶拆遷企業欠付拆遷款的問題，其中支付工程款約15億元，推動項目復工復產保交樓近900套。同時，中信金融資產對項目全流程嚴格管控，強化項目預售資金監管賬戶管理，加強巡察嚴抓項目質量，爲項目開發交付提供強大的支持，確保了資金安全和項目品質。

打造深度產融協同模式

作爲上海市黃浦區重點項目，董家渡項目是中國中信金融資產與中信集團兄弟單位、融創公司強強聯合，秉承中信集團的資源優勢和專業開發團隊的豐富經驗共同開發。在此過程中，中信金融資產充分發揮逆週期調節的服務優勢，也成功探索形成“中信金融資產增量投入重組盤活+中信信託有效隔離+中信諮詢、中信泰富地產、實業公司代管代建運營提升+存量金融機構風險化解+配合政府監管資金”的中信特色產融協同紓困地產模式。

實際上，今年是中信金融資產更名首年，今年上半年，中信金融資產實現歸母淨利潤53.32億元，同比大幅增長210.7%。彼時的業績交流會上，中信金融資產相關負責人曾提及：“加入中信大家庭兩年多來，中信集團的雄厚實力、人才資源、管理機制和企業文化爲中信金融資產注入強大動能。在房地產風險化解方面，公司聯合中信旗下子公司，綜合採取投入增量、重整盤活、代管代建等措施，探索形成中信特色的房地產紓困模式，化解了一批房地產項目風險。”

9月24日以來，央行、住建部、財政部、金融監管總局等多部門推出一攬子增量政策，推動房地產市場止跌回穩。政策作用下，房地產市場呈現積極變化，房地產發展新模式正在加快構建。在上述背景下，上述產融結合的地產紓困新模式也受到關注。

“董家渡紓困項目中，中信金融資產充分發揮逆週期調節的獨特功能優勢和中信集團協同效應，以高質量金融服務‘好房子’建設。一方面有力支持地方政府‘保民生、保穩定、保交樓’，另一方面爲存量金融債權人‘化風險’，受困房企‘保主體’。這也是中信金融資產維護房地產行業健康穩定、服務實體經濟的生動實踐。”上述中信金融資產相關人士提到。

（編輯：夏欣 審覈：何莎莎 校對：張國剛）