【樓評】當下困局|房地產形勢和對策探討！

太原樓評☞| 業內視角

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導讀

“困局”中房企爭相躺平，不如坐起下場積極自渡！——太原樓評

察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！

2024年，我國將全年GDP增長目標設定在了“5%左右”。比2023年5.2%的增速少些，其重要原因之一應當有地產行業當下深陷困局！短期中央“擴表”、地方“化債”，在國內需求不足、需要加大支出力度、穩定需求和信心。

儘管從2023年下半年後樓市放鬆限購、下調貸款利率等利好，行業下行趨勢沒有明顯改善。2024年1季度全國樓市創新低，百強房企降幅47.5%，可謂是跌“慘”了！

面對地產行業陷入的困局，中央經濟工作會議強調：加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，構建房地產發展新模式。

2023年以來，“三大工程”相關頂層設計也在不斷完善，《關於規劃建設保障性住房的指導意見》《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》《關於積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》相繼出臺。

樓市下行｜需求不旺

恆大涉險後，樓市風向陡變，從賣方市場轉爲買方市場。掛牌的二手房持續增長，成交的二手房卻減少，成交週期變長，房價大跌，無數業主被陷入流通內卷中。

全國地產各類規模收縮了近一半。2022年全國房地產開發投資同比下降10%，土地出讓金同比下降23.3%，商品房銷售額同比下降26.7%，新開工面積下降39.4%！

2023年全國房地產開發投資同比下降9.6%，土地出讓金同比下降13.2%。商品房銷售額同比下降6.5%，房屋新開工面積下降20.4%。

2024年，化解房地產風險仍是主線，“期房”銷售面積已下滑了超一半。“現房”銷售面積相對穩健，部分城市二手房比新房更活躍，凸顯了對房企信用風險的擔憂。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

過去房貸利率對購房消費刺激極爲明顯。如今房貸利率持續下降，甚至取消了利率下限，個人按揭貸款增速卻不增反降，購房者“提前還貸”和降低消費情緒依舊瀰漫！

全國樓市降幅最大的是開工量以此推斷，樓市供需狀況未來將會逆轉。供給大幅減少，地產需求並未消失而是“延後”，三大工程的補充，成爲樓市穩定的護航者！

房地產當下出現了很多現象，譬如“豪宅熱銷”“一二手房價格倒掛”“學區房積壓極速掉價”等，樓評君昨日在地產羣看到管清友的微博截圖，字字珠璣！（筆誤2025？）‍‍‍‍‍‍‍

以上觀點對應到太原樓市，剛需降幅三成左右，豪宅降幅基本爲零，甚至部分豪宅近三年逆勢上漲，似乎並未被下跌行情影響到！局部新房出現了一二手房價倒掛！

實際上，太原豪宅新房成交價格相對堅挺，但豪宅二手房已經出現了明顯的跌幅，回撤二三成也很難出手，降幅較大的房源多是150平米以上的大戶型！

NO. 1｜三大工程的利與弊！

各地都在不斷探索構建房地產發展新模式，“三大工程”成爲構建房地產發展新模式的重要抓手，其中保障性住房是改善民生的重中之重，不少城市成立安居集團。

保障性住房原有的共有產權房，以及在途的經適房、限價房未來大概率調整劃歸統稱爲配售型保障房！租賃類的公租房、廉租房、保障性租賃住房會劃歸配租型保障房。

結合保障房的房源籌集，既有對存量市場的化解功能，也有對工業用地，商業用地，集體用地的調整性盤活，讓更多新市民、青年人等住房困難羣體實現“安居夢”，構建“租購併舉”以及住房的商品房+保障房雙供給。

樓評君認爲其潛在弊端：一方面如果規模推進速度過快，尤其對高庫存壓力的城市房地產造成衝擊。另一方面，由於配售型保障房以建築成本爲主的屬性，拉平了不同城市房價的差距，對於低能級城市不友好，增強了高能級城市的人才的吸附能力。‍‍‍‍

城中村改造，是城鎮化的產物，通過城中村改造，不僅有助於改善城市面貌，通過釋放寶貴的土地資源帶動城市功能提升和產業升級，提升城市品質。

全國城改進程普遍在高能級城市發展速度較快，如鄭州城改，太原城改都是超級規模，而實際城改進程較爲緩慢的是三四線城市，但往往庫存高，房價降幅大，綜合開發成本不盈利，進展依舊停滯。樓評君測算過，畝價不足150萬級的低容城改無利！

“平急兩用”公共基礎設施建設，是統籌發展和安全、提高城市韌性的重大舉措。平時用作旅遊、康養等，遇重大公共突發事件時可轉換爲應急場所，補齊城市短板。

樓評君認爲，這個放在太原，比較適合瀟河新城繼續建設發展，放在全國視角看，普遍是省域級新區建設和城市交通新樞紐處的重點佈局，山西省華遠路港可以多爭取。

當下困局，“三大工程”核心目標是是拉動投資和內需，換句話說就是救市放水承載地，定向保障和改善民生的功能，讓政策紅利釋放，給市場增信心。

NO. 2｜行業形勢應對探討！

商品房發展，屬於經濟投資行爲，行業發展既有享受了國運和人口紅利的迅速崛起，也有承受當下陣痛的預期，行業形勢下行，應對之前先問自己是否要活下去？‍‍‍‍‍‍‍

房地產的未來是從第三產業迴歸第二產業的傾向的，行業發展趨於工業化，建設工業化，利潤工業化。各類政策和救助開發商只是短期救急，長期仍控的定調！‍‍‍‍

如果恆大、融創、碧桂園是高負債的發展問題，如今的萬科、保利、金地評級下調，那要看的是針對地產行業存在的模式問題，如何實現針對性的結構改革。

過去恆大，遠洋，寶能等積極向上擁抱金融業，和銀行保險公司喜結連理，打造地產+金融等共榮圈，宏偉藍圖下成爲房地產行業的“出圈”最好發展歸宿。

如今再看房企基本成爲金融圈的“棄子”，隱形地產商平安也獲得不開心。核心就是房地產行業要退出金融化屬性，否則房價終究步入五百年前的“鬱金香”事件！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

迴歸居住訴求！行業要以居住的更好目標，如何造出更好的房子好的體驗，纔是賽道持續發展的關鍵，似於購車的換代感覺，新款雅閣會總有點小驚喜，京東後來居上！

接受低利潤甚至微虧損開發，類似小米手機的做法，只要份額能保住命活下去，山寨手機市場的最終大部分被小米所吃掉，胖東來的也搞得挺好。

認同行業的壁壘偏弱，通過投融資獲得土地即能實現項目開發的成功具有普遍性，對於項目開發覆盤普遍偏弱，新發展模式需要重視客研和市場品質發展趨勢。

房企爭取委託代建或聯合開發操盤的機會，適度“切割”營銷過重的內部結構，合作商成爲聯合開發夥伴關心，實現和不同屬性的合作方優勢互補，達成最優組配。

勇於拒絕“拿地任務”，注重發揮市場庫存結構的調控思路，要在項目開發時間和空間上把房價和土地供給聯繫起來，在明顯超量的城市和板塊，審慎拿地。

地產行業仍將是中國經濟的支柱行業。規模有縮量，但我國人口基數大，便隨人口結構和人口流動，房地產仍是人民羣衆有不同的需求和家庭財富的承載！

40%的貸款，50%的地方財政，60%的家庭財富的基本結構不會大幅改變。急劇下滑的房地產開發規模，即能擠出一部分行業泡沫，也有可能觸及供需逆轉的閥門。

地產領域2024年仍有下行風險，短期通過財政發力，支持基建、維穩經濟的手段護航。三大工程對房地產健康發展增加了一道“攔洪壩”，弱化了房價大跌和大漲的週期性，長期仍須靠房企的自力更生，積極自救！

任何行業從問題化解到恢復活力需要持續數年的結構調整，模式未變的房企仍會有破產出清，行業困局實現破局則需要房企開發模式轉變、有革新的勇氣。

諮詢顧問，專注趨勢！

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