陸銘：城市規劃，一定要爲90後們做好準備
（原標題：陸銘：城市規劃，一定要爲90後們做好準備）
城市房價高爲什麼不多造房子？（來源：本站財經）
由本站財經主辦的2021本站經濟學家年會·夏季論壇-青年經濟學家峰會於8月12日在上海舉行。上海交通大學安泰經濟管理學院特聘教授、中國發展研究院執行院長陸銘發表了主題演講，並在會後接受了《城市心跳》欄目專訪。
一個城市應該怎麼做才能更好地吸引年輕人的到來？陸銘在專訪時表示，那就是對年輕人更加友好，要把住房成本降下來，要把教育成本降下來。
陸銘提出，城市要通過供給側的改革降低房價，讓新增的建設用地指標，包括存量裡面閒置的建設用地指標，能夠用到人口流入、真正有需求、特別是房價高的地方。
在談及城市發展時，陸銘表示，對一個城市來講，要去思考人們的需求，這是隨着收入水平的提高和代際的變化而變化的。城市的發展，包括城市更新，還有城市規劃，一定要爲90後做好準備。
對於很多的城市規劃、場景、建設方式，以及網紅城市、打卡景點等產生的邏輯，也需要加強研究。陸銘強調，要能夠在2035年的時候，交給90後們的城市，是讓他們喜歡和嚮往的城市。
中小城市要容得下不同的靈魂
以清華、北大爲代表的985高校畢業生留京率正在逐漸下降。清華大學最新公佈的《2020年畢業生就業質量報告》顯示，選擇留在北京的本科畢業生不到兩成左右。對此，陸銘認爲，在中國一些超大城市，生活成本的確比較高，特別是住房的這個成本是重要原因；另外一些超大城市實施了非常嚴格的控制人口的政策，在控制城市人口的過程中，有一些低技能的勞動力離開了一線城市。如果這些人離開了，實際上服務的價格就會上升。對於青年人來講，實際上的生活的質量也會有所下降。
陸銘認爲“一線城市要容下不同的肉身，中小城市要容得下不同的靈魂”。年輕人要不要選擇大城市，選擇哪個城市，除了個人權衡利弊，也需要城市提供更多的機會。
新增建設用地指標要用到房價高的地方
房價高，所以大城市“容不下肉身”，那城市可以不可以多蓋房子呢？
陸銘表示，從總體上來講，中國今天出現的情況是城市面積擴張的速度遠遠超過城市人口增長的速度。中國真正的問題不是在於建設用地指標總量上的增長，而在於它的空間佈局。
所以未來的辦法就是，要讓新增的建設用地指標，包括存量裡面閒置的建設用地指標，要能夠用到人口流入、真正有需求、特別是房價高的地方。
如果一味通過供給側的減少來控制人口數量和人口密度，陸銘認爲這是不可取的。
城市對年輕人友好，就要把生活成本降下來
一個城市應該怎麼做才能更好地吸引年輕人的到來？那就是對年輕人更加友好。
年輕人要什麼？那就是居住需求，未來生孩子、養孩子。一個城市如果真的對年輕人友好，就是要把住房成本降下來，要把教育成本降下來。這些都是供給側的問題。
對一些大城市來講，如果需要外地人補充勞動力，但又不能去順應他的需求，給他提供子女的教育、住房，那就會產生各種社會問題。
陸銘表示，應該持續增加教育、住房的供給，改善質量，優化空間佈局，要讓新增的住房和公共資源跟居住需求之間有一定的匹配度，這樣對年輕人就能變得更加友好。
陸銘強調，城市發展的很多政策要加強研究。“要能夠在2035年的時候，交給90後們一個他們所喜歡和嚮往的城市，這纔是重要的”。
附採訪實錄：
城市心跳：現在以清華、北大爲代表的985高校畢業生留京率正在逐漸下降。清華大學最新公佈的《2020年畢業生就業質量報告》顯示，選擇留在北京的本科畢業生不到兩成左右。您怎麼看待清北畢業生正在遠離北京這個趨勢呢？
陸銘：我覺得這裡面可能兩個因素疊加。第一個原因就是，在中國一些超大城市，生活成本的確比較高，特別是住房的成本，所以讓大家覺得未來在一個城市長期留下來可能很困難。
另外，在控制城市人口的過程中，有一些低技能的勞動力離開了一線城市。在企業裡或者一些服務業裡面，比如說司機、快遞；在生活裡面，可能是家政服務員或者是菜場裡面賣菜的。如果這些人離開了，實際上服務的價格就會上升，生活的便利度也會下降。這對於青年人來講，實際上的生活的質量是有所下降的。
所以這些因素疊加起來，我覺得可能是導致一些優秀的畢業生離開北京的非常重要的原因。
城市心跳：都說“一線城市容不下肉身，三四線城市容不下靈魂”。您覺得怎麼樣才能真正地實現人口的自由流動呢？
陸銘：我覺得應該是“一線城市要容下不同的肉身，中小城市要容得下不同的靈魂”。什麼意思呢？就是說，人各自選擇嘛。如果你覺得事業心很強，你要站在一個產業的最前沿，（你就選擇一線城市）。因爲一線城市是創新很活躍、科技水平各種發展水平比較高，在這個地方可能更加適合發展自己的事業。它能容下事業型的肉身。
那反過來再講靈魂，在一線城市，能夠有比較好的生活質量，包括公共服務、消費、多元化的生活，特別是文化生活比較多元一點，所以有精神上的滿足感。但是三四線城市、小城市，甚至農村，可以有另外一種追求，就是非常安靜、寧靜的、跟自然接觸的這種靈魂。
所以，我覺得是不同的人根據自己的追求、性格、偏好，來選擇既容納得了自己的肉身又容納得了自己的靈魂的地方。但是我覺得這個世界可能沒有這樣的地方，就是又能夠發展事業，又有錢掙，同時房子又住得特別大。它一定是有一個權衡利弊的問題。
城市心跳：對於我國城市發展，一方面要提高城市化水平，一方面又不再新增用地指標，這兩者相互矛盾嗎？
陸銘：不矛盾。對於這個問題，我們先要理解到中國今天城市出現一個什麼樣的情況。從總體上來講，中國今天出現的情況是城市面積擴張的速度遠遠超過城市人口增長的速度。中國真正的問題不是在於建設用地指標總量上的增長，而在於它的空間佈局。
在過去一段時間，在人口流入的地方，實際上我們建設用地指標收得非常緊。然後在一些人口流出地，特別是一些中小城市，實際上我們的建設用地是放得非常鬆的。
那麼這導致一個什麼結果呢？有些地方的房子不夠了，有些地方造的房子大量的剩餘、賣不出去。而且由於我們大量給了建設用地指標的地方已經造了大量的房子和工業園，房子賣不出去，工業園空在那裡，所以我們的建設用地指標實際上是結餘的。
根據我所掌握的信息，我們現在全國結餘的建設用地指標，相當於我們每年新增建設用地指標大約兩年的數量。所以未來的辦法就是，要讓新增的建設用地指標，包括存量裡面閒置的建設用地指標，要能夠用到人口流入、真正有需求、特別是房價高的地方。
此外，在人口流入的過程當中，有些地方的人口減少了，有些城市人口是收縮的；還有農村地區的人口逐漸減少，大量宅基地是閒置的。這些閒置的宅基地和閒置的基礎設施，如果是減量規劃的話，大量的存量裡面的建設用地指標可以騰出來，那又可以進行一個跨地區的配置。
所以在這個意義上來講，更重要的不是總量上要繼續增加建設用地指標，而是存量怎麼提高它的利用效率，讓需求多的地方有更多的建設用地指標，需求少的、人口流出的地方甚至要減少建設用地的規劃和供應。
城市心跳：現在隨着城市的發展，城市越來越大，但是面臨的問題卻越來越多。那我們應該如何破解舊城老化難題以及交通擁堵等城市病？一個城市應該怎麼做才能更好地吸引年輕人的到來？
陸銘：我覺得人口增長的過程會帶來很多新的需求，這是非常正常的事情，比如人要住房子、人要出行。但是我們現在在社會各界產生了一個非常大的誤解，總是把我們現在城市裡面所面臨的很多問題怪罪到人太多。我覺得這個思維要扭轉過來。
人口增長帶來出行和居住的需求是正常的，但是你在供給方做的充分嗎？比如說我們有沒有建足夠的房子？特別是對於廣大的中低收入羣體角度來講，我們在公租房上建的是不是夠充分？我覺得沒有。基礎設施呢？基礎設施表面上看起來，我們很多城市現在在大力建地鐵，但是我們要問一個問題，如果我們在10年、甚至20年之前就已經預測到今天的人口規模是2000萬以上，我們現在建的地鐵恐怕老早就建完了，不是一個事後補短板的過程。
還有就是，比如您剛剛講到中心城區的有些老城要更新。那這裡面就涉及到老城怎麼更新。比如說有的老城是個古城，那麼你的城市在更新時要保持古城的風貌，那城市的密度是不能太高的。但是中國絕大多數城市不是這樣的，不是說沒有絕對古建築，是沒有那麼大規模。
那麼城市更新的過程當中，是不是可以把樓造得稍微高一點、樓造得稍微密一點，來順應城市的各種各樣用地和建築的需求。但有的時候可能覺得我們樓不能造得太高，我們甚至有的時候認爲中心城區的人口密度高是造成擁堵的。
其實這裡面有一個很嚴重的認識誤區，當城市進入以服務業爲主的階段，大量的就業和消費場景集中在中心城區的時候，如果把人口往外疏散，但上班還是要在中心城區。而且消費時，還是要到中心城區去。這樣人越是往外疏散，通勤距離是越長的。疏散人口沒有解決交通擁堵，反而是增加交通擁堵的。城市擁堵問題最終要通過職住平衡、居住跟消費之間的場景間的平衡來緩解交通擁堵，減少通勤的需要。
此外，我覺得不可取的是，通過供給側的減少來控制人口和控制人口密度。比如說，有些人認爲你在城市裡面少造房子不就控制住了嗎？聽起來好像也對，如果你把人口數量作爲一個唯一的指標的話，少造房子的確是可以把人限制住，因爲一個房子裡住的人是有限的。但是結果是，房價就上去了。
你今天的問題也問到怎麼對年輕人更加友好。你想年輕人要什麼？人共同的需求就是居住需求，未來生孩子、養孩子。如果真的對年輕人友好，就是要把住房成本降下來，要把教育成本降下來。這些都是供給側的問題。
對一些大城市來講，你又需要外地人來幫你補充勞動力，做家政服務員、做餐館服務員，但又不能去順應他的需求，給他提供子女的教育、住房，大家都是人，這怎麼可能持續呢？
所以，我覺得還是應該從供給側的角度持續增加教育、住房的供給，改善它的質量，優化空間佈局；要讓新增的住房和公共資源跟居住需求之間要有一定的匹配度，這樣一來，對年輕人就能變得更加友好。
城市心跳：在當下這種流量的時代，各種美照、視頻的推動下有不少網紅景點出現。您怎麼看待網紅城市的崛起？您又覺得這種網紅城市能火多久呢？
陸銘：我覺得網紅城市崛起的背後是人們的社交方式的變化。一方面人有社交需求。另一方面，拍照和網絡技術帶來了一些變化。
所以，今天你看90後的旅遊方式，到那個地方不是去看那個展品的，而是說我能不能拍張照，然後再借助於比如朋友圈進行廣泛的傳播，它就催生了很多網紅效應。
但是對一個城市來講，要去思考這可能是隨着年輕人興趣的變化而變化的。比如說，前些年有人說重慶穿牆而過的軌道交通是一個網紅景點，然後再到奶茶成爲網紅的景點，下一波是什麼？你可能要琢磨年輕人的消費方式。
我最近經常在跟做城市研究的學者和一些政策制定者在講，就是我們城市的發展，包括城市更新，還有城市的規劃，一定要爲90後做好準備。因爲今天我們做很多的規劃都規劃到2035年。2035年，90後就已經是45歲左右了。2035年的時候，我們的城市是要交給90後的。
這樣一來，我們在很多的城市規劃、場景、建設方式，以及剛剛你提到的網紅城市、打卡景點等等產生的邏輯裡面，要加強研究。我還是那句話，要能夠在2035年的時候交給90後一個他們所喜歡和嚮往的城市，這纔是重要的。