萬科“斷臂”：七折拋售優質商業

來源：睿思機構

春節前夕，萬科把旗下最爲優質的商業項目——上海七寶萬科廣場徹底賣掉了。

2月9日，接盤方領展房產基金率先公告披露是項交易。其將以23.84億元收購由萬科持有的上海七寶萬科廣場的50%權益，收購完成後，領展將成爲上海七寶萬科廣場的唯一擁有者，而萬科則完全退出。

值得一提的是，萬科此次出售上海七寶萬科廣場在價格上折讓了近三成。根據公告披露，該商場的估值爲70.6億元，交易協議價則爲52億元。折價拋售優質資產，多少令人擔憂萬科的資金流動性。

此外，上海七寶萬科廣場於萬科而言亦有一定的里程碑意義。作爲萬科對於商業綜合體的試水項目，上海七寶萬科廣場的存在也常被視爲萬科商業序幕開啓的開端。如今，該里程碑項目卻被選擇出讓，雖難言萬科將從此退出商業領域，但結合此前退出悅榕莊等的種種動作，至少可以肯定的是，萬科正在堅定地遠離與“重資產”相關的非主營業務。

萬科拋售商業？

從資產的角度來看，上海七寶萬科廣場絕對稱得上“優質”。

資料顯示，上海七寶萬科廣場爲區域性的商業中心，其中商場共五層，零售總面積約爲14.89萬平方米，提供購物、休閒、觀光、餐飲、娛樂及文化體驗。該商場更與上海七寶地鐵站相連，服務半徑五公里範圍內的虹橋交通樞紐、漕河涇新興技術開發區及七寶生態商務園區的人口。

萬科2022年財報顯示，在集團運營管理的商業項目中，上海七寶萬科廣場營業收入居於首位，營收爲4.08億元，出租率爲93.44%，建築面積爲23.71萬平方米。

據領展官網披露，上海七寶萬科廣場2023年客流量約2150萬人次，約爲閔行區常住人口的8倍及七寶鎮常住人口的80倍，相較2022年增長45%。

僅從數據來看，上海七寶萬科廣場可謂萬科在商業領域一次頗爲成功的嘗試。

在上海七寶萬科廣場正式推出後，萬科曾在2014年對外宣佈，商業將成爲萬科旗下的一大業務板塊，且要再造一個千億商業萬科。此後，萬科在商業市場上更是動作頻頻。

2016年，萬科聯合體完成對印力的收購，至此，印力作爲專業商業管理公司，協助萬科進行存量項目的運營管理，上海七寶萬科廣場亦是其中之一。

而後於2018年，萬科聯合印力完成對凱德20家購物中心的收購，涉總建面達約95萬平方米，至此萬科亦進一步完善其商業項目的全國化佈局。2019年，印力更發起設立兩筆資產支持專項計劃，以推動商業業務的發展。

儘管如此，萬科在商業領域的發展始終不溫不火，近年隨着經濟持續下行，商業運營項目的經營也受到一定的影響。此外，重資產型的商業項目始終需要大量的資金投入以維繫，然而隨着樓市進入深度盤整期，萬科住宅板塊的銷情持續下滑，回款縮減，也進一步拖累其現金流狀況，自然也無力支撐商業板塊的持續發展。

有意思的是，早在今年1月，萬科針對商業地產業務進行了一次組織架構調整，新成立商業事業部，萬科7個區域的商業業務、印力集團統一併入商業事業部，由原南方區域首席合夥人孫嘉出任商業事業部首席合夥人，丁力業繼續擔任印力集團董事長，同時兼任商業事業部首席顧問，王海武擔任商業事業部核心合夥人。

由此看來，繼酒店業務後，萬科也開始對商業業務進行收縮調整。處置商業地產項目或將成爲萬科下一輪的主要任務。而率先選擇賣掉的上海七寶萬科廣場，背後折射的更多是萬科處置商業項目的決心。

據知情人士透露，儘管當前萬科的融資渠道仍較爲通暢，但市場購房需求仍較淡，導致銷售回款緩慢，爲了提高資金流動性，萬科正加大資產盤活力度，而商業地產作爲重資產且非主營業務，也屬考慮剝離的對象範圍內。根據萬科最新業績數據，今年1月，萬科錄得合同銷售面積125.4萬平方米，合同銷售金額194.5億元，同比減少32.06%。2023年全年，萬科累計實現合同銷售面積2466.0萬平方米，合同銷售金額3761.2億元，同比下降9.8%。

領展七折“抄底”

此輪交易中，最大的獲益者當屬領展。

這已是領展第二次對上海七寶萬科廣場發起收購，且在項目估值提升的前提下，收購價還較此前低了超10億元。

上海七寶萬科廣場原由萬科與新加坡投資公司GIC合作投資打造，各佔50%股權。2021年，領展以27.72億元從GIC手中收購上海七寶萬科廣場50%股權，由此實現了在上海的首次零售房地產投資。可以說，對領展而言，上海七寶萬科廣場同樣具有里程碑意義。

值得注意的是，彼時，上海七寶萬科廣場的整體估值爲65.8億元，交易協議價爲64億元。而在新近的這次交易中，上海七寶萬科廣場的整體估值已提升至70.6億元，但交易協議價則僅爲52億元，折讓幅度達到26.3%。

姑且不論萬科的退出是否也存在多少無奈，但領展確是抄了個好底。交銀國際日前在研究報告中指出，上海七寶萬科廣場年化收入爲4.872億元。根據議定交易參考價格52億元計算，收益率爲9.4%，並可每股派息提升約1-2港仙。

作爲上海七寶萬科廣場的“新主人”，領展透露，於交易完成後，該商場現有的零售管理人將留任六個月，以確保順利整合。其後，領展會接掌商場的營運，並會在適當時間重塑品牌。

較早前，領展曾公開披露旗下兩大品牌——“領展廣場”及“領展中心城”，其中，“領展廣場”以社區商場定位，集中爲所處街區及附近社區的都市家庭及新生代提供體驗；“領展中心城”檔次相對略高，定位爲內地核心城市“中心”地帶的地標性零售商業體。

由此推斷，未來上海七寶萬科廣場或將更名爲“領展廣場”。目前領展在國內共有四座“領展廣場”，廣州、北京各兩座。

有市場人士指出，上海七寶萬科廣場的完全獲得，對領展在國內市場的拓展有一定的裨益。

當前，領展正着力推動輕資產模式，藉助對外輸出品牌及運營服務等，從而實現國內市場擴張，未來全新升級爲“領展廣場”的上海七寶萬科廣場，無疑將成爲該品牌體系中的又一成功案例進行推廣複製。

當然，領展還需要努力提升品牌在國內的知名度及市場認可度。市場人士指出，經過多年發展，上海七寶萬科廣場已有一定的市場認知度，然而“領展”作爲商業品牌在國內的知名度並不高，七寶萬科廣場更名後如何成功扭轉市場對該項目的刻板印象認知，對領展同樣是個不小的考驗。

事實上，近年領展在國內經營物業收益表現亦強差人意，令市場對於品牌拓展能力亦頗有顧慮。

最新數據顯示，截至2023年9月30日，領展於中國內地的以人民幣計算的物業收入淨額同比增加2.5%，不過以港元計算，受外匯影響收益及物業收入淨額分別同比下降6%和3%。

出租率方面，截至2023年9月30日，領展於內地物業組合的出租率維持在95.8%；零售業務的平均續租租金下降5.2%。估值方面，領展內地物業的總估值約315.75億港元，同比下降10.22%。其中零售物業的估值約234.13億港元，同比下降11.01%。