日經亞洲：陸房市衰退不會很快結束 過剩房屋消化恐需5至10年

日經亞洲：陸房市衰退不會很快結束 過剩房屋消化恐需5至10年。(圖:shutterstock/達志)

中國房地產泡沫破裂以來，房屋銷售萎靡不振，市場上的房屋庫存暴增。據美國之音引述日經亞洲報導，專家認爲，現存的房屋和在建的房屋可能需要五年甚至十年的時間才能消化，這不僅會影響到房屋的價格和人們對中國的經濟前景的預測，還可能會對國際建材價格構成嚴重衝擊。

日經亞洲2月3日發表一篇文章說，中國房地產業銷售疲軟導致的市場房屋存量大量增加。市場要消化這些房屋可能需要至少五年的時間。美國財經電視頻道CNBC則引述經濟學家的話報導說，這個消化期可能會超過十年。

報導稱，由於中國出生率下滑和生活水平的提高，中國房屋需求正在繼續萎縮，這將勢必造成中國將大量的建材輸往國際市場，從而對國際建材價格構成衝擊。

報導稱，中國的住房過剩正在給國際大宗商品價格帶來下行壓力。期貨市場上的鋼筋和銅等主要住房材料的價格往往與房地產投資同步波動，房地產投資自2022年春季以來大幅下跌。

但世界對銅的需求還處於增長階段，原因是電動汽車和其他環保產品的生產都需要銅。中國房地產衰退對銅價起到了抑制作用，這有助於全球脫碳努力，但世界對中國廉價建材出口增加持謹慎態度。

報導引用中國鋼鐵工業協會的數據說，2023年前九個月，中國45家上市鋼鐵企業中出現虧損或利潤下降的企業佔比高達80％。中國去年的鋼鐵出口高達9000萬噸，同比增加了2000多萬噸。這在一定程度上減緩了中國產能過剩的影響，但也加重了人們對國際市場鋼鐵價格下行壓力增加的擔憂。

隨着房屋過剩問題日益嚴重，中國幾乎所有城市的房價都在下滑，也就是中國網路上常說的「量價齊跌」。日經引述四川南充市碧桂園一位銷售人員的話說，「這套110平米的公寓現在只需62萬元（人民幣，下同），比原價削減了22％。你如果有興趣，價錢我們還可以再砍點，」由於財務吃緊，這家公寓樓開發商正在進行清倉拋售活動。

日經引述中國互聯網上的一則貼文說，「遼寧瀋陽的一套房現在要價8300元一平方，每平方減價3000元。」

由於中國房地產市場出現庫存嚴重飽和，各開發商或房主都在競相減價叫賣各自的房產。日經指出，計算過剩房的辦法就是用新建房屋面積減去銷售房屋的面積，而在2023年年底，中國的過剩房屋面積接近50億平方米。

如果按一家三口100平米計算，中國現在過剩的房屋面積可以供1.5億人或5000萬個家庭居住。

自從中國的監管部門2020年開始對房地產行業實施去槓桿和消除債務風險的新措施以後，中國房地產業的建房熱就已經開始冷卻。但是由於銷售不暢，庫存房屋的數量在持續增加。2023年全年住宅銷售面積爲9.4億平方米，比2021年15.6億平方米的高峰暴跌40％左右。

2020年，中國30多歲具有首次購房能力的人有2.2億，但這個羣體的人數預計到2035年會減少到1.6億以下。哈佛大學教授肯尼斯·羅格夫（Kenneth Rogoff）等人所作的一項研究顯示，中國城市新房開工率在2035年之前，每年都會以3％的速度下滑。

此外，中國人擴大和改善住房面積的需求也趨於飽和。1978年中國改革開放起步的時候，中國人的人均住房面積只有8平米。過去40多年中，隨着中國人收入和生活水平的提高，中國人興起了「換大房、改善生活質量」的高潮，不過這個潮流目前已經結束。中國目前的人均住房面積已經增加到40平米，大體與日本和英國相當。

雅虎財經2日引述國際貨幣基金組織(IMF)的報告說，中國對新建房屋的需求未來10年有可能下跌50％。中國房地產市場衰退持續的時間可能要超出人們預料。這個因素促使IMF再次調降中國房地產市場需求的預測。

雅虎財經報導說，中國的人口在萎縮，城市化建設也在放慢腳步，由此引起的需求不振將讓新建房屋很難被消化，不僅導致房屋庫存的大幅度增加和房屋空置率的提升，而且還會有越來越多的爛尾樓。

CNBC上個月引述思睿集團（GROW Investment Group）首席經濟學家洪灝的話說，中國的房地產市場正在面臨長期的修正，而目前市場上的過剩房源可能需要超過10年的時間才能消化掉。

洪灝對CNBC說，「但是如果你看看目前在建的房屋，我們有600萬平方米的新房在建。按照這個銷售速度，有可能需要超過10年時間才能將所有這些在建的房屋消化掉。所以，總而言之，我們要說的是市場修正可能要持續很多年。」