“舊房換新”遍地開花 廣州從花都開始試點 未來是否擴容

在4月底中央政治局公報首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”後，去年下半年各地零星試點的“舊房換新”政策開始在更大範圍內推廣。

上週，花都區成爲廣州首個開展“舊房換新”的區域，凡是計劃出售二手商品房（舊房）並在花都購買新建商品房（新房）的換房人均可參加，活動期限爲2024年5月15日至2025年5月14日。

就在花都發起“舊房換新”活動的同時，周邊的深圳和佛山也同步開展了這一活動，但在具體置換方式和操作流程有所差異。從全國目前50多個開展“舊房換新”的城市看，花都的做法大致可以歸類爲市場化模式，即換房人的舊房需要在二手房市場上賣掉，整個置換過程才能完成，深圳目前也採取了這一做法。而南京等地則採取了地方國企收購模式，換房人的舊房可以直接由政府指定的地方國企按照評估價收購，佛山和鄭州等城市則是兩種搭配使用，既有市場化模式，也有地方國企收購模式。

對於花都本次“舊房換新”的試點，市場普遍認爲是一種打通改善型需求堵點的積極嘗試，其最終落地效果值得關注。同時目前市場也在密切觀察其他區域是否會跟進，特別是其他城市的地方國企收購模式後續是否也會在廣州出現。

爲何花都首先嚐試“舊房換新”

“提升商品住房置換交易便利度，進一步激活存量和增量房住房市場，支持剛性和改善性住房需求”，這是廣州市花都區房地產行業協會、廣州市房地產中介協會花都會員服務委員會、廣州市花都區建築裝飾協會對花都“舊房換新”試點活動最終目的的解讀，上述三家單位也是花都本次活動的主體。

在上述提升換房交易便利度的背後，是近期花都區二手房市場交易活躍程度低於全市水平。

廣州市房地產中介協會發布的今年4月花都區二手住宅市場交易簡報顯示，4月（統計週期爲今年3月26日至4月25日）花都區二手住宅整體（中介促成+自行交易）網籤面積爲10.18萬平方米，環比下降16.17%；網籤宗數爲921宗，環比下降13.28%。相比同期廣州全市二手住宅網籤宗數和麪積環比小幅下降2.61%和3.78%，花都二手住宅交易的降幅要更大。

除了二手住房之外，目前花都一手住宅的庫存數量在全市十一區中也處於相對較高的水平。

圖爲今年五一期間花都樓盤促銷現場。

樓市第三方研究機構中指院的監控數據顯示，截至2024年4月，全市一手住宅的可售套數和可售面積最多的區分別是花都、增城、番禺。而以當前樓市庫存的消化週期看，花都在全市十一區中排名中游，去庫存週期爲25個月，低於天河、增城、從化三區的30個月，但高於海珠、黃埔的19個月。

根據花都本次公佈的操作流程，目前“舊房換新”的具體做法是參加活動的房地產開發商、中介機構和換房人簽訂三方協議，換房人看中新房後先向開發商繳納一定的訂金以鎖定房源，此後由中介機構優先幫忙賣出舊房，如果在一定期限內舊房成功賣出則啓動置換，而如果未能順利賣出則放棄置換，開發商向換房人全額退還訂金。

對此廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，在上述流程中花都對各個環節均有政策扶持，既包括換房人的置換環節，也包括賣舊換新的中間過渡期，還考慮到了舊房購買人的優惠，整體考慮較爲周全。不過他也提出，目前各個環節的優惠力度暫時還沒有量化指標，如果後續能夠補充公佈這一關鍵信息，讓換房人能夠更爲清晰瞭解獲利程度，對於活動的示範效果展示會更好。

同時，他還提醒如果換房人未能在一定期限內出售舊房，開發商退還訂金的過程中出現滯後和延遲，如何保護換房人的權益也值得提前做好準備，防止可能出現的交易糾紛損害市場信心。

是否還有跟進政策成市場關注焦點

和全國範圍其他城市的做法相比，本次花都的“舊房換新”屬於市場化模式，其特點是換房各環節由不同主體自主協商完成，優點是政府公共部門無需承擔成本，缺點是整個置換過程完全依賴舊房的市場自發消化，在目前二手房掛牌量高企的情況下，這一過程無疑較慢。

圖爲深圳參與住房“以舊換新”的地產項目效果圖

目前南京、鄭州等地採取的地方國企收購模式則是另外一種做法。

公開資料顯示，4月27日，南京安居建設集團發佈了關於開展存量住房“以舊換新”試點公告，活動期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高於所購新建商品住房總價的80%。“以舊換新”於4月27日啓動，將在今年12月31日結束，首批試點限額2000套。

納入收購範圍的舊房必須在南京主城六區，同時必須是住宅，不含自建住房、商業、辦公、公寓等；存量住房應成套、產權清晰，狀態爲可交易，不存在抵押、擔保或查封等其它不可置換狀態。

而2000套換購新房則分佈在14個樓盤，大部分是期房，少部分是現房，均爲南京安居集團旗下或參股開發建設的樓盤，以100平方米或以上房型爲主，符合改善型住房的需求。

此外，目前鄭州的地方國企收購模式也跟南京類似，不過鄭州拿出的新房數量爲5000套，且明確了居民舊房由當地城投鄭州城發安居公司收購後將改造成保障性租賃住房，通過“舊房換新”活動兼顧當地租賃型保障房的籌建。

相比市場化模式，上述地方國企收購模式的優點是整個置換流程執行速度快，但對政府和地方國企的資金投入要求非常高，一旦大規模推廣勢必加重地方的資金壓力。

李宇嘉也告訴南都記者，目前一些地方國企收購模式很難做大規模，儘管收購是按照評估價且相對市場價會有一定折扣優惠，但是按照目前一些重點城市的房價和租金的租售比，收購回來作爲保障房再出租的做法在財務上幾乎都無法平衡，很難算得過賬，相應的這一模式對地方國企的運營也會帶來極大的考驗。

在他看來，“舊房換新”鏈條能否成功的關鍵還是取決於當地樓市剛需的強弱。從潛力上看，國內重點城市的剛需規模龐大，新市民羣體、外來人口以及新就業大學生的絕對數量依然很大，一旦這一羣體對收入預期和樓市預期逐步穩定，未來仍有可能形成實際購買力。在這一過程中地方政府、開發商、金融機構、二手房業主等也可以根據實際情況進一步讓利，比如降低稅費、按揭費、降低利率，推進帶押過戶等，讓剛需羣體更快的進場。

也有市場人士表示，在本地花都開展“舊房換新”試點後，未來廣州其他區是否會跟進也備受矚目，特別是參考南京在先嚐試市場化模式但效果不佳後轉而採取地方國企收購模式的經歷，還需特別關注後續廣州是否也會引入地方國企進行舊房收購，如果未來還有跟進措施，預計對於廣州樓市的平穩調整也將形成更強的支撐作用。

南都廣州新聞部出品

採寫：南都記者 魏凱