萬科祝九勝：這一關萬科一定闖得過去

作者 | 周智宇

在3月29日的業績會上，萬科總裁祝九勝坦言，當下萬科融資還是正常狀態，客觀說有壓力，但這一關一定能闖過去。

祝九勝表示，萬科有相當比例的資金在預售監管資金賬戶，海外公開債務也陸續到期。不過萬科有不同的融資渠道、融資方式，使得萬科的融資還在正常狀態。

當然，挑戰也存在。祝九勝提出，目前萬科融資面臨三方面挑戰，一是開發業務收支不平衡帶來的挑戰，二是融資模式改變帶來的挑戰，三是整個經營性業務的佈局，即經營性業務的稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）不足以覆蓋整體上利率爬坡的狀態。

具體而言，開發業務的銷售不斷下降，卻遇到較高的工程款支出，這使得萬科的開發業務收支遇到不平衡或者說剪刀差；融資方面，則是隨着融資從總對總、信用制轉向項目制，貸款資金嚴監管，導致迴流到集團總部的資金減少，這也對萬科造成挑戰；經營性業務方面，萬科佈局已接近4000億水平，但是經營業務的EBITDA還不足以覆蓋利息爬坡的狀態。

祝九勝表示，這使得萬科遇到了三個剪刀差。

不過依舊有解題之法，祝九勝指出，對於銷售規模的下滑，優秀的同行已經提供了答案，可以用經營性業務的收益來平衡。這使得萬科的開發業務上遇到的問題，與經營性業務形成了一個蹺蹺板，萬科需要在銷售下滑的背景下，花更多時間與精力來創造更多的EBITDA、物業淨收入（NPI）和商業地產投資回報率（NOI）。

對於融資模式轉變，祝九勝感嘆，關了一扇門，但開了兩扇窗。目前銀行給了萬科1-3年的時間逐漸轉變，同時房地產融資協調機制，俗稱“項目白名單”，使得項目層面能夠拿到更多融資。

另外，萬科也注意到經營性物業貸，可以平衡和防範當下萬科遇到的開發業務與經營業務的矛盾。2024年，萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元，萬科內部在對資產進行盤點梳理後，發現萬科的資產還是非常豐富。

祝九勝稱，這就會是“芝麻開花節節高”，爲萬科集團提供新的資金來源。當然，在融資人才方面，也會對有更高的要求，不過相信萬科有足夠的人才儲備、厚度。

此外，萬科大股東深圳地鐵將爲萬科提供百億級的實質性支持，這也能夠進一步填補萬科的資金缺口。

祝九勝用“兩岸猿聲啼不住，輕舟將過三重山“總結稱，萬科的左岸有客戶、金融機構的支援聲，右岸有大股東支持，以大股東爲代表的國資國企的支持的聲音、政府支持的聲音。接下來，萬科依靠自身的努力，一定會克服目前的三個困難。