服務民營實體經濟 盤活優質消費資產 嘉實物美消費REIT即將公開發售

12月30日，備受關注的首單民企消費基礎設施REITs——嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“嘉實物美消費REIT”，基金代碼：508011）發佈基金份額發售公告。

嘉實物美消費REIT是首批4只消費基礎設施REITs中，首隻由民營企業發起、具有商超零售業態的社區商業型消費類公募REITs項目，也是北京市首單消費類公募REITs試點項目。

根據公告顯示，嘉實物美消費REIT認購價格爲2.383，募集基金份額爲4億份，其中戰略配售初始發售份額爲2.8億份，佔本次基金份額發售總量的70%。網下初始發售份額爲0.84億份；公衆初始發售份額爲0.36億份。基金募集期爲2024年1月24日至2024年1月25日。

公募REITs收益來源主要爲底層資產經營收益和資產增值收益，因此底層資產的質量是關鍵因素。據招募說明書顯示，嘉實物美消費REIT底層資產位於北京城市核心商圈，是成熟穩定且具有競爭優勢的4個社區商業物業，包括大成項目、玉蜓橋項目、華天項目和德勝門項目等4個社區商業項目，總建築面積77,894.28平方米。

嘉實物美消費REIT的4個社區商業項目的主要租戶有物美、麥德龍等品牌超市，還有餐飲、理髮、藥店等貼近社區生活的便民商業。項目收入包括經營租賃收入、物業管理費收入和其他收入，收入來源多樣。同時，各項目均運營超十年，現金流來源穩定。未來能保持穩健收益並具備持續增長的潛力，後續可供擴募資產豐富。同時，基於對商超行業發展及本基金中項目公司價值和穩健運營的信心，嘉實物美消費REIT還設置了原始權益人的分紅豁免機制。

作爲民企背景公募REITs，嘉實物美消費REIT項目的發售，既有利於提振民企投資信心，也有利於助力民企資本盤活存量資產，也爲暢通民營企業融資渠道提供了新的範例。

隨着嘉實物美消費REIT的正式發行，也將有更多的國內投資者可以分享物美商超、社區生態經營的收益，以小額出資參與大型消費類基礎設施項目投資，共享國家經濟發展的成果，這不僅進一步帶動社會資本參與基礎設施建設，引導進入資本市場的貨幣資金從以往的金融資產管理工具“體內循環”向資產管理服務實體經濟的“體外循環”模式轉變，也爲切實降低實體融資成本，提升實體經濟利潤空間提供了新的可能。同時，公募REITs通過豐富資產管理產品體系，有效擴大投融資活動邊界，爲經濟發展創造良好的資本市場環境，有助於促進金融與實體經濟之間的良性循環。

消費基礎設施REITs的面世，進一步拓寬了公募REITs底層資產類型，成爲助推公募REITs市場提速發展的中堅力量，反映了REITs市場的持續創新和高質量發展。在業內人士看來，首批消費基礎設施公募REITs從規則的修訂，到產品上報、受理、獲批用時一個多月，也表明我國公募REITs市場已逐漸呈現常態化發行的趨勢。

一直以來，REITs市場不斷擴容，資產類型不斷豐富拓展，產業帶動效應充分體現。 REITs試點三年來，特別是轉入常態化發行新階段以來，資產類型穩步拓展，基礎制度加快建立，市場運行總體平穩，逐步走出了一條具有中國特色的REITs發展道路。

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