容積率獎勵 到底誰受益？

最近京華城容積率弊案鬧得沸沸揚揚，前臺北市長柯文哲等涉嫌人是否構成犯罪，有待司法機關查明論斷。不過，提到建物容積率問題，民衆更關心的是，如何解決開放空間違規使用問題。

依據都市計劃法、都市更新條例等獎勵容積率規定，促使建商開發大型建案同時留設開放空間，達到美化城市景觀、提升國民居住環境品質、增加公衆連通道路或休憩場所等目的，立法用意堪稱良善。從經濟分析觀點，社區開放空間提供公共使用，可創造出對於社會整體經濟的「外部效益」，卻也產生限制住戶使用其區分所有權的效果。

令人好奇的是，建築法規之容積率獎勵對象是建商，而並非購屋者，購屋住戶何以願意承受提供開放空間公用的負擔？合理的解釋說法，可能是建商願意將其受惠的容積率回饋反映在房價上。若此，有關建商接受獎勵容積率之房價回饋換算比例、開放空間依法應提供公共使用等事項，即爲消費者選擇購屋條件重要參考因素。

然而，從過去新北市政府工務局強制拆除新板特區「權世界」、「國家世紀館」、「畫世紀」、「巴黎１６區」、「國鼎」及「超級Ｆ１」等六社區違章建築案例來看，可以發現各社區以增設門窗、圍牆、柵欄、綠籬等方式封閉開放空間，將其作爲社區內部門廳、交誼廳等使用，致使開放空間喪失原有之意義與功能。

另一方面，遭受強制拆除違建的住戶表示，路人公衆自由出入開放空間形成社區治安的隱憂；況且建商與其簽定預售屋買賣契約過程，並未明確告知該空間場所應提供公共使用。另有住戶代表稱，建商提供的預售屋買賣契約，設定有買方同意變更開放空間用途的免責條款，且在交屋前已施工改造開放空間（二次施工）以挪爲它用，因此既成的違章建築責任歸由住戶承受，毫無公平正義可言。

問題的根源在於，現行內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」有關法定空地應記載事項，僅規定：「建物法定空地應登記爲全體區分所有權人共有，併爲區分所有權人共用。但部分區分所有權人不需使用該共有部分者，得予除外」，並未明確列入開放空間應提供公用，或禁止約定住戶專用之應記載及不得記載事項。因此，在締約前的交涉階段，建商若針對開放空間使用的重要交易事項有隱匿或不實告知，對於消費資訊處於弱勢地位的購屋者而言，即有可能作出錯誤的購屋決定。

消費者保護法第五條規定：「政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理的行爲，以維護其安全與權益」；是以，爲保障消費者正確合理的購屋權益，現行預售屋定型化契約公告之應記載事項第七點「契約總價」項目，宜應增列「建商接受獎勵容積率之房價回饋換算比例」；另在第十點（二）「法定空地」項目，應當增列「開放空間依法提供公衆使用事項」。

此外，爲預防建商二次施工將開放空間變更爲違章建築，法律責任風險卻轉嫁給社區住戶，在公告不得記載事項部分，亦應增設「不得約定買方同意二次施工條款」的免責事項。