上半年港資開發商業績集體下滑　九龍倉置業、香港置地現虧損

21世紀經濟報道記者唐韶葵 實習生吳澄雨 上海報道

港資開發商的業績正出現向下拐點。

目前，已有部分港資房企發佈中期業績或業績預告。其中，九龍倉置業、香港置地虧損已是事實，恆隆地產、太古地產、瑞安新天地等利潤下滑趨勢也比較顯著。

8月初，香港置地與九龍倉置業先後發佈2024年上半年業績。九龍倉置業今年上半年集團股東應占虧損爲10.52億港元，相比去年同期溢利18.05億港元，下跌約158%。香港置地2024年上半年業績也顯示，該公司報告期內虧損8.3億美元，基礎虧損達到700萬美元，而去年同期則有基礎盈利4.22億美元。

幾乎在每個財務節點都是第一個發佈業績的港資商業地產“大哥”恆隆地產，上半年的財務數據也面臨挑戰：營收同比增長16.7%至61億港元，淨利潤大跌56%至10.6億港元。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，受外部經濟環境影響，持有型物業成本不降反升，導致開發商持有型物業運營“增收不增利”的趨勢明顯，企業物業租賃收入下行比較明顯，這對公司財務報表也將產生較大影響。

業績拐點

九龍倉置業表示，投資物業公允價值大幅縮水，是上半年業績由盈轉虧的主要原因。

2024上半年，九龍倉置業的獨立估值（包括合營公司所持有的投資物業）產生了44.81億元的應占但未變現重估減值淨額（已扣除相關遞延稅項及非控股股東權益），2023年該數據僅爲3.56億元。

與之類似，香港置地內地開發物業中有部分項目的賬面價值出現2.95億美元的非現金撥備，剔除撥備影響，基本利潤爲2.88億美元，較上年同期下跌32%。

租金收入下跌則是港資開發商業績不佳的另一個重要原因。

財報顯示，今年上半年，恆隆地產內地租金收入同比下跌 4%至5.56億元，上海恆隆廣場和瀋陽恆隆廣場兩座寫字樓收入明顯下降。武漢恆隆廣場辦公樓收入增加2%，然而出租率較去年同期下降4個百分點。不僅如此，恆隆地產的商場租金收入也出現下滑，商場租金收入爲24.14億元，同比下降3%。

太古地產的半年度成績單也出現數據下滑趨勢：期內總收入72.79億港元，與上年同期持平；物業投資基本溢利36.93億港元，同比下降6.2%。由於財務支出淨額上升以及香港辦公樓租金收入的下降，該公司股東應占經常性基本溢利降至35.7億港元。與此同時，太古地產債務淨額同比增長3%至337.96億港元，資本淨負債比率增至13.3%。

今年上半年，太古地產在內地的零售銷售額下跌7%。具體到項目上，北京三里屯太古裡、成都太古裡、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯的零售銷售額同比分別下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前灘太古裡保持不變。

香港高奢商場的銷售額同樣在下行，香港太古廣場、太古城中心和東薈城名店倉上半年銷售額分別下跌13%、4%及3%。

分析人士認爲，一方面，由於近兩年資產價格調整，商業地產正經歷資產價格縮水、租金下降、出租率下滑的三重影響。另一方面，港資房企佈局更偏向綜合體項目，其中商業地產佔比較大，其受到的影響更容易反映到財務層面。

投資放緩

相比內地房企持續兩年的縮表，港資開發商在內地商業地產受到的衝擊纔剛剛開始，但從財報看，這些“老錢”在內地的投資將要開啓放緩模式。

一個表現是放緩拿地和投資步伐。九龍倉集團在過去幾年就停止了在內地的拿地動作，該集團主席吳天海在中期業績會上表示，暫時未看到適當的投資機會。

展望下半年，九龍倉置業管理層認爲，全球經濟增速放緩和地緣政治局勢緊張所帶來的不確定性將繼續影響香港整體經濟，消費模式的轉變對零售業和酒店業也將持續帶來衝擊。

此外，21世紀經濟報道記者此前從核心信源處獲悉，今年初，新鴻基地產核心管理層上海考察項目之後，也已決定暫緩徐家彙中心的開發速度。

另據香港置地透露，其正在對其整體業務戰略和商業物業進行全面的戰略審查，預計將在2024年底前完成。

分析人士認爲，此舉說明香港置地正在重新評估其發展戰略，不排除放緩腳步的可能。

儘管如此，港資開發商仍然不會輕易否定內地市場。宋紅衛指出，從全球資產配置的安全度來看，內地核心城市仍然具備絕對優勢，比如上海、北京等城市的豪宅市場熱銷，走出獨立行情，利潤率很可觀，很多房企都在積極佈局這些核心城市的高端改善項目。

從持有型項目來看，由於近兩年資產價格的調整，內資或港資房企都在處置項目，資產價格有觸底跡象，這也可能對某些企業產生吸引力。港資企業更傾向於佈局綜合體項目，與內地房企主要佈局住宅有所差異，其投資策略值得觀察。

其認爲，整體來看，港資開發商還是有持續發展戰略的，只是受到內外部環境因素的影響，戰略收縮比較明顯。但在聚焦核心城市、優質地塊這一點上，其思路並未發生變化。