民企全面發力，杭州濱江準備進軍南京

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大家好，我是地產高富帥。

行業正式進入全新的供需關係時代，不再是瘋狂製造的時代，如今已經逐漸走向定製時代，客戶需要什麼開發商就研發什麼，行業競爭力逐漸迴歸操盤能力。

可以看到，在國進民退的前面三年 ，行業 看起來 是急速在下跌， 但是 從 大城市成交數據來看，好產品依然還是持續熱銷，而且並不是大品牌就一定取勝。

就在今年 下半年， 之前幾年默默無聞的民企 突然站了出來，投資力度已經與多數國企央企可以抗衡了，這裡面必須提到的就是老牌豪宅玩家杭州濱江地產。

作爲 已經位居前十的 頭號民企， 在今年上半年土地市場也 是 不動聲色， 在 隔壁頭號對手綠城中國的壓力下， 杭州濱江在杭州也必須要出手了。

11月20日上午，杭州出讓3宗住宅用地，起始出讓總價39.57億元。最終，3宗地塊均溢價成交，星耀房產、濱江集團、自然人洪禮昌各拍得一宗，成交總金額51.37億元。

這其中，奧體博覽中心單元BJ1706-10地塊尤其受人關注。該地塊起始出讓總價29.543億元，起拍樓面價3.6萬元/平方米，刷新蕭山區宅地起拍樓面價新高。

經過49輪競價，濱江集團以39.543億元的價格競得奧體中心地塊，成交樓面價48186元/平方米，溢價率33.85%，濱江距離上次杭州拿地才幾天，就直接收穫地王。

據相關消息，杭州濱江已經在南京註冊了公司，辦公室選址已經籌備開始，在南京拿地已經是板上釘釘的動作了，南京馬上迎來了一位民企豪宅專家。

熟悉南京市場的應該知道，市場環境完全是兩極化，剛需完全已經脫離一手房市場，拼產品的改善豪宅市場已經陷入拉鋸戰，各家諸侯想要在南京生存，門檻是極高的。

杭州濱江早期佈局上海多年，或許是時間節點不對，後期並沒持續深耕，本次等待多年再度出發進軍南京，這或許是看到南京豪宅市場的絕對影響力。

相對比杭州來說，南京市場的競爭對手似乎要少一些，儘管產品起點不低，但是真正意義的口碑豪宅還是非常少的，杭州濱江本次殺入南京，一定是準備充足的。

企查查APP顯示，近日，南京濱江房產開發有限公司成立，法定代表人爲李周捷，註冊資本2000萬元，經營範圍包含：房地產開發經營；建設工程施工；住宅室內裝飾裝修等。

企查查股權穿透顯示，該公司由濱江集團等共同持股，這也是2020年首入南京之後，杭州濱江再次重磅紮營南京市場。

可以看到，民企真的已經開始關注土地市場了，濱江地產一直都是杭州一哥的存在，作爲一家純民企，而且是70%業績來自單一城市杭州，其底層戰略也一直是廣大地產人津津樂道的。

杭州濱江作爲一家上市房企，能夠在產品力全國第一的杭州市場異軍突起，可謂是下足了功夫，算是用時間跟基本能力造就的江湖地位。

杭州濱江從創立到正式發力地產開發，從90年代初期成立到2000年左右正式確定了戰略方向算起，杭州濱江其實已經走過了10年之久，其底層積累是具備一定含金量的。

杭州濱江從舊改起家，到2000年正式在杭州市場開發商品房，在當時全國化房企還沒正式完全進軍杭州的大環境下，率先引進了貝爾高林景觀設計團隊，走向了高品質住宅開發領域。

其實大家應該知道，在當時的地產行業，花費巨大的成本打造園林景觀，可謂是極少數開發商的選擇，但是濱江可謂是在杭州市場開了一個行業先河。

精緻的景觀園林對於住宅的品質提升絕對是制勝法寶，後來龍湖地產引領的園林風潮是空前絕後的，其實杭州濱江纔是高品質景觀鼻祖。

很容易理解，杭州濱江從確認戰略開始，就一定走的是品質開發路線，並且極度剋制全國化發展，深耕杭州+浙江周邊，這在高週轉時代是無法想象的。

就連隔壁的綠城中國這位品質大佬，都忍不住全國化佈局了，兩家起初走的就是同一個路線，紮實的品質，不計成本的投入打響了杭州濱江的名號。

特別是前的十年時間，也是杭州地產行業騰飛的十年，杭州作爲電商之都，其產業屬性加持下，杭州迎來了歷史性發展，人口與產業的紅利也在這10年裡面徹底釋放。

基於杭州濱江與高品質深耕杭州的戰略下，也迎來了歷史性發展，高品質住宅的起點已經被拔高，杭州濱江的產品與服務優勢被進一步放大。

從供給端來看，杭州商品房庫存較低，去化週期較短。在公司重點佈局的杭州， 商品房可售面積自2021年5月以來就一直保持在200萬平米上下。

同時，去化週期相較於南京、蘇州等城市，杭州的去化週期明顯更短，供求市場更爲健康，因此杭州越好的產品越受到追捧。

在過去幾年，很多同行甚至都沒辦法聯繫到濱江地產的營銷總，因爲很多項目似乎也沒有項目營銷負責人，很多熱銷產品還需要內部找關係購買，也沒聽過還需要降價促銷的邏輯。

在深耕杭州的紅利之後，濱江地產迎來了歷史性突破，從早期高權益拿地到逐漸變成小股操盤邏輯，引入浙江其他民營財團的入局，降低企業本身財務風險。

2021年在地產下半場，其他民企紛紛暴雷的大環境下，濱江地產採取了小股東操盤邏輯，全線開始兇猛拿地，加上其高含量的標準運營能力積累，濱江的銷售數據已經登頂。

2021年全年杭州商品房銷售金額達到6589億元，濱江集團在杭州市場實現銷售金額866億元，位列第一，與第二名綠城中國拉開200餘億的差距。

到了2022年，杭州濱江徹底瘋狂，幾乎已經封神的節奏停不下來。豪擲400億元拿地，沉浮行業經年的濱江集團在2022年上半年引發行業側目，被業內冠予“地產圈孤勇者”稱謂。

後續的幾年，杭州濱江也都是民企陣營的孤獨者，它沒有龍湖地產人才的含金量，卻能持續進階前十，它沒有綠城中國的產品研發積累，卻能造出杭州第一豪宅。

這或許也是杭州濱江本身的特殊性，超強的人均能效，就憑藉這一點就直接笑傲江湖，它不會做綠城，也不會複製龍湖，但是一定還是杭州最有底氣的一哥。

杭州濱江地產身上就是我們常說的迴歸基本能力，造好房子+研究創新產品，提升服務就應該是地產開發商的基本能力，但是過去的20年，似乎很少有真正被提及。

杭州濱江的發展路線無法複製，但是其底層內核值得同行學習，迴歸行業本質方能繼續前進，也希望未來會出現更多的民營玩家，市場需要民企。

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地產一品塘，80後 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉澱，關注地產戰略產品運營發展，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信羣，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步。

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