賣厝阿明／電子合約租屋夯 房東與租客必知細節

安新建經的顧問陳建宏。 圖／陳建宏提供

數位時代的來臨，不少房客透過數位通訊聯繫房東，並約定租賃、更有房東開始以電子合約的方式進行租賃協議。阿明邀請到安新建經的顧問陳建宏，來爲大家說明電子合約在租屋市場中的法律效力，並且在實務操作上房東與租客需要注意的地方。

▌電子合約的法律地位明確

陳建宏指出，根據臺灣現行法律，租賃屬於「不要式行爲」，類似買水果或用餐的情形，一旦經雙方約定並支付租金，契約即生效，不因未簽署書面合約而無效，因此，電子合約的簽署完全合法。根據《民法》第422條的規定，不動產租賃契約屬於「諾成契約」，也就是說，只要雙方對租金、租期、出租房屋位置等條款達成共識，無論是口頭約定還是電子簽署，租賃契約均可成立。

▌電子合約也可以申請租屋補助

簽定電子合約並不會阻礙租屋補助申請。陳建宏表示，只要租賃合約內容合法、完整，並符合政府的補助規定，租客即可憑此合約申請租屋補助，需要申請租屋補助的民衆大可以放心。

陳建宏提醒，儘管電子合約方便，但若使用通訊軟體如Line、微信或Email等電子工具，有些訊息是有時效性的，當下若沒有備份，可能導致資料遺失，就無法下載做申請。因此，他建議，無論是租客還是房東，都應將簽訂好的電子合約妥善備份，包含截圖、儲存郵件等，以防止合約文件丟失帶來的不必要麻煩。

此外，陳建宏強調，電子合約中的條款應儘量具體明確，避免使用模糊語句。例如，合約中應明確載明租金、租期、房屋地址以及其他雙方的權利義務，避免未來產生歧見。

▌書面合約的重要性

雖然租賃可以使用電子合約或口頭約定，但爲了避免未來可能的糾紛，還是建議房東與房客最好籤訂白紙黑字的書面合約，尤其當涉及租金、押金、修繕責任與轉租權限等關鍵項目時，有書面契約才更能夠有更強的法律保障。

陳建宏說明，一年以上的租賃契約若未以書面形式訂立，將會被視爲不定期租賃。這對房東來說可能帶來管理上的不便，因爲無法在租約到期時要求房客搬遷。而不定期租賃也給了房東隨時調漲租金的權利，房客應注意這一點。故對於長期租約，簽訂書面合約能更有效地保障雙方權益。

陳建宏最後特別提到，過去曾有「8萬7惡房東張淑晶」事件，其中有房客因爲在Line上簡單答應租房，並未簽署電子或書面合約，但最終法院仍判定租賃關係成立。因此提醒大家在合約未確定前不要輕易做出口頭承諾或留下隱含同意的文字。

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