名下有多間房...只有1間能申辦「自用住宅」？專家搖頭：1招省下地價稅

11月要繳納地價稅。示意圖／聯合報系資料照

多房族的好康來了！每年11月繳地價稅， 面臨地價稅的問題。一般用地的地價稅率最高，可以是自用住宅用地稅率的5倍，稅負相差非常多。

林先生名下擁有6間房屋，如果土地原來是適用一般用地稅率，需要在9月22日前向稅捐處提出申請，否則就只能從下一個年度開始適用。現在已經9月中，林先生感到非常頭痛。

地價稅自用住宅用地申請 ，需同時符合下列條件：

1、提出申請辦竣戶籍登記：

符合自用住宅用地最基本的條件是本人、配偶或直系親屬要在該地辦竣戶籍登記。如果你曾在9月22日以前將戶籍遷出又遷回，就必須再重新申請。

2、沒有出租或營業：

地上房屋沒有出租或營業情形的住宅用地；如果房子有部分作營業使用，仍可以申請部分自用，也就是營業部分按一般用地稅率課稅，符合自用住宅條件部分按優惠稅率課稅。

3、地上房屋所有權人：

土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。

4、面積限制：

都市土地面積不超過300平方公尺(約90.75坪)、非都市土地面積不超過700平方公尺(約211.75坪)

5、一處爲限：

土地所有權人本人與其配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。難道林先生的6間房，只有1間可以適用 「自用住宅用地優惠稅率2‰」嗎？

稅捐機關教你節稅偏方，如何突破「一處」限制？

林先生名下的六間房屋分別設有不同家庭成員的戶籍：

稅捐機關表示，稅法規定本人、配偶及未成年受扶養親屬僅能一處地價稅適用「自用住宅用地稅率」，所以林先生設戶籍的A房，林妻設戶籍的B房和F房15歲女兒設戶籍，只有一間可以適用優惠稅率。

擁有多處以上的自用住宅，成年子女和直系親屬其中1人辦竣戶籍登記，在其他條件都符合的情形下，還是可以不受一處的限制，全部可以適用優惠稅率。

因此，C房是林先生27歲兒子設戶籍和D房林先生爸爸設戶籍，也可以適用優惠稅率。

但是E房設戶籍的是林先生哥哥，不符合直系親屬的規定，因此不適用優惠稅率。

林先生詢問，岳父、岳母否算直系親屬？國稅局迴應，只要祖父母、父母、岳父母等其中1人辦竣戶籍登記，也符合設立戶籍的條件。

林先生趕緊將岳父的戶籍遷到E房，岳母的戶籍遷到F房，靠着神奇的一招，從1間變成6間享自用稅率。

相鄰房屋的特殊情況

如果相鄰兩棟平房或樓房，所有權人同屬1人，或所有權人與其配偶個別所有，雖然僅於1處設立戶籍，符合自用住宅用地規定。

經稅捐處現場勘查，查明確實打通或合併使用，則相鄰房屋之2筆土地可以合併一起適用優惠稅率課徵地價稅。

選擇最有利的一處

家裡人口簡單，沒有辦法同時在多處設立戶籍，那就要選擇在總地價最高的那一處設立戶籍，並申請適用自用住宅用地課稅，節稅效果最大。

不動產信託也有機會節稅

委託人與受益人同屬一人(即自益信託)，且地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，並符合自用住宅用地條件，雖然納稅人名義已爲受託人，還是可以申請按自用住宅用地之稅率核課。

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