流動性吃緊 劉鑾雄12.6億港元出售倫敦物業

流動性壓力開始逼近香港房企。

8月15日，華人置業集團有限公司（以下簡稱“華人置業”，00127.HK）宣佈將以約12.6億港元的代價出售一家子公司的股權及債權。這家子公司擁有位於英國倫敦的寫字樓物業——14 St George Street。

華人置業表示，預計這筆交易將錄得約1億港元的淨虧損，但公司的總負債也將減少約2.38億港元。

前一天，該公司發佈的中期業績顯示，今年上半年，其錄得股東應占虧損淨額約4.22億港元，且流動負債超過流動資產約11億港元。“管理層密切監察本集團之財務表現及流動資金狀況。”

華人置業的實控人劉鑾雄是香港資本大鱷，曾以重金投資中國恆大、佳兆業、中樑控股而聞名。但隨着這些房企陸續出險，華人置業的現金流也開始面臨嚴峻挑戰。

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出售英國物業套現

據瞭解，14 St George Street是一棟4層的高檔寫字樓，位於倫敦西區梅菲爾區域，由著名建築師Eric Parry設計，建築面積約50845平方呎（英尺）。市場消息顯示，該項目是華人置業於2016年以1.217億英鎊收購而來的，現有兩家租戶，今年上半年的出租率約81.73%。6月份，華人置業將14 St George Street掛牌出售，開價1.35億英鎊。

從公告信息來看，這棟物業最後的成交價約1.25億英鎊，買家還要承擔項目公司的債務。2023年，項目公司錄得約0.4億港元的收入和0.32億港元的稅後利潤。

英國在華人置業的投資佈局中佔有重要地位。截至今年6月底，該公司在英國的投資淨額爲56.4億港元，佔其股本權益總額的41%。

除了14 St George Street，華人置業還在倫敦持有3處物業。Fleet Street 120號由名爲River Court的永久產權寫字樓及列爲二星級歷史建築物的Daily Express Building（每日快報大樓）組成。其中，River Court將被重建爲一幢樓高21層連同兩層地庫的綜合用途建築，預計可提供約54萬平方呎的辦公空間和約1.86萬平方呎的零售空間。

Oxford Street 61-67號及Soho Street 11-14號也是一棟綜合用途樓宇，面積合共5.5萬平方呎，提供零售、寫字樓及住宅單位，今年上半年的平均出租率約99.8%。

St James’s Square 11及12號以及Ormond Yard 14至17號的總室內淨面積約8.2萬平方呎，上半年的平均出租率只有14.2%。

截至6月底，這些投資物業的賬面值約7.12億英鎊，期內的虧損淨額爲0.45億港元，英鎊匯兌虧損也達到了0.52億港元。

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現金無法覆蓋短債

在公告中，華人置業分析了這筆交易對資產負債表的影響，包括租金收入減少、財務費用降低，資產負債水平下降等。

降負債確實是華人置業的當務之急。今年上半年，該公司實現1.95億港元的收入，同比減少27.9%，母公司應占虧損4.22億港元，同比由盈轉虧。截至6月底，其流動資產約15.8億港元，而流動負債則達到了26.8億港元。41.1億港元的債務總額中，有40.5億港元爲銀行借貸，其中21.6億港元的銀行借貸將在一年內到期，而其現金及銀行存款僅8.4億港元。

華人置業強調，目前並未知悉主要銀行有撤回信貸額度或者要求提早償債的意向，相信現有銀行信貸額度期滿時可獲續期或滾存。公司將具備足夠財務資源以償還到期負債，並能繼續持續經營。

償債壓力在上一年度便已有所體現。在2023年的業績公告中，華人置業就開始披露影響持續經營的風險因素，即，流動負債超過流動資產約9.6億港元。今年上半年，又增加了經營虧損這一項。

投資地產股、上市房企美元債曾是華人置業收入、利潤的主要來源。2020年，華人置業的收入同比增長132%至30.41億港元，其中有19.67億港元是來自中國恆大的股息收入。2021年，由於中國恆大出現債務危機，華人置業的收入下降至13億港元，同比減少57.3%，股東應占虧損高達35.15億港元。

華人置業曾在2021年披露，購入中國恆大8.6億股股份成本約爲135.96億港元，預計清倉後僅能套現22.6億港元，虧損超110億港元。在那一年，該公司也拋售了佳兆業的美元票據，總計2.55億美元，全年錄得已變現虧損13.55億港元。

即便已經大幅減倉，但今年上半年，華人置業的相關投資還是錄得虧損。其中，來自證券投資及財資產品確認的虧損淨額爲0.31億港元，債券的已變現虧損爲0.03億港元，上市股本投資、債券及衍生金融工具的未變現虧損爲0.4億港元。

2023年底，劉鑾雄召開了一次記者會，特地回應華人置業投資地產股失利的問題。劉鑾雄透露，甘比及其姐姐在很早之前就建議他賣掉恆大方面的投資，但他本人覺得出售恆大股份會加劇其負面影響，便未採納。關於恆大的投資，他表示並沒有對許家印生氣，也不會爲了虧損而生氣。

本文來自微信公衆號“中國房地產報”，作者：曾冬梅，36氪經授權發佈。