樓市話題   全國超30城支持住房“以舊換新”，如何提高買賣雙方的接受程度？

住房“以舊換新”，正成爲各城市探索消化新房庫存、提高市場活躍度的重要手段。4月23日晚間，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發佈《開展我市商品住房“換馨家”活動》的通知（以下簡稱《通知》），宣佈在全市推行房產“以舊換新”，面向深圳市區域內所有計劃出售二手商品住房併購買新建商品住房的換房人，聯繫相關企業報名參與，參與活動的房企聯合經紀公司對舊房優先推售，居民售房款用於購買指定新房項目。自此，深圳成爲繼中山市之後，第二個開啓“以舊換新”試點的粵港澳大灣區城市，同時也是首個開啓“以舊換新”試點的一線城市。

據相關統計，自2023年以來全國已有超30城表態支持“以舊換新”，這類操作需注意什麼？專家指出，要加大信息披露和誠信管理，以確保優惠能夠落地，更好地降低交易成本。

房企和中介機構爲操作主體，設立“解約保護期”

深圳市《通知》指出，房地產開發企業應對換房人意向購買的新房設定不低於90天的“解約保護期”，如舊房未售出的，換房人可無條件解除協議且無須承擔違約責任，企業將無條件退款。若換房成功，中介機構將按約定在新房交付前提供租房佣金優惠服務。此次活動自2024年5月1日起爲期一年，參與企業包括21家中介企業及13家開發商旗下的共計13個項目，其中不乏安徽交通集團、深汕城投等國資背景企業以及鵬瑞發展、金地集團等知名民企。

《通知》表明，此次活動，旨在鼓勵房地產開發企業和中介機構積極參與，開展“賣舊+買新”的換房聯動，加快深圳市商品住房流通，提升商品住房置換交易便利度，縮短換房週期，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

據中指研究院監測，自2023年以來已有超30城表態支持“以舊換新”。綜合來看，各地住房“以舊換新”政策主要包括兩種操作模式，一是類似深圳的舉措——房企聯合中介公司對舊房優先推售，相關模式包括寧波、鹽城、濟南等部分城市聯合開發商及房地產中介機構推出“換新購”服務，購房者可在開發商處認購併鎖定房源，並由委託的房地產中介機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金。

第二種模式是開發商及國資平臺收購舊房，有意置換的居民將舊房售房款用於購買指定新房項目。例如，蘇州相城區、鄭州、連雲港等地國企平臺或開發商直接收購舊房，售房款用於在相應項目購買新房，其中鄭州收購主體根據市內八區保障性租賃住房需求和缺口，制定併發布收購計劃，收購的舊房將用於豐富保障性租賃住房供應，一方面可以快速完成保障性住房供應目標，另一方面也有利於盤活二手住房，進一步暢通一二手鍊條，促進房地產市場修復。

中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，短期來看，“以舊換新”政策有利於促進一二手房聯動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經發布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作爲保租房或是重要方式。整體來看，預計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善性住房需求釋放。

“以舊換新”買賣雙方均需讓利

近年來，深圳二手房價格下跌明顯，但購房需求仍比較疲軟。深圳房地產中介協會數據顯示，截至2024年4月22日，深圳市共有60435套有效二手房源在售。深圳本地中介品牌樂有家研究中心數據顯示，截至2024年一季度，深圳二手成交價已下調至6.4萬元/平方米，同比跌幅超12%，其中業主報價已連續25個月下滑。成交方面，在二手房源量不斷增加的同時，交易量卻顯疲軟，2024年春節後，平均周成交量在1100至1200套之間。新房方面，3月新增一手住宅預售量達9456套，環比上漲392%；預售面積88.2萬平方米，環比上漲352%，供應量大幅度增加。截至3月31日，深圳一手住宅庫存面積539萬平方米，去化週期達到25個月。

“今年各地對於‘以舊換新’的創新工作明顯增加，充分說明其是破解二手房出售難、換房難等問題的重要新工具。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，房企、中介和購房者三方坐在一起協商具體方案，使得“賣舊”“換新”兩項工作同步推進，加強了對一二手房、賣與買、交易價格等信息的溝通，減少了信息不對稱干擾，真正打通“賣舊”和“換新”兩項工作之間的堵點。“據測算，相比傳統置換模式，新模式下交易效率提高了6倍，即從傳統的6個月交易週期壓縮至1個月。”嚴躍進表示，“以舊換新”活動最大的效應主要體現在降低交易成本上，根據各地的推進情況，此類交易成本包括：二手房出售成本、新房認購成本、新房契稅成本、首付和房貸利率成本、過渡期租房成本等。

“‘以舊換新’的關鍵是舊房能不能賣得出去，無責退訂能不能按約定的時間落地，承諾的優惠能不能到位。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在目前出現價格下跌、需求疲軟、去化靠低價爲主等情況下，要大規模推進“以舊換新”，開發商和二手房業主需要共同秉持讓利賣房的原則。特別是開發商這一端，要讓購房者看到所購新房是真正滿足其住房消費升級的產品，不能把換新作爲去尾貨的機會。

同時，由於“以舊換新”的關鍵在於“賣一”，置換的賣家難免要給剛需的買家讓利。如何讓置換賣家願意讓利，還需開發商在“買新”中爲置換賣家讓利，讓其“失之東隅收之桑榆”。

專家觀點1

李宇嘉（廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員）：行業協會可調動市場積極性，更好地推動“以舊換新”

相比政府和國企，讓行業協會來推動以舊換新是最合適的。一方面，中介行業協會可以調動旗下中介機構的積極性，而中介機構和從業人員又是聯通賣方和買方，新房和二手房的最佳載體。房地產行業協會則能夠調動開發商參與的積極性。二者可以通過與政府機構的密切關聯，就推動房地產良性循環向政府部門提供一些建議，從而使得政府充分發揮職能，制定優惠政策，將關聯方撮合在一起，通力合作。

目前，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會還聯合倡導房地產開發企業和中介機構按約定在購房款、佣金等方面向換房人提供優惠方案。對換房成功的，中介機構可在新房交付前爲換房人提供租房佣金優惠等服務。通過聯動措施，切實降低換房成本。

對此，建議相關中介機構和參與的新盤項目能夠把具體優惠明確公示，比如完成賣舊買新的中介費率可以降到多少，開發商的優惠能在市場促銷的基礎上，再有多大的優惠等等。中介行業協會要加大信息披露和誠信管理，以確保這些優惠能夠落地。

專家觀點2

嚴躍進（上海易居房地產研究院研究總監）：做好評估價，設立試點房源准入標準

根據目前各地“以舊換新”推進情況和反饋情況看，其中也存在一些潛在問題或矛盾點。第一、主要的矛盾點聚焦在二手房評估價上。從業主或換房者的角度看，擔心中介公司或評估公司把二手房價格壓得太低。而對於收購二手房的國企來說，其過高評估二手房，也會造成財政壓力增大或國有資產估值虛高的問題。第二、能夠參與的二手房或也存在門檻限制，部分城市會從房齡等角度設定標準，這就導致其他一些二手房要參與此類活動的門檻較高。以上問題在後續改革中可以更好得到解決。比如說可以採取多家評估公司聯合評估、錨定周邊市場二手房掛牌價和實際成交價、多次評估等方式進行。而對於納入試點範圍的房源，後續可以設立標準和劃分結構，尤其是研究不同類型二手房收購後的再利用模式等。

去年以來，二手房掛牌房源難消化的問題受到行業的關注，“以舊換新”更好地挖掘了潛在需求、支持改善需求。深圳此舉，對促進一二手房聯動、新房項目積極去庫存、房企和中介公司業務量增加等都有積極的作用，同時對於特大城市和超大城市後續的跟進舉措也帶來了借鑑意義。

文 記者 範晗越 徐煒倫