馬光遠解讀中國樓市的真問題，句句直擊要害

12月28日，由中國企業改革與發展研究會、本站財經、本站財經智庫聯合主辦的“2023本站經濟學家年會”在北京舉行。

著名經濟學家馬光遠發表“2023年中國的房地產將何去何從”主題演講。

馬光遠指出，2022年1月到11月房地產開發投資下滑了9.8%，而且下半年房地產市場並沒有像大家預期的那樣出現反彈，而是繼續加速下滑。我預計1月到11月房地產無論是銷售額還是銷售面積都下滑了30%。但是1月到11月居民中長期貸款下滑幅度是超過55%，這意味着房地產的銷售很可能下滑超過50%，也就是說2022年房地產銷售應該是一個腰斬的行情，但我認爲2023年大概率房地產會觸底，也就是說這個市場可能會差不多到底了。

馬光遠最新研判：2023年房地產市場會觸底（來源：C位觀察）

房地產的溫度爲什麼這麼低？今年究竟是什麼樣的影響導致房地產市場的走勢，遠遠低於大家的預期？馬光遠認爲有三個原因。

第一是過去幾年房地產調控政策對整個市場的影響非常大。2021年全年各地出臺的房地產調控政策，我統計是超過了600個，這是房地產市場化以來前所未有的。

第二是房地產自身週期轉換的結果。房地產的週期已經進入到一個全新的週期，無論市場基本面還是未來的需求，還是房地產面臨的大環境等等，跟過去完全不一樣了。從供求關係來講，現在肯定是供大於求。從經濟大環境來講，中國經濟告別高增長了，房地產也不可能獨善其身，走出一條獨立的行情。包括人口，2022年中國人口歷史性地進入一個負增長。

第三個是2022年的情況比較特殊。我們看到中國經濟受疫情的影響，經濟這種下行加速了房地產的下行，房地產的下行又反過來加速了經濟的下行，兩個形成了一個互相負的反饋，

在房地產調控政策變化以後，談及對未來房地產市場研判時，馬光遠稱，從2021年9月開始整個市場調控基調出現了變化，出現變化的主要原因，是因爲中國一些頭部的房地產企業，由於資金鍊的斷裂，很多項目出現了問題。但這種調控變化稍微有點晚，很多政策制定者認爲，如果這個時候我們一旦放鬆調控，可能會功虧一簣，所以導致政策沒有進行及時調整。從2022年9月到現在，整個市場在不斷放鬆。2022年1月到11月，全國所有城市所有的政策加起來差不多超過900多個，這個在房地產歷史上也是前所未有，但我覺得我們的政策在出臺的時機上，包括力度、含金量方面仍然是不夠的。過去調控政策一放鬆，房地產市場總是出現反彈，但現在沒有，現在整個市場面完全不一樣了，所以我講出現報復性反彈的概率等於零。

爲什麼政策可以說出得已經差不多了，但是市場還是沒有什麼變化，市場信心沒有變化，馬光遠表示，跟政策的配比有關係，比如首付比例、房貸利率、開發商融資等。所以我們的政策儘管擠牙膏擠到最後一下子所有的政策基本都出來了，但是市場最好的時機已經錯過了。

馬光遠：爛尾樓的問題必須解決了（來源：C位觀察）

2023年應該怎麼辦？馬光遠稱，在中央經濟工作會議會後發的通告裡面，房地產的重視程度到了今天這個程度，從保交樓到房地產的融資，到需求端怎麼樣改善，到怎麼樣防範房地產的風險等等，整個政策基本全出來了。中央經濟工作會議以後，中財辦的相關負責人也做了解讀，從房地產未來供給端怎麼樣進行改善，需求端怎麼樣改善，包括房地產怎麼樣平穩過渡到新的發展模式，都做了一系列的規劃。那麼我們要問，2023年房地產會不會軟着陸，我覺得要避免房地產出現硬着陸，要避免房地產真的出現風險。

爲了避免房地產市場出現崩盤的風險，馬光遠給出了3點建議。

第一、一定要改變觀念。我們應該尊重房地產行業發展的規律，不能再靠調控的思維來進行了。一方面要出臺新的政策，一方面一定要把以前以調控爲思維的政策全部拿掉。現在大家不買房子是對市場沒有信心，不是因爲你有限購。所以我認爲，各種各樣的調控政策應該退出，特別是限購，包括北京。

第二、要出臺超常規的新政策。一是該救的房地產企業一定要救，二是不能出現爛尾樓，三是鼓勵大家買房子。

馬光遠解讀中國樓市的真問題 句句直擊要害（來源：C位觀察）

第三、開發商要持續發展。這種持續發展是建立在有信心的基礎上，如果沒有信心的話是很難發展的。信心來自哪裡？來自於這個行業的長遠預期。只要把調控的週期思維走出來，行業就會有一個長遠的預期，告訴大家房地產在我們看得見的將來，仍然是支柱產業，不會變。

馬光遠表示，房地產是中國經濟的一個縮影，房地產的政策也是中國公共政策的縮影，我們這幾年在公共政策層面值得檢討的地方就是一定要有耐心，行業的調整要有耐心，對行業的改變要有耐心。比如房地產行業，我們承認房地產行業有很多問題，當然中國很多行業都有問題，但是改變這個問題，解決這個問題一定要給時間，不能着急。我希望中國經濟的各個行業，都把耐心作爲我們在制定行業政策的時候一個首要的前提，也就是說不要着急，慢慢來，時間可以解決很多問題。高房價的問題，房地產不健康發展的問題，三高的問題，都是可以解決的。

馬光遠：給中國房地產多一點耐心（來源：C位觀察）

馬光遠認爲，耐心特別重要，只要有耐心，房地產出現軟着陸是必然的，只要給行業長期的預期，行業自然會健康發展。所以我覺得我最大的期待是，2023年中國房地產正確告別調控週期，我們把所有的精力立足於制度建設，立足於長效機制，立足於這個行業給大家一個長遠的預期，我認爲這纔是最重要的。

另外，馬光遠表示，如果從居住本身來講，2023年的政策肯定是非常到位的，應該還會出臺在供給端、需求端的一些鼓勵政策，包括二套房的政策，首付比例也好，房貸利率也好，包括稅費政策我相信都會調整，所以在這個時候，如果你是首套房，那麼房貸利率都到了3點幾了，這是很低了，前所未有，那麼你買房的成本也是很低的，我認爲從居住的角度來講，是一個買房的好時機。

馬光遠：今年是買房的好時機（來源：C位觀察）

有人會說它要還往下掉怎麼辦？馬光遠稱我的判斷不一定正確，但我認爲2023年大概率房地產會觸底，也就是說這個市場可能會差不多到底了。但是到底了是不是會往上走？這個不確定，因爲影響房地產的因素還是很多的。

但我們把這個時間週期放長到五年，這五年裡面我們也有一個假定，就是中國經濟表現出一個非常不錯的勢頭，那麼大家如果把時間放長到五年，你去看房地產，你的預期就會不一樣。這五年的時間裡，哪怕房地產跟上其他的東西漲，它也還是差不多的。所以我覺得從居住的角度沒問題。