經濟日報社論/房價居高不下 不能火上澆油

反映預售、新成屋行情的國泰房地產指數,顯示今年第2季比上季與去年同期都是「價量都漲」,大幅扭轉去年第3季「價穩量縮」的局面。示意圖。圖/聯合報系資料照片

反映預售、新成屋行情的國泰房地產指數,顯示今年第2季比上季與去年同期都是「價量都漲」,大幅扭轉去年第3季「價穩量縮」的局面;代表中古屋行情的信義房價指數,也顯示今年第2季都會區房價年增率高達11.8%;第2季的六都建物買賣移轉棟數年增率更高達28%;都會區房價指數年增率也超過12%。

央行雖於6月第六度推出選擇性信用管制措施,將自然人特定地區第二戶購屋貸款成數調降爲六成,並調升存款準備率1碼,但本國銀行的房貸5月起月增額均破千億元,年增率都超過10%以上,以致於7月底的本國銀行房貸餘額接近10.7兆元,續創歷史新高;年增率高達10.8%,也是18年新高。不動產放款集中度仍高達37.4%,許多銀行的房貸及建築融資都已逼近銀行法72-2條的滿水位,當然引發中央銀行的關切,而發出「房貸降溫」的警訊。

在央行選擇性信用管制措施之下,會造成房市價量齊飆、不動產放款驟增而瀕臨警戒線,顯然關鍵因素就是去年8月推出,優惠利率限期三年的「新」青安貸款。

原青安貸款是99年推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」的簡稱,主要是透過利率優惠,協助青年購屋自住。新青安貸款所謂的「新」,是賴總統在去年競選總統時,鑑於低薪的青年,面對房價、房租連年飆升,造成買不起、租不起房屋的痛苦,爲吸引青年選票,將原來的青安貸款金額從800萬擴大到1,000萬,利息補貼由原來的補貼半碼再加1碼成爲0.375%的利率優惠,貸款年限由30年延長至40年,寬限期則由三年延長爲五年。今年3月升息,由政府同幅補貼半碼,合計優惠0.5%(2碼)至115年7月31日。

三年2碼的利率優惠,以1,000萬元房貸上限爲例,每年可以比一般房貸節省5萬元的利息支出,三年即有總共15萬元的減息利益,表面上對低所得的青年弱勢確實頗具吸引力。加上寬限期延長爲五年,前五年不必償還本金,可以減輕剛購屋「初期」的還款壓力;長達40年的還款期限也可以分散每一個月的財務負擔,難怪許多青年趨之若鶩。因此,累計去年8月至今年7月底,新青安房貸餘額爲1.06兆元,佔國銀房貸餘額比重達9.9%,等於發揮了十倍的槓桿效果。

問題是,40年貸款的利息總支出高達500萬元以上,15萬元的利息補貼相對顯得微不足道,卻可能讓財務知識有限、缺乏長期眼光、信用條件較差、所得偏低的青年,誤以爲房貸負擔不重,產生「買得起」房屋的錯覺,甚至「越級挑戰」購買超過貸款上限1,000萬元的房屋,可能在寬限期過後才發現自己實際上「付不起」的問題。

事實上,財政部統計顯示,獲得新青安貸款的青年之中,購置房屋總價超過1,000萬元的就佔了六成以上,即知目前的新青安貸款存有類似美國2008年「次級房貸」風暴發生的風險。更重要的是,當前房市明明是供過於求,空屋率高,房價卻居高不下。顯然正確的住宅政策應當着重於促使「供給面」釋出空屋,增加交易及租賃市場的供給,才能抑制房價、房租不合理的飆漲。然而,新青安貸款政策卻背道而馳,着重於減輕「需求者」的財務負擔,必然刺激假性需求,等於對已經過熱的房市火上加油,造成上述的房價和房租不斷飆漲。

因此,無論從保護青年弱勢、控制銀行風險及避免房市泡沫破滅等角度來看,央行近日對銀行發出不動產放款「減降令」,是值得支持的正確作爲。但行政院長卓榮泰卻說「政府沒有、也不會有限貸令,近期將邀央行談一談」,不但和央行立場相左,也欠缺對央行金融專業的尊重,還不如提出「供給面」能有效抑制房價、房租的住宅政策。