評／連車位都搞不定了　「實坪計價」有譜嗎？

▲爲了更真實揭露房屋單價，內政部研議於實價登錄網同步公佈每筆交易扣除公設後的單價，對此，產業界認爲此舉牽一髮動全身，不應貿然上路。（圖／業者提供）記者葉佳華／臺北報導

內政部研議將於實價登錄網揭露扣除公設後的新單價，讓民衆自行判斷「錢到底花在哪」，外界稱之爲「實坪計價」，但「實坪計價」上路有可能嗎？產業界普遍認爲推動該政策茲事體大，要推行恐怕沒這麼簡單。

不少民衆認爲改採實坪制計價，能讓房屋的「總價」降低，但實際上「總價」並不會有所改變，變動的是公設扣除之後所產生的新單價，舉例來說一戶公設比爲30%的房屋，若採實坪計價，新單價將拉高約3成左右。而民衆也不免好奇，「爲什麼公設比越來越高？」，主要原因在於建築法規改變，近年建物須視道路寬度開闢符合規定的公共退縮空間，而「建築技術規則」則規定，8層樓以上建築物要設置2支逃生梯、12樓以上要具備救災中心，使得公共設施面積增加。另外，地下停車場也逐漸成爲配備，使得停車格及部分車道面積也計入公共設施。

加上民衆越來越注重居住品質，在房市熱絡時期，建商推案策略開始強打大廳空間、健身房、空中花園、游泳池等公共設施，多種原因下，皆使得臺灣房地產公設比越來越高。

目前新成屋公設比動輒30%起跳，因不滿開發商長期虛灌公設坪數，部分民衆在7月份於公共政策網路參與平臺提案「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」，成功達到超過5,000人附議的成案門檻。

▲臺北市信義區街景。（圖／記者季相儒攝，下同）以目前臺灣房地產的計價方式來說，房屋所有權狀包含主建物、附屬建物、共用部分面積。以一戶權狀30坪（不含車位）、總價1500萬舉例，現行制度計算，房屋單價就是50萬元。但若是採「實坪計價」，以房屋售價直接除以主建物面積所得的房屋單價，假定附屬建物及共用部份達50%，等同於主建物僅剩15坪，換算出來的新單價，每坪升至100萬元。

兩種計價基礎，帳面每坪就差了50萬。如此一來，若制度改爲實坪計價，對於買方來說，能夠反映出實際使用的坪數價格，且避免部分建商以拉高公設比的方式進行｢灌水」來誤導民衆真實房價，讓臺灣房價走向合理化。

但對於建商以及屋主（賣方）來說，即使總價不變，但市場要面臨的將是單價上漲，公設比爲30%的房屋，意味着單價將一次拉高3成，也讓民衆過去所認知的社區行情重新定義。業者擔心，購屋族可能會有「房價是不是又變貴了？」的疑慮，進而影響買氣，甚至對於高公設比的社區來說，買方可能出現乾脆縮手、選擇不買的情況。對於「實坪計價」建議，今（2017）年10月行政院院長賴清德首度表達支持的態度。內政部地政司則表示，針對部分民衆所提出的「公設坪數可登記但不計價」做法，目前初步研議將朝向精進實價登錄，揭露已扣除掉公設建物的平均單價，讓民衆自行判斷房屋價值是否合理。

永慶房產集團總經理葉凌棋指出，目前臺灣不動產市場中，房屋完工且已完成所有權登記約有900萬戶，而900萬戶龐大的數量是近50年來所蓋出來的，但臺灣房市歷經50年來，每個時代登記規則不斷改變，形成各類型建物公設比皆不同，因此該如何認定「實坪」是一大問題。

舉例來說，部分老公寓樓梯間、大樓電梯間、大樓玄關皆登記於室內面積（主建物），這些該怎麼切割出來？另外，從一開始，公寓建物公設比約有5～10%、舊大樓約15～20%、現階段大樓約落在25～30%，一直到新建案公設比動輒30%以上，建物型態多元且登記狀態複雜。

葉凌棋說，「老房子該怎麼計價、新房子該怎麼計價，沒有依據就會造成混亂。」他強調，該制度若真的要推動，建立一個「公平」計算模式是最大的前提，「如果制度沒有辦法讓900萬個房東覺得公平，房東就不會願意接受。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨直言，「我們現在連（登記）車位都搞不定了，（實坪計價）到最後真的能夠實現嗎？」倘若未來真的推行實坪計價，對於公設比高的社區銷售肯定有所衝擊，加上建物型態多元且登記狀態複雜，「實際執行可能沒這麼簡單」，而官方所認定的單價要扣除哪些？屋主會不會有抗性？這都是一大問題。