民生訪談｜今年，上海將推動500個小區按質論價調整物業費

大型居住社區配套、加裝電梯、物業管理、老舊小區改造……在4月23日舉行的2024上海民生訪談節目中，上海市住房和城鄉建設管理委員會副主任、上海市房屋管理局局長王楨還對這些熱點問題進行了一一回應。

大型居住社區：啓動新一輪三年行動計劃

大型居住社區作爲上海城市發展和住房民生保障的重要資源，爲深入實施城市更新提供安置房源、解決住房困難家庭的保障房供應、統籌區域發展、促進產城融合職住平衡發揮着重要作用。但目前，部分大居仍存在配套不完善等問題。

4月23日，王楨做客“2024上海民生訪談”時透露，今年，上海已啓動新一輪《大型居住社區市政公建配套設施三年行動計劃》，再安排了370餘項任務，聚焦交通、綠化、教育、養老、衛生、商業、社區服務、文化體育等八類配套設施。

王楨介紹，2021年以來，上海聚焦羣衆急難愁盼需求，多次走訪調研，聽取多方意見，考慮配套建設適度提前、有序推進，啓動了2021-2023年大型居住社區配套三年行動計劃，明確了綠化、交通、教育、養老、衛生、商業、社區服務、文化體育等八類配套設施的建設、開辦和運營等工作任務。截至2023年底，首輪三年行動計劃順利收官，共完成了470餘項配套任務。

“今年，上海已啓動了新一輪大居配套三年行動計劃，緊緊圍繞大居居民生活需要，我們將再安排370餘項任務。”王楨說，這些任務聚焦交通、綠化、教育、養老、衛生、商業、社區服務、文化體育等八類配套設施，持續發力、滾動推進，在大居配套上補短板、拉長板、創樣板。

根據計劃，上海通過市區聯手、部門協同，未來三年，大型居住社區將新增道路50公里、綠化80公頃、河道14條；新增幼兒園及中小學校等教育設施52個、醫療及文體等服務設3施46個，成爲“規劃科學、配套健全、功能完善、環境友好、資源優質”的高品質社區。

加裝電梯：解決“懸空老人”出行難

既有多層住宅加裝電梯是一項重要的民心工程，爲行動不便的“懸空老人”解決上下樓的難題。

王楨介紹，在上海，無電梯多層住宅約有20萬個門洞，老年人上下樓難的問題日益突出，居民對改善自身出行條件的呼聲強烈。去年，全市加裝電梯完工已超過3000臺。

對於加梯過程中居民反映集中的問題，市房管局也正在持續優化相關工作舉措。例如，針對加梯各樓層居民“上熱、中溫、下冷”的情況，房管部門鼓勵對低樓層實施樓道改造、污水管更新、更換隔音窗等舉措，來解決居民的實際困難。

在前期表決階段，房管部門鼓勵引導居民就加梯的後續管理事宜達成共識，明確管理模式、經費籌集方式、分攤比例、使用規則等，避免後續無人接管或籌資難的問題。

在資金籌措方面，在已有財政支持力度的基礎上，允許業主提取本人及其直系親屬的公積金用於加裝電梯，並推動銀行等金融機構提供加梯貸款來緩解業主的出資壓力。

對於從未有過電梯管理經驗的居民來說，“誰來管、管什麼、錢誰出”是大家最爲關心的三大後續管理問題。在後期維護方面，房管部門出臺了相關文件和參考示範合同，明確了電梯管理責任、管理費用的籌集使用等，鼓勵物業公司全程參與加梯項目。

此外，房管部門還在積極探索“保險+服務”模式，鼓勵業主購買加梯全生命週期保險，由保險公司爲加梯後續管理提供服務，涵蓋保養、檢驗、檢測、維修、應急救援等，提供風險託底。居民還可通過前期購買加梯工程質量潛在缺陷保險，爲加梯主體結構等部分提供保險保障。

物業管理：質價相符、按質論價

物業管理的服務水平關係到居民的生活幸福指數，物業服務提質的關鍵是建制度、造工具，引導規範管理。上海市房管局正在推動形成質價相符、按質論價的市場機制。

王楨介紹，目前，上海住宅小區的物業管理主要有兩種計費方式，一種是包乾制，另一種是酬金制。對於物業費包乾制計費的小區，用好“物業服務價格評估”工具，抓住物業服務合同期滿選聘、老舊小區改造、小微小區合併等重要窗口期，合理調整物業服務標準或價格。

今年，上海將推動500個小區按質論價調整物業費。“我們指導相關行業組織，通過上海發佈、上海物業微信公衆號，發佈了全市各區及環線區域小區的物業費平均價格，在市物業管理行業協會網站上，發佈了2000餘個小區的物業服務價格監測信息，爲業主與物業服務企業協商定價提供參考。同時，指導幫助有條件、有意願的小區實施物業費酬金制計費方式。”王楨說。

目前，上海全市爲小區提供物業服務的企業有1800餘家。爲幫助業主更全面瞭解和選擇合適的物業企業，本市也建立了物業服務企業綜合評價體系，涵蓋了物業服務企業的信用信息、訴求處置及信息報送、社區滿意度、綜合能力、履約質量、公衆滿意度等6個維度，評價主體包括房管部門、街鎮黨委、行業協會、居民羣衆等。

在公開招投標物業服務企業時，業主大會可以在規定的幅度範圍內，自行確定各個維度評價結果所佔的不同權重，計算出物業服務企業的綜合得分，作爲投標入圍的依據。

守護小區安全：做好這三件事

全國各地多起火災事故發生後，市民對於小區安全話題的關注度越來越高。王楨表示，守住小區的安全底線，要重點做好三件事：老舊電梯安全、高層住宅消防安全以及電動自行車充電安全。

一是老舊電梯安全，持續推進評估和修理改造更新。對投入使用滿15年的老舊住宅電梯，滾動實施，全覆蓋評估，建立“問題電梯”清單。進一步完善支持政策，支持使用維修資金，實施修理改造更新。今年，要評估1萬臺老舊電梯，爲2萬臺住宅電梯配備遠程監測裝置。

二是高層住宅消防安全，持續推進隱患整治。房管部門將會同消防、公安等部門，對全市5773個高層住宅小區進行消防隱患排查。針對排查出的小區，目前已有455個小區完成整治，剩餘的百餘個小區將加大整改工作推進力度，確保年底前完成。

三是電動自行車充電設施，持續推進建設。到2023年底，全市約1.3萬個住宅小區中，已有約1.25萬個建有電動自行車充電設施。對尚未建設的小區，我們將會同應急、消防、公安等部門，加快推進。對存在客觀條件限制的小區，因地制宜，建設露天分散充電樁、充（換）電櫃等，力爭2025年底實現全市小區充電設施全覆蓋。同時，研究制訂本市電動自行車集中充電場所和停放場所的設計標準，爲建設充電設施提供指引。

老舊小區改造：與房屋安全隱患處置、增設電動自行車充電設施等結合

老舊小區的改造既是民生工程又是民心工程，對改善市民羣衆“急難愁盼”問題有着重要的現實意義。

近年來，上海不斷加大老舊小區改造力度，“十四五”期間，將每年改造不少於1000萬平方米，按照“能同步就同步、能結合就結合”原則，對房屋本體、小區綠化環境以及配套設施進行更新改造。比如，對於小區積水等問題，把積水點排除、雨污分流同步納入實施範疇；將信息架空線入地、增設電動自行車充電設施等內容有機結合，實現老舊小區居住環境和居住功能同步提升。

今年，上海將繼續安排實施1500萬平方米更高水平改造，把老舊小區打造成生活空間宜居適度、生活要素佈局合理、傳統現代有機交融的美麗家園。

“特別是把老舊小區改造與房屋安全隱患處置、增設電動自行車充電設施等工作有機結合起來。”王楨表示，希望通過老舊小區改造，既解決市民羣衆居住“急難愁盼”問題，又提高項目改造“集成度”，最大程度提升房屋立面效果、改善小區環境、完善房屋基本功能。