「槍下留人」。︱劉德科

文︱劉德科

昨天債券暴跌，今日股票暴跌。這兩天的旭輝，又被推到了這樣的關口。民營房企股價暴跌已不是什麼新聞，但我們還是要稍微瞭解一下：爲什麼暴跌？暴跌的導火索是什麼？

昨天旭輝債券暴跌（昨日股價沒跌），主要是受信託逾期傳聞的影響。傳聞是真是假？如果是假的，旭輝昨晚就會闢謠，但昨晚旭輝沒有闢謠（今日午間旭輝給出瞭解釋：「作爲項目股東的信託方在銷售不及預期的情況下，要求進行提前清算；目前，旭輝方和信託方面仍在進行協商」）。那麼，昨晚旭輝給出了怎樣的應對動作？旭輝控股董事局主席林中寫了《致旭輝全體幹部的一封信》。

可以想見，旭輝應該是希望通過這封信，來穩一穩資本市場的情緒。但今天一開盤，旭輝股票便是斷崖式下跌，午間收盤跌幅爲 25.98%（截至我們發稿，跌幅還在擴大）。

那麼，那封信寫了些啥？大意是說「所有資源要優先向『保交付』傾斜」，「我們一定能度過難關」，但這些口號式的表態遠遠蓋不住最刺眼的那一句——

●「我們雖賬面仍有逾 300 億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用」

信託逾期的傳聞，固然會讓資本市場做出消極反應，但信中的這句話，恐怕起到的作用是雪上加霜。這句話實在是太刺眼了。如此刺眼的表達，你讓資本市場作何反應？資本市場只能報之以暴跌。

當然，這句話是有語境的，說的是預售資金監管——

「在資金監管上，『斷供潮』讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾 300 億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。」

林中這句話表達的是客觀事實，如果不帶情緒地看，這其實是一句中性表達——無論民企還是央企，當前都面臨着這樣的問題：賬面現金是有的，但無法正常拿出來使用。林中的這句話，央企可以說（央企大概率不會說），但民營不能說，一說就會顯得你的資金緊張得無以復加（沒有一家地產民企的資金不緊張，但這麼說會讓人覺得資金比想象的還要緊張）。

爲什麼賬面現金拿不出來？因爲預售資金過度監管。怎麼會過度監管呢？爲了「保交樓」，「保交樓」現在是政治任務。正常監管會影響「保交樓」嗎？不會，但過度監管可以讓地方政府更放心，直覺上也更符合民意。

預售資金過度監管的副作用是：會讓民營房企的資金鍊更爲緊張。這又將反過來加劇地方政府的「保交樓」壓力。

就「保交樓」而言，如果僅從眼前的訴求看，地方政府確實應該對預售資金進行過度監管（好聽一些叫做「加大監管力度」）；但如果要形成「保交樓」的前後邏輯閉環，就不應該過度監管（不是不監管，而是要正常監管）。

當然，預售資金監管只是諸多房地產調控政策大網的一個線結而已。在目前的這張大網中，所有房企（包括央企）都在承壓，所有房企的上下游產業也跟着承受更大的壓力。

我們經常說，在所有全國化佈局的民營房企中，龍湖是最後一道防線，旭輝是倒數第二道防線。如果把這話說得更直接、更刺耳一些，差不多是這樣——

如果目前的房地產情勢不改變，所有的民營房企都會倒下，差不多相當於「排隊槍決」，排在前面的已經倒下一堆了，隨着時間的推移，作爲最後一道防線的龍湖，也會倒下。現在，就看什麼時候有一匹快馬衝進刑場，高喊一聲「槍下留人」，排在後面的才能倖存。

那一聲「槍下留人」，不知道會不會有。

附件：

致旭輝全體幹部的一封信

旭輝控股董事局主席林中

各位旭輝的幹部同仁們：

大家好！

近一年多來，我們身處的房地產行業面臨了尤爲嚴峻的挑戰。從去年下半年開始，在行業去槓桿化、去金融化的大趨勢下，房地產行業中的一些企業開始紛紛出險。隨着多家民營房企巨頭相繼出現嚴重的經營問題，地產行業也進入不曾有過的深度調整期。

面對行業的不確定性、面對一些企業選擇躺平和放棄，旭輝人堅持的始終是朝幹夕惕、重信守約、履行承諾。我們深知，每一套房子都承載着一個家庭對美好生活的期許，無論困難如何重重，也不能辜負客戶選擇旭輝時對我們的信賴。正是憑藉堅定的信念和強烈的責任感，我們上下同心，排除萬難，一直堅持推進「保民生、保交付」。2022 年的前 3 個季度，旭輝成功交付了 4.7 萬套房子，這來之不易的成果，離不開每一位夥伴的自律與勤勉、韌性與拼搏，由衷地感謝大家。

然而，外部環境依然充滿荊棘與挑戰。三季度以來，多地疫情反覆，疊加全球經濟持續走弱，房地產市場一再探底。出險房企交付風險頻發，疊加一些省市出現的「斷貸潮」，讓房地產行業市場端的需求依舊疲軟。雖然各地出臺了多項刺激政策，民營房企的銷售還是處於同期水平的一半，行業整體去化率從過去的 60% 下降到現在的 40%。而在資金監管上，「斷供潮」讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企的流動性進一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300億現金，但絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。

任正非說，「把活下來作爲最主要綱領，把寒氣傳遞給每個人。」我深以爲然！我希望每一位旭輝的幹部都能深刻認識到公司當下所面臨的困難和挑戰。更要清晰地意識到，對於我們來說，這樣的艱難與考驗還將持續相當長的一段時間。在市場需求端回暖、銷售恢復正常之前，我們都必須過難日子、緊日子，節省一切可以節省的開支，把有限的資源集中在「保交付、保品質」的民生工程上。

小時候，我家鄉的老人就常說，「要拼命而不認命」，旭輝人向來信奉「愛拼纔會贏」，正是這種不服輸的精神讓我們走到了今天。過去的一年，在融資性現金流斷崖式下跌的情況下，我們始終恪守企業信用，努力償付每一筆債務。然而事實上，行業整體各個方面的顯著收緊，客觀上導致了我們賬面現金的大幅度下降。從目前的情況看，未來幾個月，旭輝的現金流將承受前所未有的挑戰，公司走到了需要我們使出全力、上下一心、義無反顧拼搏的時刻。

在此，我對全體旭輝幹部發出號召，希望大家在最艱難的日子裡，始終牢記以下三點：

第一，絕不能辜負客戶的信任。「保民生、保交付」始終是旭輝過去、現在和未來最重要的事，公司的所有資源要優先向「保交付」傾斜，盡全力讓我們賣出去的每套房子，都保質保量地交到客戶手上。

第二，要堅決維護員工的利益。我們要對得起每一個跟我們並肩作戰的旭輝人，員工始終是旭輝最寶貴的財富，更是旭輝能度過困難的基石，我們要充分保障員工的基本和長期利益。

第三，保護好自己的「革命本錢」。既然我們要共同面對一場「持久戰」，定力、耐力、毅力的重要性就遠勝於「爆發力」，希望每一位旭輝夥伴在奮鬥時，也要兼顧好自己的身體健康，我們要直面挑戰、耐得困難，更要走得長遠！

最後，我想說，再大的困難也壓不倒我們！即使再難，我們也要保交付！即使再難，我們也要善待員工！即使再難，相信有廣大客戶的信賴和員工的支持，以及社會各界的幫助，我們一定能度過難關！請繼續相信旭輝，心懷信念，不忘初心，方得始終！