上半年樓市的秘密，都藏在貝殼財報裡

作者 | 詹方歌

編輯 | 邢昀

房地產市場究竟如何，沒有人比中介機構更瞭解。

近日，頭部中介機構貝殼發佈了上半年的經營情況。2024上半年，貝殼的總交易額比2023年同期減少了16.2%。公司的淨利潤也經歷了較大下滑，降幅達到42.7%。但同時，經紀人數量已經趨於穩定，相對去年同期還有小幅增長。

這與上半年的市場情況基本切合：5月以來密集發佈和落地的房地產利好政策，的確在6月和7月給市場帶來了更大的成交量，但仍沒能逆轉上半年整體的下滑趨勢。

爲了應對這次過於漫長的週期底部，貝殼在2021年提出了“一體兩翼”戰略，又在2023年升級爲“三翼”，即家裝、租賃和切入房地產開發領域的貝好家。

如果從產業鏈每個環節拆解貝殼的半年報，會發現有諸多問題同樣可以投向房地產市場。而在這些問題背後，也隱藏着新的機遇。

1、新房不好賣？

貝殼財報顯示，到2024年中，貝殼實現總交易額1.47萬億元人民幣，較去年同期下降了16.2%，其中下滑幅度最大的要數新房交易，同比下降了32.4%。

事實上，從2021年起，貝殼的新房交易業務佔總營收的比重就在逐年下降。Wind數據顯示，這一年，新房交易服務貢獻了57.55%的營收，2022年這一比重下降到47.22%，2024年中則進一步下降至32.33%。

一方面，這是貝殼自身戰略的延續：家居裝修和普惠租賃業務都在持續快速發展。另一方面，這樣的業務模式也可以看作貝殼作爲上市公司，對房地產市場現狀的反饋。

國家統計局數據顯示，2024上半年，全國住宅銷售面積和銷售額同比都在下降，下降幅度分別爲21.9%和26.9%。截至6月末，商品房住宅待售面積同比增長了23.5%。

簡單來說，賣出去的房子比去年同期更少，賣不出去的房子則更多了。

如此一來，去庫存也就成了各個城市最重要的任務之一。不少城市開始以官方收購存量商品房作爲保障性住房的方式實現去庫存，其中包括廣州、深圳這類一線城市。而在珠海等地，這類交易已經開始落地。此前，上市公司華髮股份曾發佈公告稱，將與國資委控股的珠海華髮集團或其子公司開展這類交易，總交易金額不超過120億元。

挑戰同時意味着機遇。新房難賣，開發商的週轉情況不好，買地行爲也跟着減少，其實爲市場留出了缺口。另一批仍有餘力的開發商也開始在此時崛起。

首先是以建發爲首的一批具有國資背景的房企，開始在全國範圍內開拓市場。中指研究院數據顯示，2024年1到7月，建發房產以279億元的拿地金額排名第一，且前10名中，只有濱江集團一家不具有國資背景。

另外，以中介服務見長的貝殼也開始嘗試向上遊產業鏈延展。2023年，貝殼從過去的“一體兩翼”戰略升級爲“一體三翼”，其中多出的一翼便是拿地主體——貝好家。公開資料顯示，貝好家的自我定位是數據驅動型住宅開發服務平臺，主要爲業主方、開發商等合作伙伴提供包括產品定位、資金服務、營銷服務等綜合解決方案。

今年7月30日，貝好家斥資1.34億元在西安拿下了兩宗商住用地，將與綠城管理進行合作開發。貝好家方面對外界透露，將由其負責產品定位、前期資金支持和營銷，而綠城負責代建管理、品牌輸出和後期的運營。

2、二手房又值得投資了？

二手房市場方面，貝殼的營收情況比新房市場略好。

2024上半年，其存量房總交易額1萬多億元人民幣，較2023年同期減少8.7%。而貝殼本身依靠存量房交易形成的淨收入則比2023年同期減少16.3%，實現131億元。

財報中對此解釋稱，淨收入的減少主要是由於其大本營位於北京，北京鏈家門店經歷了佣金下調。另外，“貝聯”經紀人促成的存量房交易總交易額貢獻佔比提高，也對淨收入有所影響。

“貝聯”可以看作使用貝殼系統進行交易的其他房產中介，他們付費使用貝殼的交易系統和其他服務，不少是規模較小，深耕本地的中介公司。

作爲頭部房產中介，貝殼的營收在某種程度上確實反映了二手房市場的現狀。不管是一線城市佣金下調，還是收取中介費相對更低的貝聯對交易總額佔比貢獻提升，背後都是交易本身的疲軟。也是在這種情況下，市場迎來了一波又一波的鬆綁。

一系列的商貸利率下調和首付比例的放寬之後，交易量確實迎來了一定程度的提升。諸葛數據研究中心信息顯示，2024年6月，14個重點城市二手房成交量同比增長27.89%，這也是交易量在連續四個月下跌之後的首次反彈。

二手房持續的以價換量中，沉寂已久的投資客也在逐漸甦醒。

據《第一財經》報道，上海、杭州、廣州等核心城市的“老破小”今年以來交易量持續走高。而投資客的邏輯也十分簡單：降價多、總價低、租金能否覆蓋掉購房貸款的利息。諸葛數據研究中心信息顯示，2024上半年，50個重點城市的租金回報率已經上升至2.03%，而多數銀行的5年期存款利率則已經低至2%以下。

資產荒的大背景下，租售比劃算的房源成了不錯的投資標的。

3、租賃業務，是不會被突破的防線嗎？

相對於房地產上升週期的炒房熱，此時的投資客也在經歷着心態的轉變。當年人們投資房產的目的是房產短期內的迅速增值，現在則是以租金爲支撐的有關租售比的權衡，是長期持有的邏輯。

8月，央行在貨幣政策執行報告中表示，目前租金已經成爲影響住房價值的核心變量。這也是房地產從增量市場向存量市場轉變過程的特點之一。

目前，雖然買賣市場經歷較爲明顯的起伏，租賃市場依然相對穩定，尤其是一線城市。中指研究院數據顯示，2024上半年，包括北京、廣州在內的18個城市租金累積跌幅在1%以內，而一線城市住宅平均租金累計下跌幅度在0.44%，總體仍保持平穩。

貝殼也在這樣的市場中持續拓寬自己的生存路徑。作爲“一體三翼”中的其中一“翼”，其房屋租賃服務的淨收入由去年同期的21億元增長至今年的58億元，增長幅度達到176.7%。

公司方面表示，增長的主要原因是省心租模式的在管房源規模增加。據悉，這種模式類似於傳統的房源託管，但相比賺高溢價的“二房東”模式，利潤更薄，模式也更爲穩定。

不過，根據租售比進行房產投資的終極奧義，其實是篤信租賃市場將持續平穩。但在目前的情況下，租賃市場究竟是已經迴歸良性發展，還是作爲房地產鏈條的最後一環，暫時還未被突破，或許沒人敢下定論。

4、裝修業務真的火起來了嗎？

作爲房地產中介，貝殼的收入減少是市場大環境下可預料的結果。但在收入減少之外，貝殼的利潤率也在降低。

財報數據顯示，2024年，其毛利相對去年同期減少了9%，毛利率則由去年同期的29.4%降至今年的26.8%。

公司方面表示，毛利率的降低主要是由於毛利較高的二手房交易業務對收入的貢獻比例降低，及新房業務貢獻的利潤率下降。值得慶幸的是，貝殼近年來發展最爲迅猛的板塊——家居家裝的利潤率也在持續提升，目前已經達到了31.0%。

更重要的是，這塊業務佔總營收的比重在持續上升。截至2024年中，家裝家居的總交易額爲人民幣76億元，較2023年同期增長24.0%，收入同比增長59.9%，所佔營收的比重達到16.23%。

貝殼方面表示，2024年，其將全面推進數字化系統能力的建設，並持續優化交付能力，通過提升派單效率和完善施工流程縮短施工工期。

不過，貝殼家裝業務的市場佔有率並不像中介服務一樣高，因此公司業務的發展情況不能代表裝修市場的整體情況。雖然6月到7月間二手房成交量的提升勢必拉昇裝修市場的單量，但一來，成交量並未實現連續穩定的增長，8月以來已經有疲軟跡象，二來對於裝修市場來說，預算和單量同樣重要。

有在京從事裝修行業的人士對《豹變》表示，今年以來裝修市場情況並不樂觀。最直觀的感受是“大家都沒錢了”。業主預算的降低幾乎體現在方方面面，以往的老房改造中，格局的變動幾乎必不可少，但現在受制於預算，許多人選擇接受現有格局。

“地板想用多層實木，卻連好的強化複合的預算都沒有。”上述人士表示。這兩種地板，每平方米的差價在100元左右。悲觀的預期之下，人們對省錢的極致追求，同樣展現在家裝消費上。

新居住產業研究服務機構“樹懶生活Fine”發佈的《2024中國家裝消費者調研報告》中也提及，今年以來，人們在決策環節的週期明顯拉長，嚴控預算已經成爲常態。企業的經營體感上，難度也要大於2023年。

房地產的產業鏈如此之長，從買賣、租賃再到家裝，一榮俱榮，一損俱損。產業鏈上的每一環都將受到直接且持續的影響。但每一次的週期，其實也都稱得上是一場洗牌。無論在此時切入房地產開發領域，還是家裝業務的持續發力，其實都可以看作是貝殼利用週期、對抗週期的嘗試。

人人都知道浪潮兇猛，也永遠有衝浪者在海邊等浪。