經濟大區出手！不要低估“房票”的威力
文|凱風
一線城市，又出手了。
日前，廣州開發區、黃埔區出臺城中村改造項目房票安置實施細則，憑房票購房不限購、可貸款、可轉讓，到期未購房可申請兌付現金。
這是一線城市首個落地的城中村改造房票，也是全國首張“依法徵收、淨地出讓”城中村改造新模式項目房票。
今年年初，廣州曾發放一線城市首張房票，一度登上熱搜。但當時的房票試點，着眼於舊城改造項目，而非城中村。
作爲我國重點推進的“三大工程”之一，城中村改造無論是數量之多、規模之大還是利益主體之複雜，都遠超舊城，其進展關乎房地產和城市發展的未來，房票試點探索價值更爲凸顯。
新一輪房票安置試點，能否扭轉城中村改造的局勢，並進一步激活樓市？
01
敢於啃最硬的骨頭，勇挑城中村改造的大梁，向來是排頭兵的重任。
房票早已有之，但過去多數集中於二三線城市，這次一線城市首開先河，其信號意義不容低估。
北上廣深的一舉一動，歷來都全乎全局，不僅是樓市調控最後的堡壘，也被視作政策轉向的風向標，更是每一輪樓市復甦的領跑者。
爲什麼是廣州？爲什麼是黃埔？
去年底召開的中央經濟工作會議明確提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。
三大工程，既是2024年政策發力的主方向，也是房地產步入下半場難以繞開的選擇，更是未來穩樓市、穩房價、穩增長的重要推動力。
與20多年前遍及全國的住房商品化改革不同，與七八年前席捲中小城市的棚改貨幣化也不同，這一次“三大工程”的重擔，主要落在了超大特大城市身上。
全國共有20多個超大特大城市，而廣州是中心城區城中村數量最多的城市，黃埔又是廣州城中村改造的主戰場，擔子最大，任務最重，率先探路的緊迫性更強。
根據《廣州市城中村改造專項規劃（2021—2035年）》，廣州將推動272條城中村改造，覆蓋155平方公里的面積，涉及118萬戶籍人口、500多萬常住人口。
其中，黃埔有38個項目納入全面改造，位居全市之首，遠超老城區的天河、越秀、荔灣等地。
近期，隨着宏觀環境、樓市週期和社會預期發生變化，城中村改造難以沿襲過去的舊路，亟待變革。
在新的環境下，“大拆大建”的改造模式不合時宜，由央行託底定向放水式的棚改貨幣化也難以複製，而藉助房價上漲助推的快速城鎮化正在面臨挑戰。
這種背景下，“房票安置”橫空出世，成爲超大城市推動城中村改造的關鍵一招，猶如槓桿一樣，再次撬起市場預期。
02
黃埔的房票安置，究竟有何吸引力？
任何一項政策，都不能憑空而來，既要有較高的站位，也須考慮現實的可行性與激勵的相容性。
從各地政策實踐來看，部分城市房票陷入無人問津的尷尬，個別城市最終淪爲一張空頭支票，根源就在於限制太多而激勵不足，更忽視了大環境對市場預期的影響。
爲此，從廣州市到黃埔區，在新一輪房票安置試點中，做出了許多新的探索，兼顧政策激勵、市場選擇、民生需求和公共利益等多重因素。
其一，房票不會一刀切，而是多了一種選擇，更多了一重保障。
根據新規，城中村改造項目，每戶人均40平米應按照原址回遷，40平米以上可選擇房票安置，兼顧政策兜底與市場選擇。
我國城中村改造，普遍採取復建安置、貨幣補償、產權調換等模式，房票安置則是滿足差異化需求的新選擇。
顯然，房票安置不具有強制性，更非唯一選擇，而是交由市場。要不要選擇房票，選擇多少房票，房票如何使用，完全遵循被拆遷人的意願。
其二，與等待安置房相比，房票更具確定性，且能從實現安置房向商品房的產權升級。
過去，原址回遷曾是絕大多數項目的首選，但受大環境影響，城中村改造週期有所拉長，回遷房建設存在一定的不確定性。
與被動等待回遷、承受市場波動、面臨租房帶來的入學困擾相比，房票購買商品房，多數都是現房或準現房，所見即所得，擴大了選擇空間，也多了自主選擇權。
更關鍵的是，從回遷房到商品房，房票安置不僅能夠突破限購限制，而且實現了產權升級。
在我國，土地類型不同、房屋產權不同，價格可能存在巨大差別。
商品房擁有完整產權，配套相對完善，可自由交易，而安置房產權一般受限，一定年限內不能上市交易，到了年限之後，通常也需補足土地出讓金方能入市。
其三，與棄產和貨幣補償相比，房票安置不僅多了政策獎勵，而且購房也有折扣。
根據黃埔新規，“房票安置”由基本補償+政策性獎勵構成，政策性激勵一般不超過獎勵不超過5%，這是相比直接貨幣補償多出的部分。
與拿着貨幣補償直接購房相比，房票與“房源超市”直接掛鉤，後者均是產權清晰、手續完備的高品質商品房，且購房存在明顯折扣。
黃埔區首批入選“房源超市”的三個樓盤，均位於首發的“五村七片”試點項目周邊，既保障商品房的高品質需求，又能兼顧鄰里文化需求。
同時，房票有效期爲18個月，但到期之後並非作廢了之，仍能按基礎補償金額兌付現金，這相當於多了一種選擇，也多了一重保險。
其四，任何東西必須能交易纔有價值，房票的流動性正是其最具吸引力所在。
允許實名轉讓一次，且未限制在被拆遷人之間，這是黃埔區房票安置最大的亮點之一。
一些地方的房票不允許對外轉讓，一些地方即使允許轉讓，也侷限於城中村內部“小圈子”，房票受到的限制越多，其吸引力就越有限。
如果說“補償+獎勵”決定了房票的“本錢”，那麼“可轉讓+到期可兌付+不限購”，則提升了房票的真實價值。
這正是黃埔區房票安置試點的積極探索所在，也是它能真正激活車城中村改造源頭活水的關鍵所在。
03
房票安置，能帶來什麼？
房票對於政府、開發商、村民和社會來說，可謂多贏之舉。
過去的城中村改造，安置房閉環運行，與商品房屬於涇渭分明的兩個市場。房票的存在，將兩個市場連成一體，打通了從安置房到商品房的流通之路。
正如過去的棚改貨幣化，當村民帶着“房票”入市，既有的商品房市場迎來新的增量需求，樓市定向去庫存的大門由此開啓，在爲房企輸血、造血的同時，進一步帶動市場復甦乃至反彈。
當前樓市，缺的不是房子，也不是各類不斷鬆綁的政策，而是源頭活水和新鮮血液。
去年，重要會議首次做出一個關鍵判斷——“房地產供求關係發生重大變化”。當前房地產最大的矛盾點不在於供給，而在於需求。
因此，如何擴大潛在需求成了當務之急，而通過房票將安置房需求定向引導到商品房市場，正是可行之策之一。
更關鍵的是，一旦房票安置有了規模效應，既可以不再重複建設大體量的回遷安置房，避免進一步刺激庫存上升，又能減少臨遷費等固定支出，減輕財政和企業壓力。
更關鍵的是，原本要用於安置房建設的回遷地塊，也能得到更大程度的盤活，爲保障房建設或產業建設騰挪出新的空間，可謂一舉多得。
當然，這一切設想成立的前提，在於被拆遷人對於房票的響應，何以激發其熱情，就成了關鍵。
簡而言之，房票的吸引力在於可轉讓可兌付的流動性，在於從安置房到商品房的產權升級，更在於所見即所得的確定性，在於免受城中村改造漫長週期帶來的困擾。
這在房價高漲時代或許無關緊要，但在當下的樓市卻顯得愈發現實。畢竟，房地產早已不同於以往，城中村改造也有了完全不同的邏輯。
對於尚未啓動的城中村改造項目，或許存在觀望情緒；但對於已經拆遷而只能被動等待回遷的地方來說，房票無疑是頗具性價比的選擇。
所以，不要小看房票的吸引力，也不要低估政策帶來的鮎魚效應。
04
再造一個新黃埔，離不開城中村改造的貢獻。
作爲全國工業十強區、廣州製造第一大區，立足於“製造業當家”的要求，肩負起“再造一個新廣州”的重任，同時身爲首批國家級產城融合示範區，廣州開發區、黃埔區對產業用地、居住用地的需求遠比一般城區更爲緊迫。
要知道，過去黃埔常被詬病爲“有產無城”，“工作在黃埔、居住在天河”的逆向候鳥羣體不計其數，原因就在於缺乏高品質住宅小區，無法承接源源不斷的人口增長需求。
近年來，黃埔區之所以城市界面爲之一新，無數高新企業和高層次人才蜂擁而入，離不開城市更新釋放出的產業園區、商務中心和商業住宅，帶動產業升級，也留住了人才。
人才的用腳投票，是檢驗一地吸引力的試金石。數據顯示，2013年-2023年，黃埔區戶籍人口從41.55萬人大幅增加到70萬人，增幅位居全市之首。
不僅如此，這些人口幾乎都是年輕人，60歲以下人口占比達到87%，位居全市第一，堪稱廣州最“年輕”的區。
與人口涌入相比，通過城中村改造，黃埔還將衆多散亂的城中村，蛻變成爲商務中心或產業高地。
已經基本建成的改造項目如大塱村，原本是握手樓林立的城中村，經過改造之後，釋放出成片連片高質量產業發展空間，搖身一變成爲一流的總部經濟集聚區和區域創新中心。
據測算，大塱村預計改造後地均GDP將達到130億元/平方公里，而村集體收入將由1000萬元/年升至2億元/年，增長近20倍。
此番首發的“五村七片”試點項目，系黃埔區融合改造的示範工程，周邊是以灣區半導體產業園、國際生物醫藥價值創新園爲代表的產業園區，這是廣州逐鹿新質生產力、追逐顛覆性創新的主要承載體之一。
房票安置如果能騰挪出大量產業用地，無論對於黃埔邁向萬億製造強市，還是打造戰新產業和未來產業，都有長遠好處。
可見，將產業升級、產城融合、職住平衡、高質量發展與舊改相結合，一直都是黃埔城中村改造努力的方向，也是城中村改造公益屬性的體現。
在這一目標指引之下，黃埔區探索出清單管理、並聯審批，用地置換、規模騰挪、公配統籌、房票安置等模式，爲全市乃至全國的城中村改造積極探路。
05
時代變了，城中村改造邏輯，正在發生鉅變。
城中村是我國快速城鎮化的產物，存在於幾乎所有大城市，而珠三角尤以爲最。
過去40多年，珠三角是全國增長最快的區域之一。
當經濟產業突飛猛進，城市不斷向外蔓延，各大城市幾乎連成一體，大量傳統鄉村被裹進時代的洪流，來不及改造便被鋼筋水泥森林包圍，最終成爲城中村。
備註：珠三角燈光圖
當土地資源仍舊充裕之時，城中村尚不構成問題。
然而，隨着超大特大城市人口持續涌入，城市開發需求與日俱增，人地矛盾愈發突出，如何將城中村的低效用地轉變爲高效土地，就成了無法避開的選擇。
這就是城中村改造得以大規模啓動的原因所在，也是“城市更新”升級爲十四五時期國家戰略的宏觀背景。
房價一路高漲的時代，城中村改造猶如“香餑餑”，一經推出就會引發無數房企爭搶，城中村原住民更不乏“一夜暴富”的可能，坐享城市發展的巨大紅利。
這一時期，城中村改造之所以能夠飛速推進，主要依託於一輪又一輪的牛市，得益於商品房開發帶來的補償效應。
只要市場預期向上，無論是房企、村民、購房者還是政府乃至社會，都能從中受益，這是典型的增量博弈和多贏遊戲。
彼時，無論是原地回遷，還是貨幣補償，都是無往而不利，城中村改造也容易邁向正向循環。
然而，當樓市步入新常態，房地產告別“高週轉、高負債、高槓杆”的“三高”模式，城中村改造也將失去“高補償、高回報、高增長”的預期。
如果說過去舊改更多以商業爲主導，市場規律在其中起着決定作用，那麼如今城中村改造更多以政府爲主導，體現的更多是民生工程、社會公益屬性。
這種背景下，有沒有新產業導入，能不能改變居民生活環境，會不會增加公共基礎設施，能不能帶來投資驅動之外的新增長極，正在成爲新的衡量標準。
所以，無論是房企還是城中村，都要放棄幻想，不能停留於過去的想象之上，而要認清當下的複雜現實，及時調整對未來的預期。
當然，隨着城市更新上升爲國家戰略，城中村改造被列爲三大重點工程之一，加上立法日益完善，房票安置等新模式層出不窮，舊改有望再次邁上快車道。
作爲10萬億級的大產業，無論市場如何風雲變幻，房地產仍舊是舉足輕重的支柱性產業，也是國民財富的最大蓄水池，不會輕易任其劇烈震盪起伏。
房地產要穩，城中村改造勢在必行，一線城市和經濟大區理當勇挑大樑，走在探索的最前列。