居民房貸壓力再降

原標題：存量房貸利率批量下調，平均降幅0.5個百分點左右 居民房貸壓力再降

“沒想到這一次落地這麼快。”9月29日深夜，家住武漢市武昌區的付女士手機裡跳出買房貸款銀行的彈窗，通知從10月12日開始調整利率，她期待已久的存量房貸調整優化政策落了地。

9月29日，中國人民銀行發佈公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制，推動降低存量房貸利率。市場利率定價自律機制發佈倡議，各家商業銀行原則上應在10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調整。

100萬元房貸每年少還5600元

此次調整，對於加點幅度高於-30基點的存量房貸利率，將統一調整到不低於-30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放房貸加點下限（如有），使得利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅0.5個百分點左右。

房貸利率在5年期LPR（貸款市場報價利率）的基礎上加點而來。而存量房貸利率加點多少，是在貸款合同簽訂時約定的固定數值。由於LPR會持續變化，新老房貸利率可能完全不同。

舉例而言，假設武漢市民付女士2021年買房時LPR爲5%，當時的政策爲LPR加點+55個基點，她的房貸利率爲5.55%。隨着房地產供需關係變化，2024年新發放的房貸調整到LPR加點-45個基點，在不考慮期間LPR下調的情況下，付女士和2024年新買房的市民房貸利率就已經差了1%。

2024年2月以來，新發放房貸利率跟隨LPR經歷了2次下調，累計下降35個基點，讓存量房貸和新房房貸差距拉大。

存量房貸利率批量調整後，將降至約3.55%。調整後，購房者能節約多少利息支出呢？以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸爲例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。

房貸利率重定價不需要再等1年了

一般來說，個人住房貸款利率重定價週期最短爲1年。假設付女士和銀行約定的重新定價日爲每年2月1日，那麼即便今年2月以來LPR經歷2次下調，她也只能在明年2月1日的時候和銀行協商下調利率。10月31日前調整，相當於讓她提前幾個月享受了政策優惠。

存量房貸在LPR基礎上加點多少，受合同簽訂時的市場供求、風險溢價等因素影響，在合同期保持不變。由於市場供求形勢、借款人的收入等因素持續變化，很容易出現新老房貸利差大的現象。

央行本次政策調整瞄準了這個問題，將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。如果未來新發放房貸利率繼續下降，導致存量房貸利率與新發放房貸利率差距到了一定幅度，借款人可與銀行協商，申請將存量房貸利率調降至新發放房貸利率水平附近，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行批量調整。

公告還取消了房貸利率重定價週期最短爲1年的限制。對於新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協商重定價週期，重定價週期可爲按年、按半年、按季度等。

有利於恢復消費信心與投資信心

存量房貸利率的下調，對個人、房地產市場和銀行端都會產生直接或間接的影響。

爲了減少利息負擔，平衡落差，近兩年提前還貸的居民更多了，給銀行資金管理和利潤帶來壓力。本次批量調整完成後，預計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄，提前還貸會明顯減少，有利於銀行穩定貸款規模，提高貸款質量。

同時，專家表示，考慮到中國人民銀行在之前出臺降低存款準備金率0.5個百分點、降低政策利率0.2個百分點等政策，節省了銀行負債成本，爲這次調整打開了空間。

“理論上對居民和銀行都是好事。”中南財經政法大學教授盧建新認爲，後續仍要觀察存量貸款的規模變化情況。在他看來，下調房貸利率能夠減輕居民負擔，有利於恢復消費信心與投資信心；按揭貸款仍是銀行比較稀缺的優質資產，如果降息能帶動房貸按揭規模增長的話，就可以產生以量補價的效果。業內人士表示，政策調整有利於房地產市場平穩健康發展。

9月29日晚及30日，工行、農行、中行、建行、交行、郵儲銀行六大國有銀行，招商銀行、平安銀行、中信銀行、光大銀行、浦發銀行、興業銀行、恆豐銀行、華夏銀行、廣發銀行等多家股份制銀行發佈公告，表示正在抓緊制定批量調整存量房貸利率實施方案，擬於10月12日發佈具體操作細則，10月31日之前統一對存量商業性個人住房貸款利率實施批量調整，及時迴應客戶關切。（湖北日報全媒記者 王豔華）

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