美打通膨 REITs基金底氣足

2022-2023REITs各產業債務到期比重低

美國鷹派升息打壓通膨，市場擔憂將影響經濟實質面，導致美股大幅修正，RMZ指數（美國REITs指標則僅下跌4.5％。法人表示，REITs本身是美國內需產業，較不受國際戰事影響，高息防禦特性支撐股價，且REITs產業前景強勁，首季財報高達七成企業優於預期，近八成企業上修獲利展望，近期RMZ指數在急跌修正下，股價淨值比折價達15％，已達超跌區，投資價值浮現。

臺新北美收益資產證券化基金李文孝表示，一般投資人常將REITs及地產開發商（營建股）混爲一談，其實兩者不管營運，或對房價及利率的敏感度皆大不同。地產開發商營運靠銷售，對成交量與房價走勢特別敏感，若房貸利率持續性上揚則相對不利。

REITs營運靠租金收入，承租率與租金價格纔是重點，房貸利率高低影響不大，且REITs中住宅類僅佔15％，且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨着高通膨而增加，受利率走升的影響相對小。

另外，開發商的營運槓桿較高，股利率也較低，而REITs現金流充沛，一般配息也會來得較高。因此，建議在升息循環下，不動產相關產品應首選REITs基金，避開地產開發商比重高的基金。

李文孝指出，REITs另一項優勢是2022及2023各產業債務到期比重低，其中住宅、個人倉儲、工業債務到期比重皆在7％以內較低，因此，儘管利率大幅上升，但REITs企業需籌資的比重並不高，對獲利影響較不明顯。

分析師預估美國REITs 2022年獲利仍呈現緩步上修格局，今年整體市場獲利成長率高達12％，明顯優於其他產業。操作上，建議短線投資者在目前大幅REITs折價時逢低佈局,待RMZ指數回到1,500點之上可先獲利了結；長線持有者，則繼續逢低加碼，持有至下半年，把握長線漲升行情。

元大全球不動產證券化基金研究團隊指出，根據Nareit（全國不動產投資信託協會）資料，全球REITs規模正在迅速擴張。截至2021年底，全球已上市REITs數量達到了865檔，總市值從1990年的100億美元增長至2021年底的的2.5兆美元。

從結構來看，截至2021年末，基礎設施、數據中心和工業等部門佔REITs市值達到30％，而在2010年時僅4％，顯示5G通訊設施、雲端運算和電商網購等趨勢性發展，正爲REITs帶來強大的成長商機。現階段特別看好經營數據中心和物流不動產的REITs表現，原因可受惠全球經濟加速數位化，以及電商網購逐步取代實體購物的時代趨勢。