萬科要走出低谷

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

行業回暖信號初現，萬科也通過一份成績單，證明自己取得階段性勝利，正努力從低谷中走出。

3月31日晚間，萬科發佈2024年財報。財報顯示，其全年實現營收3431.8億元，銷售額2460.2億元，保持在行業前列。

值得注意的是，去年全年，萬科經營活動產生的淨現金流約爲38億元，已是連續16年爲正，顯示出萬科“瘦身健體”策略正顯現出韌性。此外，截至2024年底，萬科持有現金及現金等價物餘額爲840.1億元。

並且在多方積極支持下，萬科迎來改革發展重大轉機。今年一季度，萬科所有到期公開債均已完成兌付。

房地產行業深度調整期的陣痛，讓每一個身處其中的玩家都在經歷考驗。萬科則以一場“刮骨療傷”式的轉型，試圖在存量市場與新賽道的夾縫中，蹚出一條生存之路。它正以實際的變化，爲這場“止跌回穩”的行業敘事注入強心劑。

年報顯示，萬科2024年財報中的虧損，主要是對部分高價地項目計提存貨跌價準備，部分其他應收賬款需要計提減值，疊加非主業財務投資虧損及大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。

萬科管理層表示，去年公司全年落實瘦身健體的一攬子方案，加速資產去化補充現金流，加大了虧損。此外，公司部分應收款發生了回收風險，加大了虧損壓力。

不過，隨着過去三年萬科採取一些行動，項目端的利潤情況正在修復。2022年後獲取的70個新項目毛利率已回升至16%，打造了上海理想之地等標杆項目，多個項目平均去化率達80%，證明產品競爭力仍在。

全年經營性現金流淨額仍有約38億元正值，表明萬科在業務瘦身健體上，取得積極進展。

銷售方面，萬科去年全年銷售金額依舊保持在行業第一陣營，同時持續保持着超100%的回款率。

同時，則是積極落實瘦身健體要求，推進非主業業務和投資退出。去年全年，萬科2024年實現大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元。

去年，萬科就在廣州實現了番禺區南站商務區存量商辦地塊的盤活。萬科雖然2016年就獲取該地塊，但受到規劃調整、地下軌道建設等多種原因影響導致短期內不具備開發條件。通過與當地政府磋商，最終該地塊通過“收儲並優化規劃再出讓”的方式推動項目盤活，提高了存量資源的利用效率。

管理層方面表示，在存量盤活支持性政策力度加大的背景下，今年會繼續把握機會。

一方面，是充分研究專項債、存量商品房收購等政策，積極推動符合條件的項目資源盤活，目前萬科有30多個項目正在往這個方向推進工作。

另一發力點是針對已經盤活或優化後的新增產能，提升內功，用好的產品爭取到客戶，多回款早回款，增加造血功能。

萬科管理層透露，自2023年以來，萬科已藉助政府各類支持性政策，通過商改住、資源置換等多種方式盤活和優化項目56個，涉及可售貨值約689億元。另外，還有24個項目以退地、收儲、退股、資產交易等方式實現前期投入的收回。

前述689億元盤活和優化的貨值中，已有累計銷售160億元，對過去兩年的業績也起到正向推動作用。

萬科管理層舉例稱，在待盤活的資源比較多的貴州，萬科通過“商改住”方式已盤活了產能42億元，目前以雲翠隱秀、都會印象、未來星光爲代表的幾個項目，根據目標客戶需求研究，通過新的產品和綜合服務體驗方式，銷售去化率基本都能保持在80%以上，毛利率水平約18%，做到“盤後活了”。

去年全年，萬科交付超18萬套房屋，而2025年交付數據進一步降至11.2萬套，工程支付壓力顯著下降。這都爲今年經營性現金流繼續回暖，奠定基礎。

融資端，萬科在金融機構和相關部門的大力支持下，全年實現新增融資和再融資948億元，對應平均融資成本3.54%。

大股東深鐵集團等國資國企也對萬科予以了大力支持。其中，2024年深鐵集團大比例參與認購中金印力REIT,收購了萬科位於深超總基地的總部用地，2025年一季度，大股東又收購了萬科持有的紅樹灣項目49%收益權，幫助萬科盤活存量資源，並向萬科提供了70億元的股東借款，提供流動性支持。

隨着接下來現金流進一步好轉，這將繼續支撐萬科走出短期困境。

萬科管理層表示，萬科有信心、有能力去應對挑戰，保持經營穩定，確保項目如期交付，妥善化解到期債務。

在傳統開發業務收縮時，萬科經營服務業務也在突圍。

長租公寓是萬科面向存量市場的“排頭兵”。管理規模方面，萬科長租公寓累計管理規模約26萬間，其中納入保租房的房源超12萬間，位列市場化機構納保量第一。效率上，實現出租率95%，GOP利潤率90%，服務超5000家企業客戶（如騰訊、比亞迪）。

此外，萬科長租業務也探索出“存量盤活”發展模式，去年該模式盤活的1.5萬間房源中，萬科旗下房源就有近7000間。

萬物雲去年營收則超360億元，佔万科總收入比例明顯上升，並已貢獻正向利潤；商業業務實現營收近90億元，開業建築面積超1000萬平方米，其中印力出租率達95%；物流倉儲業務實現營收約40億，業務規模行業領先。

REITs方面，萬科也在持續實現業務模式由重向輕，加速長租公寓與物流REITs上市進程，以及推動中金印力消費REIT擴募。

在妥善化解債務風險的同時，萬科正積極向新模式切換，構築資本結構優化新格局。

萬科管理層表示，在政策引導和支持下，相信行業已經度過了最困難的時期，房地產市場將回到穩定健康發展軌道上來。

站在2025年的門檻回望，萬科的轉型之路並不易，但唯有那些敢於拆解舊引擎、鍛造新動能的企業，才能穿越週期迷霧。當政策春風吹拂行業，存量盤活政策落地見效，這家房企龍頭有望將新能力轉化爲持續增長的動能，在地產的新週期裡，煥發新生機。