REITs審覈關注事項指引修訂，細化信息披露及覈查要求

上交所修訂REITs審覈關注事項指引，進一步規範覈查及信息披露重點事項。

12月27日，上交所發佈《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審覈關注事項（試行）（2024年修訂）》（下稱“《審覈關注事項指引》”），對原指引相關內容進行鍼對性調整優化，增強各章節之間的邏輯性和內容的可讀性；細化覈查及信息披露、評估及運營管理要求；明確大類資產差異化要求，提高覈查和信息披露針對性。

華夏基金相關負責人對第一財經稱，此次修訂是對於過去幾年公募REITs實踐經驗的總結和提煉，有助於推動我國公募REITs市場的標準化和規範化。

“一方面規範了基礎設施基金上市流程，提高了市場透明度，有利於保護投資者權益，明確項目申報標準；另一方面簡化了申報流程，強化了風險管理，有助於提升項目質量。”戴德樑行相關負責人稱。

進一步規範覈查及信息披露重點事項

此次修訂後的《審覈關注事項指引》內容包括一般規定及特殊規定。其中，一般規定明確了基礎設施REITs各大類資產覈查和信息披露的共性要求，特殊規定對產業園區、收費公路、租賃住房、倉儲物流及消費基礎設施各大類資產作了差異化的核查及信息披露要求。

具體修訂內容體現在三方面，其一，此次修訂將原來的《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》整合到該指引中，精簡了規則數量，同時以“正文+附件”形式明確了公募REITs的共性要求，以及相關行業公募REITs的特殊要求，便於公募REITs管理人和各中介機構的查閱和理解。

其二，新修訂指引對REITs的核查及信息披露、資產評估、運營管理等市場各方普遍關注的核心事項進行了規範，督促市場參與主體切實履行覈查及信息披露責任。

具體而言，基礎設施項目覈查及信息披露方面，進一步明確了業務參與人和底層資產的准入要求，以及項目經營及財務情況的披露要求。資產評估方面，引導評估機構在考慮市場環境和底層資產特性基礎上，對參數進行獨立判斷、合理設置，審慎確定評估結果。壓實管理人責任，督促其對評估參數和方法進行獨立覈查。運營管理方面，明確REITs的分層決策機制、激勵約束安排、突發事件響應要求，引導基金通過合理設置運營管理費、履職情況監督等安排實現激勵約束目標。

中金基金相關人士稱，這進一步細化了業務參與機構、基礎設施項目、評估和現金流預測、交易安排及基金運作管理等方面的核查及信息披露要求，進一步提升了項目審覈的透明度和信息披露的規範化水平。

其三，新修訂指引考慮了產業園區、收費公路、租賃住房、倉儲物流及消費基礎設施項目的特性，明確了各大類資產的差異化要求，提高了覈查及信息披露的針對性、有效性。

一是針對產業園區、倉儲物流項目，進一步細化了合規性、經營及財務情況、運營管理等方面的披露要求；二是針對收費公路項目，進一步明確了車流量、通行費等運營收入相關核心指標的披露要求；三是針對租賃住房項目，補充了針對由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用於出租的市場化租賃住房項目，以及專門爲園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目的核查及信息披露要求；四是針對消費基礎設施項目，進一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

廈門安居相關人士認爲，此次修訂考慮到了我國公募REITs底層資產類別豐富、行業特徵差異大的特點，有針對性地細化並明確了不同類型資產發行公募REITs的審覈標準，有利於進一步提升審覈的透明度，有利於發行人根據審覈標準篩選更多優質存量資產進行擴募，也有利於發行人依據審覈標準聚焦並培育更多有發展潛力的潛在優質資產。

成熟一類、推出一類

“此次修訂充分吸納了近年來的最新市場實踐經驗，體現了對市場普遍關注的重要方面、重點問題的迴應，具有較強的引導作用和實踐意義。”上述華夏基金相關負責人稱。

2023年3月，證監會發布了《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，要求總結試點經驗，對產業園區、收費公路等實踐較多的資產類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細化完善審覈標準和信息披露要求。

2023年5月，上交所發佈了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審覈關注事項（試行）（2023年修訂）》，細化完善基礎設施REITs審覈關注事項，明確前期實踐較多的產業園區、收費公路兩類資產的審覈標準和信息披露要求。

規則發佈以來，上交所REITs市場擴容增類，底層資產範圍已涵蓋產業園區、收費公路、倉儲物流、租賃住房、消費基礎設施等。

漢坤律師事務所相關人士認爲，此次指引修訂是在基礎設施REITs市場持續擴容，常態化發行穩步推進背景下推出的舉措，無論從市場生態建設還是從具體項目的業務指導來看，都具有積極意義，是REITs市場制度化、標準化、規範化的體現。

“審覈指引的出臺一方面提高了規則制度的透明度，原始權益人、中介機構、投資人更有章可循，引導發行企業和市場參與主體對照審覈標準更爲審慎客觀地評判資產質量。另一方面，也能提高審覈質效，使得市場更良性、更有序地運轉，同時發揮規則的指導效應，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。”他稱。

近年來REITs市場常態化發行增速。今年以來，上交所REITs市場上市產品已達17只。截至目前，滬市REITs市場上市產品共37只，募集資金約1121億元，底層資產涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎設施、新能源等多種類型。

上交所表示，下一步將不斷優化REITs規則體系，推動優化市場生態，促進REITs市場高質量發展。