明年不缺錢了，開發商還降價不？

一些央國企接到“窗口指導”，最後兩個月要多拿地，聽到這個消息時，我們的第一反應是，開發商未來逐漸不會那麼缺錢了。

近日從銀行傳來的消息，堅定了我們的這個判斷。最晚到明年年初，大部分開發商的資金飢渴都會得到解決，程度或許是“根本性”的。

這個消息涉及以下兩方面的內容：

其一，審覈制將變成備案制。10月17日國新辦新聞發佈會上，金融監管總局副局長肖遠企在論及“白名單擴圍”問題時，提及了“備案制”，但如何操作未做說明。現在，從銀行操作層面看，就是開發商直接找銀行申請貸款，銀行決定放貸後直接到城市房地產融資協調機制（下稱協調機制）備案。

而在此前的“審批制”操作中，開發商需要先得到協調機制的批准，進入白名單，然後再推送給銀行，銀行審覈之後，才能放貸。備案制省掉了“審批”這個環節，操作更絲滑，更多房地產開發項目可以更快進入白名單獲得融資。

需要說明的是，現在是備案制和審批制並行，兩者沒有替代關係。當然，我們覺得，如果運行得好，備案制操作越來越多是完全可能的，甚至是趨勢。

其二，無論是審批制還是備案制，只要進入了白名單，商業銀行一律單列授信額度。

商業銀行每年年初都會定下全年的信貸投放計劃，貸多少款出去，是有“總數”的。如果額度用盡，就會推遲放貸。而這個“總數”的依據之一，就是在報計劃時，各個項目的授信額度。

在原有操作中，沒有單列的授信額度，即便進了白名單，符合放貸標準，但是有可能遇到銀行當期信貸額度用盡的情況，這樣就只能等到下一個階段銀行有額度時再拿到貸款，這樣一來，進了“白名單”，也不意味着可以萬無一失拿到貸款。

白名單項目一律單列授信額度後，就不存在這個問題。通俗一點說，就是銀行先把這筆貸款額度“留出來”了，項目開發商只要達標，一定能夠拿到貸款。

這個單列授信，不分央企、國企、民企，一視同仁。

這兩個重要變化，雖然是在操作層面，但無論是商業銀行還是開發商資金部門的朋友都評價說“很重要”，對開發商“拿到錢”解決現金流問題有“根本性的幫助”。

監管層的思路已經很明確：先讓白名單擴圍，讓合規開發項目都納入白名單（這就是備案制的用意），然後再確保白名單上的項目都儘快拿到貸款。

“止跌回穩”這個大目標下，“金融口”的態度顯而易見。存量房貸利率那麼大的體量該讓利都讓利了，索性送佛送到西，好人做到底。

誰讓你是房地產呢？你若平安，大家都安好。

這套操作，現在已經開始運行，不過由於這是一個龐大的體系，總體體量也足夠大，所以，我們覺得，在開發商資金鍊層面反應出效果，大約要等到今年年底，明年年初。

也就是說，最晚到明年年初，開發商可能就不那麼缺錢了。

這個判斷從當下一些宏觀數據中也可以看出端倪。

首先，金融監管總局局長李雲澤披露，2024年1~8月，房地產開發貸款較年初實現了正增長，扭轉了房開貸下滑的態勢，房地產的併購貸款和住房租賃貸款也分別增長14%和18%。

其次，房地產開發企業資金增速雖然仍在下滑，但是，幅度已經明顯收窄。在今年3月達到-26%的低位之後，降幅開始逐月收窄，態勢非常明顯。

來源：國家統計局

如果明年開發商不那麼缺錢了，就會連帶產生一個問題，新房項目還會繼續降價嗎？

517新政，924新政，特別是926政治局會議明確提出“止跌回穩”之後，一系列支持措施落地以來，房地產市場成交量回暖勢頭明顯。

住建部11月1日公佈的數據顯示，10月份全國新建商品房網籤成交量環比增長6.7%；二手房網籤成交量環比增長4.5%；新建商品房和二手房成交總量環比增長5.8%。10月份全國新建商品房網籤成交量同比增長0.9%，自去年6月份連續15個月下降後首次實現增長；全國二手房網籤成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長。

一線城市增長更爲明顯，當月新建商品房網籤成交量同比增長14.1%，二手房網籤成交量同比增長47.3%。北京二手房網籤1.7萬套，環比增長31%，創19個月新高；新建商品住房網籤0.45萬套，環比增長50.1%，爲今年以來高點。

新房還在衝刺。和銀行有放貸計劃一樣，開發商也有回款計劃，每年的四季度是回款任務的高峰。全年考覈要在年底進行，四季度的回款就要衝一下指標，因此，四季度，也就是當下，是新房項目回款訴求最強、打折力度最大的階段。

可以說，完成回款指標是當下新房項目打折的最大動力，而要搞清楚明年開發商是否還會繼續降價打折，還是要從“回款任務指標”入手。

回款任務指標在很大程度上是爲了平衡房企整體現金流。近兩年，不少開發項目的朋友都私下抱怨，市場越不好，回款指標非但不減輕，還會加重，工作難度增加，一線人員壓力山大。

不過，還有另一面，之所以市場越差，回款目標不放鬆，是因爲融資端“更難”。房企的現金流就是兩部分組成：經營性現金流和融資性現金流，前者是賣房，後者是貸款發債。

慘烈的週期調整中，房企融資性現金流銳減，項目資金週轉率下降，集團還要調集資金確保項目正常運轉，要使得現金流基本平衡，就只能給銷售回款加任務。市場不好，新房賣不出去，爲了促銷，就只能打折。這就是當下新房降價打折的基本邏輯。

在白名單開始以“備案制”操作，商業銀行開始開發項目單列授信額度之後，房企的融資性現金流理應大有改觀。項目能夠更容易地拿到貸款，更快地拿到貸款，需要集團協調支付的大額款項也會大幅減少。融資性現金流修復、好轉，集團層面壓給地方公司，城市公司壓給項目銷售回款目標就不會一直加碼。

還有另外一個因素值得注意：雖然一些央國企接到了窗口指導，要多拿地，但是，戰略性集中資源也是同步的，很多央國企已經在內部明確，將資源集中到一線、核心城市使用。這就意味着，北京、上海、深圳這樣的城市，拿地支出會增加。

隨着專項債資金的落實，一些原來拿了高價地的房企還會通過退地等方式，拿回一部分資金，現金流的壓力也會減輕。

在這樣的情況下，回款大幅加碼的可能性很小，傳導到終端，項目打折降價促銷回款的訴求和動力就會降低很多，明年繼續“深折”，繼續“降價”的可能性就大大降低了。明年的新房項目，大概率不會再像今年這樣打折降價。

這對有需求的購房者意味着什麼？直白地說，年底可能是最佳入場機會。

穩住現金流，才能穩住價格，實現穩定消化存量，從而不給“止跌回穩”大目標的實現增加壓力與衝擊。

顯然，監管層深諳這樣的道理。

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