樓市“限跌令”鬆綁，各方都要學會接受市場定價邏輯

近期，多地新房樓盤降價出售，其中不乏熱點城市。12月1日，有網友在蘇州陽光便民網表示，8月買了蘇州某樓盤聲稱已是最低價的房子後，10月同樓層同戶型但位置更優質的邊戶反而價格更低，認爲其所購房屋價格虛標。對此，12月11日，蘇州市住房和城鄉建設局工作人員接受採訪時表示，現在是市場經濟，企業的銷售價格只要不超過備案價格就可以。

蘇州方面的意思非常明確，即房企可以在備案價格基準下自主定價，而作出類似表態的城市並不只有蘇州。11月，有南京網友發出與上述蘇州網友一般的抱怨，指8月買的房子11月時開發商打算以備案價格降低近20%出售，幾乎等於打八折，並提出“針對南京新房期房降價應有限跌政策出臺”，而南京市房地產交易登記中心商品房銷售管理中心的迴應是，“對房企降價沒有規定。在覈驗購房合同的時候，系統會將成交合同和備案價進行比對。不高於該價格，合同都是能通過的。”

上述案例總結來講，都是老業主認爲房子買貴了不同意樓盤降價，希望政府部門“管一管”。依據市場規律，價格會根據供求關係而發生改變，房企據此對房屋售價進行調整屬於銷售策略，道理其實非常簡單。如果對市場風向判斷準確，買房就漲，自然皆大歡喜，如果決定停止觀望卻買了就跌，無論是有剛性需求還是判斷失準，也只能認栽。然而，爲何業主們卻紛紛對“限跌”有所期待？其中確實有多年來房地產市場高歌猛進帶來的期望慣性，本質上是對市場經濟的邏輯並未實際認可，但不得不承認，此前各地政府發佈的大面積“限跌令”也是老業主對政府部門出面保持期待的基礎所在。

曾幾何時，“限跌令”是部分城市尤其是三、四線城市防止房價下跌的重要手段。從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多房企都曾試圖通過降價促進銷售量，而不少地方政府則會通過一紙“限跌令”來“穩住”價格。2021年8月，遼寧瀋陽率先約談降價房企，同月，湖南嶽陽出臺當年首個“限跌令”，在此後的3個月內，江蘇江陰、湖南株洲和永州、山東聊城、廣東惠州均發佈“限跌令”。老業主們產生路徑依賴並對此抱有期待，亦不難理解。

而今，蘇州和南京方面的意思是基於備案價格，限漲不限跌。“限跌令”從過去房企悄然規避到如今多地紛紛表態，已在漸漸退出。

當然，各地態度的扭轉，更多是出於現實因素的考量。諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年11月重點監測的25城新建商品住宅銷售面積爲971.36萬平方米，環比下降14.6%，同比下降11.4%；1-11月累計銷售面積爲13785.57萬平方米，較去年同期下降3.3%。新房市場成交規模止升轉降，單月及累計成交規模處於近六年同期新低，在去庫存和年底衝業績的雙重因素之下，房企選擇連番打折亦屬正常。

有媒體就此事採訪蘇州高新區住建局得到的反饋是，樓盤銷售的房源本身屬於商品，如果不允許開發商降價促銷，有可能導致企業資金鍊斷裂，項目出現爛尾的風險。項目爛尾和房企破產或引發系列經濟社會風險，這正是當前的防範重點。將防風險放到第一位，各地自然紛紛扭轉態度，至於市場規律，在這個語境之下，更多的是一種話術，否則很難回答老業主“當初房價上漲過快時政府出面制止，如今房價下跌過快是否也應干預”的疑問。

“充分發揮市場在資源配置中的決定性作用”不是一句空話，無論是購房者還是政府部門，都應該學會接受市場經濟的基本邏輯，尊重市場規律。