美聯儲降息後多隻地產股走強 房貸利率會進一步下調嗎？

財聯社9月19日訊（記者 李潔）美聯儲時隔4年的降息，被認爲向市場釋放出積極信號。

9月19日，美聯儲議息會議召開，決定降息50BP，聯邦基金利率下調至4.75-5.00%。分析人士認爲，這可能代表着美國將步入降息通道。

“此次美聯儲降息力度較大，根據公佈的點陣圖，今年後續仍有50BP的降息預期，即聯邦基金利率或在年末降至4.25-4.5%。”中指研究院市場研究總監陳文靜稱。

美聯儲本次降息，對國內房地產市場有何影響？

受美聯儲降息利好因素影響，今日包括萬科、金地、融創、世茂集團、建發國際等多隻房地產股走強。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，美聯儲降息，有效緩解了國內實施貨幣寬鬆政策決策時，對於人民幣貶值和人民幣資產價格進一步下跌的顧慮和掣肘。

“這預示着後續降準降息的通道會更加寬敞，國內按揭利率進一步調控的空間變得更大。這對於緩解開發商資金鍊緊張，降低購房者按揭成本，促進住房需求，均會產生積極影響。”李宇嘉稱。

易居研究院副院長嚴躍進認爲，美聯儲本次降息對國內貨幣政策、宏觀經濟和產業經濟也將形成利好，這其中，對房貸利率的影響可能會更加明顯。

陳文靜也認爲，美聯儲本次降息，爲我國後續貨幣政策調整釋放出更大的空間，預計後續我國降準、降息的調整或加快落地，有助於進一步降低企業融資成本。“對房地產市場而言，5年期以上LPR有望進一步下調，居民購房成本也可能隨之下降。”

國內降息預期走強

“美聯儲降息後，按當前的經濟形勢，國內降息預期隨之走強，市場還預期調整幅度可能不會小。”中原地產首席分析師張大偉表示。

在對8月金融統計數據的解讀中，央行有關部門負責人表示，“着手推出一些增量政策舉措，進一步降低企業融資和居民信貸成本，保持流動性合理充裕。”

就此，嚴躍進認爲，今年9月份至年底LPR降息概率加大，界時房貸成本如果進一步下降，將有助於降低購房成本、提振購房消費意願。

事實上，“517新政”實施以來，首套房、二套房房貸款利率持續走低。

中原地產研究院統計數據顯示，2024年8月全國首套房平均利率已經跌到3.25%左右，二套房貸款平均利率爲3.6%。

目前，多數城市首套房貸利率已降至2.9%~3.4%之間。其中，5年期以上房貸利率最高是北京和上海，這兩城該項利率均爲3.4%，廣州低至2.9%；二線城市普遍爲3.1%，南京低至2.95%。

張大偉認爲，在資本寬鬆環境下，預計未來部分股份制小銀行的房貸政策可能會出現全面寬鬆，房貸利率或進入“2字頭區間”。

存量房貸利率方面，嚴躍進表示，間接來看，此次美聯儲降息，或有助於存量房貸利率的進一步下調。

房企融資環境或得到改善

從盤活存量房地產市場角度來觀察，有分析師認爲，美聯儲降息有助於吸引外資進入中國市場，房地產領域的大宗投資有望升溫。

“從機會點來說，經過持續三年的房地產深度調整，存量房地產資產價格出現幅度不小的調整，價格已基本跌到底部。這爲投資機構後續展開收購和盤活存量資產，創造了不錯的條件。”嚴躍進稱。

而當前在“盤活存量、優化增量”的總體制度框架下，預計未來盤活存量商業地產的機會和需求會有所增加。

與此同時，多位房地產行業分析師表示，美聯儲降息對存量美元債和新發行美元債等都會形成利好。

張大偉表示，對國內房地產企業而言，房企未來海外融資成本會有所降低。“人民幣升值的可能性加大，這將減輕房企償還海外債務的壓力，並可能利好房企增加融資規模，降低其融資成本，進而有利於房地產企業的資金週轉和項目開發。

而融資渠道改善後，房企拿地積極性或將有所提高。

“2024年房企整體拿地積極性降低，如果我們也在貸款利率方面做出進一步優化，部分房企融資環境得以持續改善，其拿地意願可能稍有好轉。”一位房地產行業分析師表示。

“美聯儲降息通常被視爲全球經濟政策轉向寬鬆的信號，這會影響國內購房者對房地產市場的預期。市場可能認爲經濟環境將更加有利於房地產市場的發展，對房價上漲的預期增強，從而進一步刺激購房需求。不過，如果購房者對未來經濟形勢仍存在擔憂，這種預期的改善可能會受到一定限制。”張大偉稱。

對此，李宇嘉指出，儘管國內降準降息預期走強，但考慮到當前工業品價格低迷，實際利率仍偏高，實體投資回報率能否超過實際利率，還有待觀察。

“因此，美聯儲降息雖然會對國內市場產生間接利好，但短期來看，無論是房企展開投資，還是居民按揭購房，對房地產的實際影響也不應持過高預期。”李宇嘉補充道。