劉肖，北京萬科，過客匆匆

“520”左暉去世那天，萬科劉肖在朋友圈發了一張合影，配文只有兩個字：“心痛”。

萬科以北京區域的身份投資了貝殼找房，在後者上市之後大賺一筆。這筆生意可能是劉肖在掌管北京區域六年時間裡最成功的一次投資。

今年6月，劉肖被調回總部。在六年裡不斷踩坑之後，終於從北京這個“大坑”裡爬出來了。

天地悠悠，他把北京視作過客，也被視作過客。

01

一位地產圈的大哥說，有一段時間，劉肖每天晚上都會唉聲嘆氣，睡不着覺。

一嘆北京地產圈的水太深，土地市場被國企圍獵，對投資收益率有嚴格要求的萬科在北京優質地段根本拿不着地。

二嘆前人毛哥沒栽樹，後人劉小弟被暴曬。上一任離開時留下一些幾乎沒有利潤的項目，把在地產最嚴監管區、最嚴調控時期去庫存的任務留給了自己，導致北京區域業績在後來幾年幾乎墊底。

三嘆雄心無處，漫漫前路知己疏。

識

劉肖曾經提出“6+X”，僅在家裝領域就要“再造一個北京萬科”，但數年之後，萬鏈黃了，創新項目有一大半是沒有利潤的，用了自己從西方留學回來的背景也只在商業模式上搞定了城市更新這一個業務版塊，中間還幾經波折。

北京萬科第一個出街的城市更新項目是朝陽路上的萬科時代中心，名字直接對標紐約曼哈頓，暗示劉肖在西方發達世界接受的國際視野薰陶。

但在第一階段招商，爲了提高週轉速度、圖省事，直接把大部分空間運營委託給了一家共享辦公“中間商”。結果第一階段招商結束之後，直接被共享辦公的寒潮打趴窩了。後來不得不又招了團隊，重新做。

做完朝陽路項目，劉肖也得出一個結論：還得自己來。

於是，曾經和左暉多次“興致”洽談，雙方團隊信心滿滿的“萬鏈”永遠沒能走出磨合期。人離職了一波又一波，口號喊了很多。被鏈家一斷血，直接就“不再追求規模”了。“再造一個北京萬科”的第一彈就此被宣告社死。

和鏈家的這單生意只有一個好處：牽線北京萬科入股貝殼，從業務合作虧掉的錢，從財務投資收了回來。

02

在劉肖之前，區首毛大慶是甩手走的。表面平和親密，實際上內心並不愉快。

由於毛大慶決絕離開，沒有足夠的過渡期“帶帶”劉肖熟悉北京的頂流圈層，直接導致了劉肖主導北京萬科時期和政府關係變淡了——大慶時期可是打得火熱的。

此後，劉肖不斷在住宅項目碰壁，後來不得不頻繁“補課”。

2016年12月，北京市國土資源局推出3個100%企業自持租賃地塊，其中萬科以50億元價格獲得海淀永豐18號地塊；萬科和住總聯合體以59億元代價獲取19號地塊。這兩地塊就是今天的萬科翡翠書院——也被北京圈內認爲是地產下半場拿錯地就只能認倒黴的一個典型案例。

北京萬科在這個項目身上投了170億元，初期還拉了鬱亮來親自打廣告。但現在只能靠租金一點點回收，同時運營也需要持續投資。

之後，北京萬科在土地市場上主要瞄準三個方向：

一是青龍湖、臺湖、趙全營這些土地出讓量非常大、競拍競爭不那麼激烈的區域；

二是城市更新項目。這些項目雖然賣得不好，但萬科可以通過資本界的朋友們解決一點週轉壓力。

三是集體土地，“和大領導靠不上，就和小領導套近乎”，萬科這麼大的牌子，又是投資，北京三環外的那些村鎮“自留地”都很喜歡。北京萬科的長租公寓、養老項目就是這麼做起來的——可惜利潤特別薄。

03

不能在公開的土地市場上盡情搏殺，在一定程度上養成了北京萬科“撿漏”的心理。

北京萬科去環京撿漏。2018年10月，在華夏幸福暴雷之前，北京萬科用32.34億元併購了涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80% 股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權。

這筆買賣表面上是“抄底”——華夏幸福“平價”轉手項目補充現金流。但在2020年的萬科年報中，一共有16個項目計提跌價準備，其中有三個就來自這些併購項目，跌價貨值更是佔到了總額41.8億的47.3%。

涿州新辰之光這個項目，從華夏幸福手裡接過去的樓面價是7421元/平米，2021年的平均銷價約9000元/平米。地價售價差只有1600塊錢，這還不算開發成本和財務、管理成本。

所以，在劉肖發愁的有一段時間，幾乎全北京萬科的員工也都在發愁。因爲：他們被制度性安排做了“合夥人”，不得不全員賣房。而且，一些好的項目被人先挑走了，剩下的爛項目沒人願意上。

在困難面前，一些90後的年輕人被推上舞臺。北京萬科也是在項目層面最“重用”90後的代表企業之一。

用年輕人補血是件好事，畢竟現在年輕人和年輕客戶的對話更順暢。但實際上，有些企業純粹是因爲老人流失太厲害，不得不給年輕人畫餅，頂他們上去背鍋。畢竟，年輕人更好忽悠——萬科肯定不是這種企業。

在劉肖離開北京之前，北京萬科還有一個騷操作：在第一次土地集中競拍中報名了大量地塊，甚至獨立報名了幾宗核心地塊，土地出讓保證金交了不少，但一塊沒拿。

對於一向在公開市場低調的萬科來說，這很不萬科。

而最近一次華夏幸福在北京出售資產包，接手的是中植系，萬科成爲低調看客。

“過客”劉肖走後，接手者是盧冰。盧冰有兩個標籤：北京公司前元老、天津公司的救火隊長。盧冰回京意味深長。

毛大慶在北京萬科時期最得意的作品是長陽半島，那是開啓北京萬科大盤時代、綜合社區的典型項目。毛大慶甚至把長陽半島當成模式來總結。

但是劉肖上任之後，曾經有媒體問：怎麼看長陽半島？

北京萬科的人回答：它是孤例，不能複製的項目，能叫“模式”嗎？

未來，不知道過去六年中的北京萬科哪些做法又會被拉出來“反思”。

真就：天地悠悠，過客匆匆。

來源：槓桿地產