昆明土地市場剎車都踩冒煙了，新房仍不好賣，二手房實在太多

今年1-3月，昆明主城的只賣了一宗住宅開發用地，就是被邦泰集團拿下來的雙塔片區42.3畝宅地，可開發建築面積8.45萬平米，賣地收入5.78億。同期商業用地也只賣了一宗，安居集團拿了青年說雲悅的15.5畝配套商業用地，可開發面積只有4.12萬平米。

截至目前，今年昆明僅出讓一宗住宅用地（圖爲邦泰集團1月摘得的雙

這兩宗土地加起來只有57.8畝，總成交金額6.6億。除此之外，昆明主城再沒有供應土地，沒有供應當然也就沒有成交，土地市場連流拍流掛的機會都沒有。去年昆明土地市場規模就已大幅度下降，但一季度光住宅用地就賣了好幾宗，建投、盤龍建投、西安海榮都是在去年一季度拿地的。今年的情況比去年同期還要差很多。

由於土地市場幾乎無供應無成交，所以今年一季度昆明市國有土地使用權出讓收入只有21.3億元，比去年同期又下降了24%。

1-3月土地供應基本剎車踩死，目前4月已經快要結束，昆明主城仍無土地交易，而從全年供地計劃看，今年主城五區加上經開區、高新區和陽宗海度假區，總供地計劃也才2131畝，其中保障房用地就有211畝，而經開區和陽宗海度假區今年甚至就沒有供地計劃。如果加上過去供地計劃中未完成的供地，以及被收回的土地，按克而瑞的統計，今年的總預計供地頂多也就7000多畝。

今年昆明各區供地計劃（新增）

而且即便是上述創造近年新低的供地計劃，能完成多少也是未知數。從過去幾年的情況看，預計供地計劃能完成的比例很低，比如2021年完成供地不足供地計劃的30%，去年昆明主城的供地計劃完成率只有18%。而在房地產市場紅火的2019、2020年，實際供地則超過供地計劃，超過幅度甚至達到30%以上。

要是按去年的供地完成率，今年實際供地恐怕最多也就只有1200來畝，少於去年的1400畝，還沒有巔峰期昆明半個月的供地多。但就一季度的情況看，今年實際供地恐怕比去年還要少很多，因爲一季度主城總供地也就只有不到60畝，佔全年預計供地的0.78%。即使加上劃撥的配售型保障房用地，完成率也不會超過3%。

2019年以來昆明成交土地可開發面積

昆明供地計劃大幅度下降，一方面是因爲土地本身就不好賣，去年供地1400畝，除了部分交易失敗外，好幾宗土地其實都是國企託市拿地。另一方面，昆明市也有穩定房地產市場的考慮，有意減少供地，因爲在當前的市場形勢下，強行供地不僅會導致流拍，也會導致商品房供應進一步過剩，房價繼續下滑。

正因爲昆明主城商品房土地只剩下零星交易，所以雖然現在昆明商品住宅的月成交面積只有20萬出頭，可是新增供應也在快速下降，幾乎每個月的新增供應面積都少於成交面積，由此昆明的商品房庫存從去年以來其實一直在下降，3月份已經只有不到1500萬平米，而在2022年底的庫存則超過1750萬平米。

然而，儘管現在昆明嚴控土地供應，新房供應也大幅度下降，但新房仍舊過剩，交易仍舊低迷，房價仍有下跌，控制供給側的作用並不明顯，問題到底出在哪裡呢？

原因是昆明的掛牌二手房實在太多了，二手房的價格又明顯低於新房，僅剩不多的有效購房需求又被二手房搶走了一大半市場，留給新房的蛋糕明顯變少。

昆明二手房成交價已經是最近6年來的新低（克而瑞數據）

根據克而瑞統計，3月份昆明主城的掛牌二手房數量已經達到46077套，再次刷新歷史紀錄。如果每套二手房按照平均100平米計算，相當於市場上有460萬平米的二手房待售，雖然比昆明新房（住宅）庫存要低，可是二手房的平均掛牌價只有13173元/平米，本身比昆明新房的成交均價就要低，而3月份昆明二手房的實際成交均價則跌破9000元，只有8481元/平米，達到過去6年的新低。

昆明二手房太多，而實際成交均價又要比新房成交均價低5000元/平米，一套100平米的房子就要便宜50萬，買新房還是買二手房，選擇的天平倒向哪一邊已顯而易見。