聊聊「新房改」，馮侖：市場歸市場，保障歸保障

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問：

有媒體報道稱，目前，國務院保障房14號文即《關於規劃建設保障性住房的指導意見》已經傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，進入執行落地期。文件提到的「新一輪房改」信息頗受市場關注。您覺得這份意見將給中國房地產市場帶來什麼改變？

馮叔：

這份文件被視爲構建未來住房制度的指導性文件。我覺得，文件對市場發展中的一些變化描述越來越清晰了，未來我們的住房制度可能越來越接近於新加坡的雙軌制度。

也就是說，此文件的發佈以及接下來的變化將對政府在住房保障的責任和保障範圍方面產生影響。

同時，住房保障的重點，保障的方式越來越清晰明確，邊界也清晰，以區別於市場部分。就像新加坡一樣，市場住房完全讓市場來決定，保障住房由政府指導意見和相應的體制來提供保障。

過去，我們市場和保障之間的邊界有些模糊不清，有時候我們甚至讓市場來起保障作用。另一方面，我們又擔心保障對市場產生不利影響。所以，多年來，住宅開發銷售市場存在一些政策信號不夠清晰的問題。

最近一段時間，大家越來越意識到必須明確界定保障和市場的角色，就像新加坡一樣，保障由政府負責，市場則完全依靠供需結構來進行調整，通過產品競爭和提供優質的服務，來推動市場的進步。

總之，保障性住房是解決中低收入住房困難家庭的基本的生存發展條件的問題，市場住房是來推動或者滿足一些中高收入家庭住房需求，或者是一些特殊個性化住房需求。

我認爲，這個文件出來以後，保障房的供應占比會擴大。過去，保障部分可能佔總住宅供應的20%到30%，未來這一比例將逐漸擴大，有可能會達到50%，甚至60%以上，而市場供應的比例則可能在30%到40%之間。在新加坡，市場供應占比20%，保障部分佔比80%。我覺得未來我們的住房體制將朝着新加坡的方向發展。

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問：

11月6日，萬科通過線上會議的方式，統一與金融機構交流經營情況及近期二級市場債券價格波動事宜。會議現場，深圳市國資委表示，萬科具備足夠的安全性，沒有財務風險、管理風險，是深圳國資體系重要成員。深圳國資委將堅定與萬科站在一起，已準備好豐富「工具箱」給予支持，如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。馮叔，您怎麼看深圳國資委力挺萬科，萬科會爆雷嗎？

馮叔：

我覺得這是一個非常積極的信息，也表明深圳國資委對萬科的信心。

我一直認爲萬科的發展具有兩個特點。首先，在專業化方面做得很好，專注於住宅領域，特別是大衆住宅，這是其三四十年來持續聚焦的核心業務。萬科在專業方面做得非常出色。

其次，公司發展的均好性很好。從公司治理、業務增長、員工培訓以及客戶服務等方面來看，都表現得很優秀，財務穩健性也很好。萬科經過近40年的發展歷程，在各個週期中都表現出穩健性，併成功應對了各種挑戰。

最近市場對於萬科的敏感解讀起源於境外美元債價格的下跌。但是我對萬科的發展仍然非常有信心。我們看到他們發佈的公告，包括現金流情況和未來債務償還的節奏以及風險控制。我認爲這些方面都沒有問題。

而且，在房地產後開發時代，萬科已經找到了第二增長曲線。比如在服務領域，公寓、物業管理等，都取得了良好的增長。此外，他們在相關領域的投資，比如冷鏈和物流，也取得了出色的業績。

所以，我對萬科一如既往地充滿信心，相信他們能夠在未來的10年、20年裡持續健康發展。

近期，中央政府關於房地產後續發展的政策已經非常全面和明確，市場已經觸底並正在進行結構性調整，逐漸回升。在這樣的情況下，我相信萬科的發展不會有問題。

主編｜王滔編審｜陳潤江顧問｜王淑琪