目標成本失控的原因，很多地產人不知道
在地產界，成本超支似乎已成爲一個難以避免的現象。從初期的預算制定到最後的項目交付，每一個環節都可能隱藏着成本的“黑洞”。
爲何精心策劃的項目總是難以逃脫超支的命運？是市場波動的影響，還是管理漏洞的顯現？
先來看這一張圖，他展示了地產全週期成本管理涉及的幾個重要階段。
而這些階段都隱藏着一些共性的成本“黑洞”。
筆者用顏色標識了成本的變化過程，以及成本的着力點，例如前三階段的成本優化，中間兩個階段的成本控制，及後期的成本增加。
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拿地節點
一、地質考量與成本預估：細節決定成敗
在工程項目中，地質條件和施工方案是息息相關的，尤其是在樁基、石方、支護和土方等方面。 很多時候，我們在預估項目成本時，會發現實際花費和初步預估相差甚遠，這其中很大一部分原因就是對地質條件的瞭解不夠深入，以及對施工方案的細節把控不足。
說到地質，它就像是一個工程項目的“底色”。 你不瞭解這塊“畫布”的質地，怎麼能準確畫出成本這幅“畫”呢？ 就像你在畫畫前，得知道你的畫布是棉麻還是絲綢，是粗糙還是細膩。 地質條件就是這樣，它決定了你的樁基要打多深，石方工程量有多大，這些都是直接影響成本的關鍵因素。
而施工方案呢，就像是你在這塊“畫布”上作畫的技巧。 支護怎麼做最穩固又最經濟？ 土方如何開挖能既安全又高效？ 這些都需要根據地質條件和工程需求來細緻考慮。 不是簡單地按照常規做法來，而是要根據每個項目的獨特性來量身定製。
在成本預估中，很多時候我們過於依賴經驗和常規數據，而忽略了每個項目的獨特性。 就說土方量預估吧，有時候差距大得離譜，爲什麼？ 因爲很多預估都是基於圖紙和理論數據，沒有真正到現場去實地測量和考察。
有個方法挺實用，就是前置專項策劃。 特別是對於大體量的土方項目，提前做一個詳細的策劃，把可能出現的各種情況都考慮進去，這樣成本預估就會更加準確。
二、規劃未落地與成本控制： 理性預估，避免“經驗主義”陷阱
在工程項目投資前端，規劃條件的未落地往往成爲成本大幅增加的“隱形殺手”。 很多時候，項目方在投資決策時基於一些“可突破”的承諾或過於樂觀的預計，但當這些承諾未能實際落地時，便會面臨巨大的成本壓力。
這種情況通常發生在未仔細研讀或過於樂觀地估計了土地出讓條件及規劃要求。 例如，某些項目可能歷史上有過“突破”規劃條件的“經驗”，但當遭遇到新的、更爲嚴格的規劃要求時，這些“經驗”便不再適用。 這不僅可能導致工程成本上升，還可能因違規操作而帶來法律風險。
因此，在項目投資決策階段，我們必須保持理性預估，不盲目挑戰政府文件和城市建設趨勢。 要明白，任何試圖“突破”的行爲都可能帶來不可預測的成本增加和風險。
那麼，如何在規劃條件未落地的情況下有效控制成本呢？
我認爲，關鍵在於兩個方面： 一是與政府部門的充分溝通和協調，確保項目在合規的前提下進行； 二是通過項目自身的可控方向來尋求效益，比如優化設計方案、提高施工效率等。明源成本管理平臺，助力把成本算得準、管的全、控得住
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規劃設計節點
一、圖紙一致性問題與成本控制
在工程項目中，圖紙的一致性問題往往被忽視，然而這卻是一個可能引發大量無效成本和工期延誤的關鍵因素。 貨板不一致、建築圖與結構圖或水電圖紙之間的矛盾，以及規劃文本與施工圖、施工藍圖與報規藍圖之間的不一致，都可能導致施工過程中的返工、拆改甚至安全事故。
這些問題通常源於設計、審圖及施工過程中的溝通不暢或疏忽。 例如，不同專業的設計師可能各自爲政，沒有充分協調，導致圖紙之間出現矛盾。 或者，施工單位在審圖時過於依賴各專業的疊加審圖，而沒有進行全局性的核查，從而遺漏了潛在的不一致問題。
爲了避免這些問題，我們需要從幾個方面入手。
首先，應建立嚴格的圖紙審覈機制，確保所有圖紙在發佈前都經過多輪覈查和校對。 其次，可以編制施工圖紙與規劃文本的核對清單，這樣在報規時就可以按照清單逐項覈對，從而大大減少後期拆改的可能性。
此外，加強各參與方之間的溝通與協調也至關重要。 設計師、施工單位和監理方應定期召開協調會議，共同審查圖紙，確保各專業之間的銜接無誤。
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開盤節點
一、展示區材料爭議與前置溝通的重要性
在工程項目中，展示區的裝修和園建往往涉及大量非標材料，這使得材料成本和價格成爲結算過程中的一大爭議點。 由於這些非標材料不在標準清單中，區域詢價工作變得繁重，且與施工單位之間的價格差異可能導致長時間的爭議和無法定案。
這一問題的根源在於設計和招標階段的溝通不足。設計階段未能嚴格落實集團的標準裝修庫，導致大量非標產品的出現。而這些非標產品在招標清單中並未列出，從而引發了後續的價格爭議。
爲了解決這個問題，設計階段應更加嚴格地執行集團的標準裝修庫。當確定需要採用非標產品時，設計部門應提前總結常見的增加項，並與相關部門進行前置溝通，明確成本預算。這樣，在招標階段就可以在清單中補充這些未列項，從而大大減少後續的爭議。
此外，加強與設計、施工、採購等各方的協同工作也至關重要。通過定期的協調會議和信息共享，可以確保各方對材料需求和成本有清晰的認識，從而避免在結算階段出現不必要的爭議。
二、趕工搶工成本：預防與管理策略
在工程項目中，由於取證滯後或施工單位的影響，常常無法滿足原定的投資、定案、開放或開盤的要求，從而產生額外的趕工成本。這種情況不僅增加了項目的總成本，還可能影響項目的整體質量和進度。
標前交底工作得做足。在項目開始前，各方應明確任務目標、時間節點和可能遇到的問題，這樣可以提前發現並解決潛在的延誤風險。同時，建立一個聯動平臺，確保各部門之間的信息流通和協作，使得任何偏差都能得到及時反饋和調整。明源成本管理平臺，助力把成本算得準、管的全、控得住
過程責任到人也是關鍵。明確每個人的職責和任務，確保每個環節都有人負責，一旦出現問題，可以迅速找到原因並採取措施。此外，根據各城市的歷史取證時長進行前置交底，使施工單位在報價時能夠綜合考慮這些因素，避免後期因時間緊迫而產生的趕工成本。
及時提交相應的準備資料和流程也是必不可少的。這不僅可以保證項目的順利進行，還可以在遇到問題時及時得到集團的支持和幫助。
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施工節點
一、施工節點問題與關鍵人員管理
在工程項目實施過程中，施工節點的問題往往與方案比選的滯後、人員更替導致的信息斷層密切相關。 這些問題不僅可能引發無效成本，還會拖延結算進展，進而影響整個項目的效率和利潤。
首先，方案比選的前置性至關重要。 如果這一環節被拖延或忽視，項目在實施過程中可能會遭遇預料之外的挑戰，導致成本上升和工期延誤。 因此，項目團隊需要在施工前對各種可能方案進行充分的比較和評估，選出最優方案。
人員穩定性對於項目的連貫性和成本控制也極爲關鍵。 過程中若發生關鍵人員更換，可能會導致新接手的人員對之前的決策和實際情況瞭解不足，從而產生無效成本並影響結算進度。
爲了解決這些問題，我建議項目團隊應重視“抓關鍵人”的策略。 這意味着要確保關鍵崗位的人員穩定性和專業性，以便他們能夠持續、有效地推動項目的進展。 同時，通過建立完善的溝通和文檔記錄系統，可以減少人員更替帶來的信息損失。
“簽證變更及時上線”也是一個重要的管理原則。 在項目執行過程中，任何變更都需要及時、準確地反映在相關的文檔和系統中。 這樣做不僅可以確保各方對項目的實際情況有清晰的瞭解，還能在結算時提供準確的數據支持，避免爭議和延誤。
二、停緩復工與成本控制策略
在工程項目中，停緩復工是一個常見的挑戰，它往往會導致成本的顯著增加。 特別是在以銷定產、分棟開工的模式下，項目招標標段增加，單個標段體量減少，這不僅提高了定標水平，還增加了施工單位停工緩建索賠的風險。 這些風險包括但不限於管理人員費用、現場施工機械塔吊降效、以及腳手架租賃費用的增加。
爲了有效應對這些挑戰，我們可以採取一系列策略來降低風險並控制成本。 首先，對於未復工的樓棟，可以採取不派遣管理人員、不增加班組等方式，以避免人員窩工的風險。 這種策略能夠顯著減少不必要的人力資源浪費，並降低相關的成本支出。
對大型機械的佈置和安裝時間進行周密的鋪排也是至關重要的。 通過合理安排機械的使用和存儲，我們可以避免大型機械的閒置和浪費，從而降低因停工緩建而產生的機械索賠風險。
這些策略不僅在實際操作中證明了其有效性，而且在一定程度上實現了風險的最小化。 更重要的是，這些經驗是可以學習和推廣的。 通過分享和借鑑這些成功的做法，我們可以在未來的工程項目中更好地應對停緩復工帶來的挑戰，更有效地控制成本，並確保項目的順利進行。
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竣備交付節點
一、綠化單方與效果差異的問題及解決策略
在工程項目中，綠化是一個重要的環節，它不僅關乎項目的整體美觀，還直接影響到居住者的生活品質。 然而，在實際操作中，我們往往發現綠化前期過於關注單方成本，而忽視了綠化方案及施工過程的管控，這導致了交付效果的不理想。 同時，項目交付主題的不匹配也是一個普遍存在的問題，它使得交付階段需要大量補苗及添加小品部件，增加了不必要的成本和時間。
爲了解決這個問題，我們可以從以下幾個方面入手：
加強中間環節的管控：從單方成本到最終效果，我們需要對整個綠化過程進行全面的管控。這包括綠化方案的設計、施工過程的監督以及最終效果的評估。通過加強這些環節的管控，我們可以確保綠化的質量和效果與預期相符。
交樓策劃主題前置：在項目設計階段，我們就應該明確交樓策劃的主題，並將其告知設計院。這樣，設計院在進行園建和綠化設計時，就可以根據主題來佈置苗木種類和效果，從而確保交付時的整體效果與主題相匹配。
後期補苗和小品的策略：儘管我們盡力在前期做好規劃和設計，但在實際施工中仍可能出現一些意外情況。因此，我們需要制定一套完善的後期補苗和小品添加策略。這包括確定補苗的種類、數量以及小品的選擇和佈置等。通過這些策略，我們可以在交付階段對綠化效果進行最後的調整和完善。
二、項目過程管控不足與被動提升成本的問題
在工程項目中，過程管控的不足往往導致後期需要進行大量的品質提升工作，這不僅影響項目的整體進度，還會顯著增加成本。特別是當施工觀感差，如室內線條不直、天棚抗裂膩子不均勻、陽臺線條粗糙、水電井油漆脫落等問題出現時，爲了達到預期的交付標準，不得不進行被動的品質提升。
然而，這種被動提升的成本往往較高，且效果可能並不理想。 因此，我們需要從源頭上加強項目的過程管控，以避免這類問題的發生。
貨不對板的問題需要嚴格把關。 在材料採購和進場環節，應加強驗收和檢查，確保材料的質量和規格與設計和合同要求相符。 這樣可以避免因材料問題導致的後期整改和提升。
過程管理不到位是造成施工觀感差的主要原因之一。因此，我們需要加強施工現場的日常巡查和監督，確保每一個施工環節都符合規範和設計要求。同時，對於發現的問題應及時整改，避免問題積累到後期造成更大的整改難度和成本。
先施工後請示的做法也應避免。 在施工過程中，任何變更或調整都應提前與設計、監理和業主等相關方進行溝通和確認，確保施工的準確性和合規性。
對於品質提升標準項之外的提升，我們應謹慎對待。 在確保滿足基本品質要求的前提下，應充分考慮成本和效益的平衡，避免不必要的提升造成的成本浪費。
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結算節點
一、確籤資料問題及其解決方案
在工程項目管理中，確籤資料的真實性和準確性至關重要。然而，現實中往往存在項目確籤資料較爲隨意的情況，這不僅可能導致無效成本的產生，還可能影響項目的正常結算和獎懲機制的公正性。例如，工期確籤表的隨意填寫，可能會直接影響到工程獎勵的發放，以及總包鋼筋與砌體調差的準確性。
爲了解決這個問題，我們可以從以下幾個方面入手：
加強過程項目資料管理：建立完善的資料管理制度，確保所有確籤資料的真實性和準確性。對於每一份資料，都要有明確的審覈和確認流程，避免出現隨意填寫或篡改的情況。
實施過程巡盤管理：定期對項目進行現場巡查，確保施工進度與確籤資料相符。通過實地查看和了解施工情況，可以及時發現並糾正確籤資料中的錯誤或不符之處。
證據固化管理（線上+線下）：採用線上和線下相結合的方式，對確籤資料進行雙重保存和備份。線上方面，可以利用項目管理軟件或雲存儲平臺，實現資料的電子化管理和遠程訪問；線下方面，則要建立專門的資料檔案室，對所有紙質資料進行歸類、編號和妥善保存。
二、方案審覈問題及解決策略
實際工作中，由於人員配置和工作負荷的問題，往往出現一人兼多崗的情況，導致審覈人員無法充分覈實每個項目的竣工圖和方案。這種情況可能帶來嚴重的後果，包括工程質量問題、成本超支以及項目進度延誤等。
另外，有時現場工作已經完成，設計和工程人員只能在壓力下被迫簽字，這進一步加劇了審覈流程的問題。
爲了解決這些問題，以下是一些建議策略：
標準化設計方案：
針對常見方案進行標準化設計，如地下室地坪漆方案、非機動車雨棚方案等。這不僅可以提高工作效率，還能確保設計方案的一致性和質量。
標準化設計可以減少每個項目都需要重新設計的情況，從而減輕審覈人員的工作負擔。
加強過程巡檢和結算審查：
在項目施工過程中，加強對按圖施工的巡檢，確保施工符合設計方案和規範要求。
在項目結算階段，對重點項與竣工圖進行對比審查，確保施工結果與設計方案一致。
通過加強這兩個環節的把控，可以及時發現並糾正施工中出現的問題，避免在竣工後才發現問題，從而減少被迫簽字的情況。
優化人員配置和工作流程：
考慮增加專職審覈人員或調整工作流程，以確保審覈人員有足夠的時間和精力去核實每個項目的竣工圖和方案。
引入現代化的項目管理工具和技術，以提高審覈效率和準確性。
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小結
成本超支的問題千千萬，以上探討的僅爲部分共性的問題。在地產行業中，每一個環節都可能成爲成本超支的潛在風險點。要想真正做到成本的有效控制，不僅需要精細化管理，更需要前瞻性的規劃和全面的風險評估。
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