老黃埔又降價了？冷靜，只是節點讓利掙人氣

這裡是每週一期的「村花一週TALK」欄目。每期分享一個有料、有乾貨的熱點話題，關注這個欄目，你會發現買房也可以很有趣。

黃埔的新盤大亂鬥，除了科學城，還有老黃埔。

除了去年的一波限價操作，今年國慶一波優惠輸出，不少樓盤都給出了誠意滿滿的價格，包括據說有4.3萬的城光，3字頭的瑧瓏府……

難道老黃埔也像去年的科學城一樣，開始內卷打價格戰？

國慶後這周，村花去現場看了下，所謂的降價潮是否真的吹到了老黃埔

降價？

可能是假期節點讓利，掙人氣

先看網紅盤城光，這個盤市場關注熱度一直居高不下，地段、交通、學校俱全，因此價格一直在5W+，甚至大戶型賣到了6字頭，所以網傳有4.2-4.5萬的單價，價格堪比兩年前開盤，確實讓不少準黃埔業主蠢蠢欲動。

村花去現場瞭解後發現，該特價是國慶的優惠活動，戶型是96㎡的三房，這個戶型的套內面積其實跟92㎡一樣，就是用同樣的總價換同樣的實用面積，4.3萬是不怎麼好的樓層，所以項目總體單價還是維持在5-6萬，92㎡的北向戶型470萬起，南向總價則525萬起。

對比今年年初踩盤的5.4-5.7萬，部分戶型價格是稍微有回調，但好的戶型朝向依舊是保持原來價位。

而那個傳說3字頭臻瓏府，國慶搞活動單價確實是3.7-3.8萬，不過也是隻有兩套，而且是3樓和4樓的低樓層，目前項目價格還是穩定在了4字頭。

最貴的是78㎡，畢竟是項目主打的王牌戶型，南北對流，實用率高達100%，主臥帶270度飄窗，而且做到了3房和寬闊陽臺，所以總價最低，365萬左右，但單價去到了4.6萬/㎡。

89㎡總價範圍在373-400萬，115㎡總價則500W+，目前樓盤在售單價是4.1-4.6萬/㎡。

總體來說，樓盤整體價格是沒有出現明顯降幅的，碰上國慶這種較大的樓市優惠節點，開發商爲了出貨吸引人氣，給出較大的折扣力度，但都是樓層朝向不怎麼好的戶型。

所以，撿漏歸撿漏，犧牲居住體驗是次要，首要還是多考慮流通性，畢竟未來要面對如此多“競爭對手”。

整體產品偏改善，

剛需買家可選有限

市場都在搶佔改善客，老黃埔也不例外，板塊的整體產品，其實都是偏剛改/改善用戶，剛需客可選的並不多。

300-400萬的剛需，除了上述的臻瓏府，就是他對面的競品越秀TOD星航。

但這個盤定位也是偏改善型，全盤容積率爲2.44，小區配套了幼兒園和小學，高層洋房（只有26層）組團樓下就是地鐵站口，園林則由專做高端住宅的濱江集團負責，整體品質感還是可以的；

現主推戶型是98㎡三房，101/115㎡四房，折後單價4.1-4.6萬，最小的88㎡在國慶一波特價中已經售罄了，所以目前在售的都是410W+，低總價的改善產品。

兩個站以外的黃埔新城，算是攪動了老黃埔的剛需市場，300萬+的價格，就是地鐵距離和居住品質感不如廟頭兩盤。

剩餘的老大哥，則是純純的改善產品和價格。

富頤華庭，目前主推的是105/125/137㎡的三至五房，而78/93㎡的中小戶型，去現場瞭解的時候可選樓層已經不多，價格基本維持在5字頭，國慶期間也沒有過多優惠，足以說明樓盤不愁賣。

而中鼎，是真真切切的4字頭，北向最低4.6萬有交易，是87㎡的三房一衛戶型，如果想擁有帶主套三房，則面積段要去到96㎡，還是飛機戶型，總價490萬起，南向的97㎡則要510萬起。

城光目前在售的A區，戶型也是92㎡起跳，不過看F區的收樓狀況和入住率，證明收樓質量還是OK的，並沒有像以往一樣出現“水簾洞”等重大質量問題導致完全無法入住。

而位於魚珠的中洲紫軒，則是單體樓，戶型設計一般，學校配套全靠蹭，雖然價格也只是5字頭，但項目居住體驗對比同板塊其他項目稍微遜色，在二手存量不算小的黃埔，未來置換怕是產品競爭力不足。

老黃埔新房存量巨大，

怎麼買才能保值？

不同於以往，樓市價格持續上走，由於不斷增加的新房存量和外部經濟因素的影響，買房者對市場的信心不足，短週期內價格依舊會有波動，不少購房者都擔心自己會高位站崗。

不過在討論這個問題時，先來看兩個數據：

一、2021年，黃埔GDP首次總量超過4000億元，規工總產值達8771億元，佔全市38.9%，位居全市第二，而一般公共預算收入（也就是財政收入）規模達206.8億元，同比增長9.1%，全市第一。

二、去年七普數據也反映出，黃埔的常住人口已有126.44萬人，對比十年前的83.16萬人，漲幅高達50%。

由此可以看到，老黃埔的天花板還是很高的。

產業增量，有魚珠CBD的概念在支撐，而且產業也在轉型，舊改也沒有停……這些都在提升區域價值。

新房存量，目前老黃埔的新房供應量居高，但隨着市區新房存量的減少和二手樓齡增長，還有高新技術產業的遷移，區域人口數量也在同步增長，也更爲年輕化。

戶型產品，競爭越大產品越卷，一round看下來，目前在售的樓盤其實質感都不差，包括戶型利用率極高的臻龍府、帶玻璃幕牆外立面的城光、圍合式園林設計的星航……

一套房不說住一輩子，10年8年肯定有。房地產市場還是看長期發展，只要板塊舊改不停，城市界面一直在完善，區域就有成長空間，長期以往，人口涌入、區域利好最終也會隨着時間的推移反饋到樓價上。

所以如果購房需求較爲迫切的買房者，村花認爲短期波動其實不用太糾結，購買意向度高，還是可以跟案場銷售溝通申請額外折扣。

另外，好的戶型朝向樓層，價格未來都會在一堆競品中脫穎而出，可以追節點折扣，但是也要看具體房源，太差請三思。

如果不急着買，那就精挑細選，繼續期待後入場的“選手們”。