李永前辭職後，郭主龍在中交地產搞的第一件大事

@房財經 王哲

成爲董事長半個月後，郭主龍率領中交地產，正式發起了對中交物業的收購。

11月1日，中交地產發佈公告，與中交集團及其下屬子公司中交地產集團、中交一公局及中交投資，簽署了股權轉讓協議。

中交地產將正式收購上述4家公司持有的中交物業10%、51%、24%及15%股權。它將在接下來的15天內，一次性向轉讓方支付交易款項。

9月11日，中交地產就發佈了擬收購中交物業100%的提示性公告。

在發佈這個重磅消息的一天後，這家央企開發商發生了重大人事變動。擔任董事長5年之久的李永前，因工作變動申請辭任，接替他的是中交地產黨委書記郭主龍。

10月16日，中交地產董事會和股東大會審議通過，郭主龍正式被任命爲董事長。如今，半個月過去了，他主政中交地產後的第一件大事，要落地了。

7億元收購價格

公告顯示，將中交物業收至麾下，中交地產付出的代價爲7億元。這個價格是評估機構中企華對中交物業現有資產，做出全面評估後給出的。

但最終的收購價格，還需經國資主管部門備案後的評估值爲準。

根據現有的收購價格，中交集團所持10%股權對價爲6999萬元；中交地產集團所持51%股權對價3.57億元；中交一公局所持24%股權對價爲1.68億元；中交投資所持15%股權對價爲1.05億元。

中交地產與上述公司之間的隸屬關係爲，中交集團爲中交地產集團的母公司，後者則是中交地產的直接控股股東；而中交一公局和中交投資，則是中交集團的全資子公司。

中交物業成立於2022年12月13日，註冊資本3億元。截至目前，在60餘座城市，以住宅、商寫、公建、陸路、空港、港口爲核心服務業態、前介服務，爲業主方提供基礎物業管理服務，以空間服務等增值服務。

至今還不到兩歲的中交物業，其誕生的使命，本是奔着獨自上市去的。不過，它生不逢時，一出生就遭遇了房地產行業的大衰退，讓其IPO之路希望渺茫。

對中交地產而言，此次收購的利好相當明顯。在當下的市場環境中，它已陷入了連年的虧損。

今年上半年，中交地產營業收入89.8億元，同比增加2.48%；淨虧損9.99億元，同比擴大125.51%；歸母淨虧損9.83億元，同比擴大72.91%。

業績虧損也在消耗着中交地產的家底。至上半年末，歸母淨資產只剩下10.71億元，較年初減去3成還多，讓其股東權益佔比來到歷史新低的6.3%。

與此同時，其上半年報告顯示，有息借款193.69億元，而至6月底的在手現金爲66.48億元，較年初縮水32.64%。

主營地產業務的低迷，中交地產亟須外來的補血，來粉飾財務報表。其在公告中也坦承了這個想法——收購中交物業，將與房地產主營業務相契合，具有一定協同效應，可以作爲房地產開發業務外的新增長點，適當緩解業績壓力。

2.31億元對賭條件

值得指出的是，此次相當於雪中送炭的交易，郭主龍和中交地產團隊，還給它的股東門設置對賭條件。

根據交易協議，中交物業當前的4個股東承諾，中交物業在2025年至2027年3個會計年度的盈利補償期間，要實現的淨利潤合計不低於2.31億元。

倘若中交物業未達到承諾的淨利潤數額的部分，根據協議約定的方式，中交集團等4個股東，將向中交地產進行現金補償。

具體補償金額爲，承諾累計淨利潤減去中交物業實際完成的累計淨利潤，除以承諾累計淨利潤後，再乘以股權交易對價。

舉例說明，假設未來三年中交物業的實際淨利潤累計爲2億元，此次收購的交易價格定格在7億元，則中交集團等需要對中交地產進行的現金補償，爲9394萬元。

中交物業能實現這個業績目標嗎？

2023年，中交物業營業收入5.63億元，淨利潤6952.27萬元。如果參照這個盈利數據測算，未來的3年累計達到2.31億元，有差距但不明顯。

可要參照今年上半年的數據，則要替中交集團等4家公司捏把汗。

上半年，中交物業營業收入4.01億元，半年的營收達到了去年的71.23%，全年營收不出意外將大幅提升。

更令人擔憂的是，它陷入了增收不增利的境地。上半年的淨利潤只有1028.33萬元，只有去年淨利潤的14.79%。如果下半年還是保持這個數據，其今年的淨利潤還不及去年的一半。

導致今利潤大幅下降的原因是，上半年中交物業營業成本達到了3.31億元，而去年全年的營業成本爲4.04億元。

收購完成後，中交地產未來將旗下新竣工項目，不斷裝入中交物業中，隨着管理項目的增多，但願中交物業營收和利潤也能水漲船高。

反過來，即便中交物業沒有達成對賭業績，中交地產也獲漁翁之利；對中交集團等而言，若真的補償，肉也是爛到了自家鍋裡。