理財週刊／自主更新 高枕無憂？
文／莊孟翰
淡江大學產業經濟系副教授德明財經科技大學客座教授中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
Q:永春都更案的挫敗，讓都更議題再度引發爭議，回到都更本意，「加速改善臺灣房屋老舊問題」，但其初衷卻在龐大利益糾葛當中逐漸被模糊，既然民辦都更屢遭質疑詬病，那由社區住戶自動自發整合推動的「自主更新」呢？自主更新最大好處是由原住戶主導，中間沒有實施者瓜分利益問題，但是否就此無後顧之憂，請教莊教授的意見？
A:事實上，不論是民辦都更或自主都更，都得克服龐大的「資金」、「專業技術」及「人性弱點」三道大關卡。現階段「公辦都更」，先撇開大面積開發整合困難問題，即使是地方政府先掏腰包協助，在動輒數百甚至上千萬的前置費用來說，往往也會面臨窒礙難行的困擾，否則柯文哲市長上任之後屢屢提到的一二六四戶南機場國宅公辦都更，豈不早已動工興建？
至於「民辦都更」，則是由民間不動產業者自行整合，在有利可圖的市場機制下運作，因此在景氣榮景推升房價上漲階段，自然會有建商展現高度整合意願，現階段市場上大多以民辦都更爲主，也正因此而引發諸多爭議。
前置費用從何而來？
希望肥水不落外人田，索性推動「自己的錢自己賺」的自主更新，但實務上自主更新並不是這麼一句話就可以輕易啓動。首先，會遭遇「前置費用」的籌措問題，既然自行推動，那又由誰來擔任主事者，負責整合所有意見？另外，都更初期除開會通知等相關細節之外，也需聘請專業地政士查閱產權、估價師估價、建築師規畫設計草圖以及都更計劃書撰寫、印製等，若以一個最基本的都更個案推算，前置成本先花費二至三百萬元並不算多。
然而，自主更新要處理的繁雜瑣事不少，只要當中一出現住戶意見分歧，主事者極易遭受誤解，經常會被其他住戶懷疑積極推動整合動機不單純，甚至懷疑是否與建商掛鉤，或另有暗盤，最常見者譬如獲贈裝潢建材等「後謝」。
由於都更整合過程複雜繁瑣，當討論越深入便越需要更多的專業協助，若屬民辦都更，實施者既是建商，背後即有一系列的協力廠商全力配合，默契較佳、速度較快，所費成本必然較低。但自主更新則不同，凡事都需要親力親爲，而其中最令人困擾的是如何自行發包，包括地政士、估價師、建築師、營造廠、融資貸款等，即使全部發包完成，究應由誰負責執行、監督？ 另外，興建完成之後的保固責任等，必然又是一大問題；此時建議可循代理實施者方式尋求協助，例如都更協會等，目前新北市政府已儲備數百位都市更新推動師，相信未來一定可以爲龐大的都更戶提供必要的協助。至於前置費用，建議由容積獎勵回饋金成立都市更新公共基金予以補助，專款專用。
法令解釋不清 都更最大障礙
都更推動之困難，在於一般人對於繁雜法令不甚瞭解，以正義國宅都更案爲例，如附表所示，「ΔF1-ΔF6：申請容積獎勵項目」來看，包含(1)ΔF0：法定容積。(2)ΔF3：更新時程獎勵。(3)ΔF5-1：考量與鄰近地區建築物之量體、造型、色彩、座落方位互相調和之建築設計、無障礙環境、都市防災。(4)ΔF5-3：供人行走之地面道路或騎樓。(5)ΔF5-5-1：至少包括一個以上完整街廓。(6)ΔF5-5-2：更新單元面積規模。(7)ΔF5-6：符合綠建築標章(銀級)。
上述七項即爲申請容積獎勵合計，再加上容積移轉項目，纔是可建築容積總計面積。 姑且不論其中之複雜程度，單就名詞定義之解說與因應對答，就會難倒不少第一線的整合人員。
一坪換幾坪？ 住戶聽得霧煞煞
然而，並不是所有都更案都會符合條件而申請容積獎勵，更何況必須經都更處審查完成，才能確定容積獎勵百分比，對於一個動輒數十億的都更案，身爲守門人的審查委員自然會嚴格把關，對想隱瞞、提出不符合項目矇混過關者絕對不會輕易放行，主要原因在於誰都不願冒被釘子戶提告的風險。至於哪些項目可以符合申請規範，也非一般人迅可據以判斷，這也是當前所有都更案普遍面臨的一大難題。
至於一坪換幾坪？如何計算？回到當初士林文林苑爭議，主要在於都更前舊有建物只有兩層樓，都更後爲地下三層、地上十五層，共十八層樓的建物，文林苑不同意戶認爲，當兩層樓改建爲十八層樓，都更後應可蓋回九倍量體(2:3+15=1:9)，但建商僅給住戶三倍，因此不同意戶纔會認爲不合理而一再抗爭。
通常整合之初住戶與建商大致會先以六：四比例試算，再依房價與容積獎勵值調整，至於該案最主要的癥結點，還是在於究應依樓層數還是建築面積計算分屋比例？有關這一點相信還是有不少都更戶或年長者無法充分了解，更甭談舊屋原依建蔽率興建與新屋依容積率計算的實質意涵與差異。
因爲分配不均而導致紛爭不斷，原住戶便亟思以自主更新方式推動都更，便可以省下實施者從中賺取的暴利，但想要自己賺回這筆錢，非想像中容易。
分回比例與共同負擔費用息息相關
這當中就牽涉到景氣、估價、房價、共同負擔比例與分屋比例的連動影響，亦即當實施者的利潤歸零，共同負擔比例大幅降低，分回比例必然隨之大幅提升，反之亦然。
由於房價及估價的變動與景氣直接關聯，這又是當中較易受人質疑之所在，假設景氣好、房價高，多出來的建築面積售出金額足以支付工程款時，共同負擔費用便可降低，則都更戶分回比例隨之提升。但就現階段而言，在固定成本比例不變情況下，景氣又明顯衰退，因此部分建商紛紛打退堂鼓，尤其是在機會成本考量下，深恐風險太高而選擇退出。
都更還有一項讓人不易理解的「信託」環節，對於都更要辦理信託一事，有些住戶始終無法認同，總認爲一旦資產辦理信託即形同抵押，財產遭到凍結而降低都更意願。事實上，信託的用意良善，對於動輒數十億的建案，如果沒有信託把關，真不知有哪一家銀行會予以融資貸款，此外，更不容都更戶之間有任何產權問題而延宕進度，更何況信託還兼具「續建」功能。
事實上，信託系對全體住戶提供保障，都更要求信託，交由銀行處理，確保在營建的過程中不被幹擾，試想一個都更案動輒上百戶，例如永春案，一旦辦理信託，都更戶所有資產便不能異動，若是營建過程遇到問題，譬如建商倒閉等，便能啓動履約保證機制而發揮「續建」功能。
景氣變動 預期利潤變爲負債
錢的問題總是都更難以迴避之處，自主更新更是如此，從開始整合到權利變換歷時七至八年，期間倘若景氣榮景房價高懸，總還會有利潤誘因，惟一旦景氣逆轉房價下跌，都更戶得再自掏腰包補足工程款。
另外，如果分不回原面積，還會面臨買回不足面積的找補問題，而這又會衍生要以每坪多少價位賣給原住戶的議題，以及要打幾折纔算合理。綜上所述，都更戶很可能會從原本沒有負擔，卻因參與都更而變成負債，任誰都可能會因此而心生不滿。
除都更戶間的問題外，其實更爲難解的是「茶壺裡的風暴」，譬如原本僅剩長子在家與父母同住，一旦面臨都更利益分配，原本不常聯繫的兄弟姊妹就會一一現身表示意見，爭奪都更權利分配，一般常見老大主張平時由他奉養父母，不同意均等分配而爭執不休，實務上因家務事喬不攏而導致都更停滯的例子比比皆是。 綜上所述，都還只是都更N+1個問題的鳳毛麟角，自主都更即便少了建商居中牟利，但其他繁雜瑣事依舊不能免，因此要使自主都更順利推動，是否可導引委由代理實施者代勞，亦是相當值得深思之一大課題。