金岩石：未來5年之內中國房價至少再翻一倍

10月31日，2009中國地產年會暨中國人居60年高峰論壇在深圳開幕。本站房產作爲戰略合作門戶，全程視頻直播了論壇盛況。

接下來我們將請出的這位嘉賓也是我們這次高峰論壇的壓軸嘉賓，他是國金證券首席經濟學家，被有關媒體譽爲“索羅斯的中國門徒”、“現代金融市場操作面的理論家”和“能用中文通俗解毒華爾街的海歸學者”，他就是金岩石教授。

金岩石：很榮幸最後一點時間聽到了陳教授的一些精闢的觀點，我們的確要把自己當人看，我們經歷了30年的改革開放，30年河東、30年河西，如果我們回頭看中國走過的60年，中國前30年是紅色中國，我們所有人都是一個顏色，也就是意味着我們沒拿自己當人看。後30年，我們不知不覺地建成了一個“世界工廠”，這個時候我們拿自己當人看了，但是我們是拿自己當工人看，所以有了陳教授的一些感慨。因爲我們沒有把自己當成城裡人看，我們只是拿自己當工人看。

那麼未來30年，我想請大家記住四個字——世界都市，30年紅色中國，30年世界工廠，未來30年世界都市。這並不是因爲我們接受了陳教授給我們描述的人文環境，而是在當今世界的環境當中我們不得不作出的選擇。爲什麼呢？30年的世界工廠使得中國完全超越了我們的人和環境能夠承受的壓力，建立起一個世界生產體系。我們現在是世界最大的鋼鐵生產基地，但是我們卻擁有不到世界平均水平15%的鐵礦石。世界工廠是一個高耗能產業，但是我們中國擁有的世界能源不到世界平均水平的7%。我們是意外地堅持了一個世界工廠，今天回頭看，這條路我們已經走到頭了，爲什麼？一場金融海嘯結束了全球化的狂飆時期，我們看到歐美穩定，但是數據證明，我們穩定歐美經濟是穩定在2007年第一季度的水平上，意味着整體倒退了兩年半，當歐美經濟整體倒退兩年半，全球財富整體蒸發了20%的前提條件下，美國開始調結構，於是最近的數據告訴大家，美國人現在開始儲蓄了，美國的儲蓄率上升了，就意味着將來我們開始了經濟復甦，我們也看不到2007年的巔峰時刻，也就是說我們將長期忍受一個基本的事實，世界工廠的產能將有5—10年的產能過剩，而對這種過剩的產能，我們有兩種思路，一種是我們通過擴大內需來消化它。另一種就是把它廢掉，去產能化。

如果我們看到歐美金融業調整的方向是去槓桿化，槓桿率就是金融業的產能，當歐美在大量降低了金融槓桿率的時候，我們應當知道，整個世界的消費率由於金融槓桿率的整體下降而必然下降。那麼中國就必然採取一個應對的措施，叫做“去產能化”。爲什麼我們不能夠像很多人呼籲的那樣，用內陸市場來替代海外市場，用農村消費來替代歐美消費？因爲我們不可能期待着在很短的時間之內我們中國發生一場農村奇蹟，讓農民能夠達到歐美的消費水平。我們爲歐美市場建立起來的產能是不可能平移轉向農村的，因爲如果能做我們早就做了，那麼中國在外需萎縮，而且未來的復甦前景已經非常清晰的條件下，中國不得不選擇調結構、擴內需，而在調結構、擴內需的過程中，怎麼調？調什麼？內需在哪裡？我們回頭看過去20年，有統計的20年，我們不得不接受一個最簡單的結論，中國所謂的內需就是城市化。村裡人一天一塊錢能活，進城要花50塊錢，這就是消費最大的動力，所以在過去20年，中國的城市化從20%逐漸上升到45%，現階段我們正處在城市化加速階段，也就是從城市化率45%向65%、70%挺進。正是基於這樣的判斷，2008年麥肯錫的一份報告，標題是《迎接未來中國10億城市人口大軍》，麥肯錫報告預測2025年中國的城市人口將接近10億人，其中接近2億5千萬人是流動人口。

如果我們看未來經濟發展的方向，我們不用看別的，每一個人的腦子中自己想一個問題，未來中國的10億城市人口他們會選擇在哪裡生活？他們的選擇就決定了我們發展的方向。城市化會帶來一場史無前例的人口大遷徙，他將影響4—5億人的生活，這意味着中國將顛覆世界。現在互聯網已經非常普遍了，但是到現在爲止中國直接受互聯網影響的人口才3.5億人，那麼未來10年，有4—5億人的人口大遷徙，我們會期待什麼？就是中國崛起的真實含義，也就是中國將顛覆我們現在很多人所接受的價值觀。中國發展的歷史證明，過去我們的確是按照人文的路徑發展的。這個人文的路徑體現在我們在城市發展的過程當中，我們會看到一個清晰的外路，就是在駱駝是生命之源的時候，我們有絲綢之路，沿着絲綢之路，我們看到了中國第一代財富，當黃河是天下之水之源的時候，我們看到了黃河流域，看到了大運河、長江，九水通渠，於是我們看到了中國之崛起，當時的咸陽之所以是國都，爲什麼？因爲八水繞咸陽。今天的咸陽還有水嗎？真正挑戰人類生命的是水，而我們不可能靠天然水源來完成城市化，這就給我們帶來了巨大的挑戰，我們必須靠再生水源來養育未來的城市。這樣一個簡單的事實告訴大家，城市建築的成本會越來越高，城市的居住成本會越來越高，當城市成爲現代經濟中心的時候，我們難以避免的就是我們會看到城市的高房價。

很多人說我們不應該選擇超級都市的模式，我們應該選擇小城鎮化，我想大家認真想一想。如果我們選擇小城鎮化，我們會帶來什麼結果呢？不要以爲城市化是我們自己能夠選擇的，城市化的發展有兩大侷限：第一、是人均平原面積。因爲我們不可能讓很多人生活在山裡水裡。第二、是城市的建築成本和維護成本。着兩個硬約束就決定了中國在未來的發展趨勢上，雖然我們不喜歡，但是我們不得不接受，那就是都市圈模式，同樣十億人口，如果分散在1千個城市中，GDP會下降20%，城市的開發成本會20%，城市的投資會增加一倍以上。但是集聚在同一個地點，就會GDP上升20%，成本上升20%以上，追加投資減少50%。所以我們不會算這個帳，但是有人會幫我們算帳。我不久前講過，以2009年1月1日的城市可比房價爲基準，未來5年之內，房價至少再翻一番，上海作爲世界都市，將容納3億人口，大上海3億人口將把大上海的天價豪宅推向30萬平方米以上。5月份我講了，多數人不信，今天越來越多的人相信了。

我給大家畫一張地圖，未來15年，10億中國城市人口他們將選擇在哪裡居住？這張地圖簡單地告訴大家，兩大超級都市將集聚超過5億人，就是大北京、大上海，佔總人口接近1/3。一條“金蛇狂舞”我們會看到一條金蛇像鏈條一樣把我們連向中國的二線城市，這個線條會集聚2億人以上，成都、武漢、西安、瀋陽、重慶、這將容納至少1億人，也就意味着中國未來的城市版圖就有80%的城市人口集聚在我剛纔講的這些城市之中。而另外接近2億人分佈在成千箇中小城鎮。這就是一個隱性的“二八定律”，80%的人口涌向大城市和中心城市，20%的人口逐漸散落在若干小城鎮當中。兩條腿走路，“二八定律”會帶來什麼結果？會在未來的若干年內，我們會相繼看到同城化的趨勢，廣佛同城，深港同城；北京、天津同城；西安、咸陽同城；瀋陽、撫順同城。爲什麼會出現這樣的情況？第一超級城市作爲世界都市的象徵，必然伴隨着中國的崛起而逐漸形成。如果我們把超級都市同時定義爲金融中心的時候，我們回頭看金融中心的歷史我們就會知道我講的是常識，當倫敦成爲金融中心的時候，倫敦中心區的房價漲了一倍。當東京崛起的時候，東京帝國大廈一平方公里的土地可以購買整個美國加州。當香港作爲新的金融中心崛起的時候，我們現在看到了什麼？70萬港幣一平方米的豪宅價格已經出現，可比的豪宅價格30萬港幣/平方米。大家想一想，如果上海成爲國際金融中心，上海的房價爲什麼不會超過東京香港？很多人說了，因爲收入。沒錯，我們的收入低，上海人買不起上海的房子，北京人買不起北京的房子，因此有人說房價至少要跌一半以上，但是你們稍微想一想，倫敦人買得起倫敦的房子嗎？巴黎人買得起巴黎的房子嗎？當超級都市形成之後，它就不屬於這個國家了，而是屬於這個世界，於是形成人口流動、資源薈萃，形成超級競爭，就讓我們的城市變成了“世界明珠”，當年的長安城就是中國的首都，也是世界的超級都市。高房價調節流動，讓超級都市成爲超級人才的薈萃之地，所以百萬買房，千萬買鄰就形成了。當一個超級都市形成的時候，纔會真正給我們帶來人文環境，人只能靠財富征服自然，這就是我們城市化真實的含義。

正是在金融危機之下，我們不得不承認，我們必須通過擴內需來調結構，擴內需、調結構在歷史上是日本模式，53—73年日本也是靠工業化崛起，日本的經濟從一片廢墟變成了世界工業中心。73年的石油危機帶來了什麼結果？石油危機導致了大宗商品價格急劇上升，全球經濟進入滯漲，於是消費萎縮、成本上升，日本的工業化受到威脅，跟我們今天一模一樣，於是這個時期，日本是通過城市化、大東京崛起，形成了都市圈，到1983年的時候，東京圈的總人口占到了整個城市的1/4，現在接近28%。“大東京”崛起，用城市化讓日本經濟二次升空，就在1973年—1989年這個階段日本的城市化突飛猛進，吹起了兩大超級“泡沫”，股市4萬點，什麼概念？相當於美國加英國、德國股市總值之和，一個東京股市的交易量超過了全球股市交易量的50%。房價89年新宿70平方米的高檔公寓賣到150萬—200萬美金，這纔是兩大超級都市。於是我們今天看，中國非常可能正處在一個日本式超級泡沫的起點。

所以我今天給大家講的是盛世危言，不要以爲我們能夠改變這個趨勢，我們不僅不能改變，我們今天的所作所爲都是在加速這個趨勢，爲什麼？我們今天看到中國的經濟領先全球復甦了。樊綱老師給大家講宏觀經濟，我們知道中國經濟的確領先全球復甦，我們換一個角度想想，一個世界工廠在世界消費沒有恢復的時候爲什麼可以領先全球復甦。一定是我們引進了非常手段，於是我們看三駕馬車，出口繼續拖後腿，我們是靠投資驅動，投資驅動使得今年保八基本沒有問題，但是保八背後的動力是什麼？80%來源於政府投資，那麼我們再問問，政府投資錢從哪裡來？這麼短的時間內積聚這麼強的驅動力量，錢從哪裡來的？這就是印票子印出來的。肆意我們用高通脹驅動高投資，驅動高成長，化解高失業，這就是四高，帶來了一個結果，今年7月，廣義貨幣超過56萬億人民幣，這個數字意味着中國超過美國，成爲世界第一大貨幣國。美國是用83000億美金驅動經濟增長。中國是用56萬億人民幣驅動經濟增長。九月底這個數字提升到584000億，換算成美金，我們是用95000億美金去驅動經濟增長，但是美國是用83000億貨幣驅動經濟增長，經濟增長的總量在衰退時期是超過13萬億。所以我是用超過美國的貨幣推動着1/3美國經濟的增長，剩下的2/3到哪裡去了？10年前就人說中國的體系存在一個黑洞——迷失的黑洞。於是有一個個名的概念就是中國銀行體系的壞帳像黑洞一樣吞噬着這個國家高速印刷的鈔票，但是今天我們沒有看到銀行體系有這麼多的黑洞。但是我們印的貨幣比以前更多了。

我們很多人都接受了一個概念，說美國人不負責任印鈔票，我告訴大家，美國的印鈔機的轉速是9.4%，我們中國是以29.3%的速度印貨幣，所以我們現在可以毫不誇張地說我們中國是貨幣第一大國，這意味着什麼？就是把超額的貨幣引向消費品，就是惡性通脹。所以必然讓貨幣流向消費之外的投資品，也就是鐵路、基建、股市、樓市。我們用貨幣支持經濟增長，必須付出一個代價就是資產泡沫，因爲我們不可能讓已經發出的貨幣再流回去。因爲覆水難收。中國經濟增長的本性就是用高額貨幣發行來驅動高增長，既然我們接受了這種模式，我們就必須爲它付出代價，這個代價就是，我們爲了讓更多的人獲得就業機會，我們就必須要讓有錢人付更高的價格去買房子。所以房價是通貨膨脹的分流器。不要房價上漲，以爲這個社會不公平，其實這個社會是公平的。以CPI標識的通貨膨脹，是爲了保護低收入羣體的基本生活。所以每一個國家都選擇了不同的CPI構成品，美國佔比最高的是房子，佔42%。所以我們說，房子是消費品，但是你並不知道，在中國的CPI中沒有房子，中國一開始就把房子劃到了投資品當中，而在中國的CPI中佔比最高的是食品，食品中佔比最高的是豬肉，所以中國的通貨膨脹如果用CPI標識的話，我們永遠看着豬的面孔來生活的，豬流感我們看到了通貨緊縮。從經濟學的角度看，通貨膨脹是什麼？著名經濟學家貨幣學派的祖師佛利德曼先生提出了一個非常簡單的共識：MV=PY。如果我們假定貨幣流通速度不變，這個假設成立，我們以平均24%的速度追求8%的經濟增長，你們算算，實際通貨膨脹是多少？是16%。16%的通貨膨脹如果都物化在投資品市場上，你們再告訴我房價會漲多高？你們算算16%5年的複利就是210%，這就是房價再翻一番的數據依據。所以我們在下一個階段應該看到，城市化是否是有計劃地推進，無論從人文景觀還是從城市發展還是從內需，還是產業結構，我們都難以避免地面臨最嚴峻的選擇，未來的發展走哪條路？我們當然希望像歐洲的小城鎮，歐洲的小城鎮真的是成熟，過去10年沒有蓋過房子，居民80%都可以叫出你父親的房子，這才叫成熟。但是在城市化的時候，我們每個人離開家門三年回來基本上都找不到自己的家。

在人口如此流動的狀態下，我們看到一個殘酷的事實，城市的房價不是由當地的收入決定的，而是由外來人口決定的。上海浦東星河灣8月8號開盤，當日賣出44億，刷新記錄，但是你們想到沒有？這260棟房子都被誰買走了？當天買走這些房子的人23%是上海人。14%外國人、13%溫州人，12%浙江其他地區的人。你們告訴我是上海人的收入決定房價還是外人覺得房價。我們再看，買房子這264戶，36—45歲的人佔58%，36歲以下的人佔12%加在一起是70%。這70%這麼年輕的羣體，買這麼貴的房子，這些人又是什麼人？我想只能是投資人、創業者和富二代，我們對富二代做過一個調查，80%的富二代都佩服老爸，20%的人不支持老爸。這些富二代的選擇會改改變我們過去幾十年的生活方式，人口會流動，在流動中我們會形成超級都市，在流動中把中國的人口變成新的機遇之鄉。經濟學提出一個概念，我們看這個世界，我們應該動態地看世界的機會。“機遇之鄉”是移動的，不同的時期都會形成一個特定或者幾個特定的“機遇之鄉”。這個過程是在週期的波動中逐漸形成的。人們在機遇之鄉的流動中看到未來泡沫升起的地方，我們在金融海嘯之後我們獲得了什麼？我們獲得了巨大的機會，因爲財富的衡量有兩個指標，一個是絕對指標，一個是相對指標。當全球財富貶值的時候我們也在損失，但是我們賠得少，造成中國相對財富的比例大幅度上升。中國成爲世界第二大十億美元富翁的國家，這就是中國財富增長的明證。在相同財富的比例下，我們每個人再想一個問題，過去30年，絕對財富和相對財富你究竟是在增長還是在下降？每個人想一個最簡單的問題，1980年的1萬塊錢，今天值多少錢？我告訴大家，按照絕對財富，1980年的1萬元按照通貨膨脹率最高值折算，現在也就100萬以上，但是按照相對相對財富，1980年有1萬元錢的人有不到1千人，但是今天從最富的人數到第1000人，他的財富都有10億。所以我們在追逐絕對財富增長的時候，你非常高興，但是你沒有意識到你的相對財富的地位在逐年下降，95%以上的人在絕對財富增長的時候相對財富下降，而相對財富下降的原因是什麼？是由於貨幣，是由於人口的流動，由於財富的形態發生變化。我們看不懂這個世界，就像崔健的歌曲“不是我不明白，這世界變化快”。這個世界變化最快的什麼？就是貨幣。所以我們有責任讓中國的老百姓明白一個最簡單的道理——空間越來越小，人口越來越集中，人口集中的空間越來越小。就在這有限的空間當中，紙越來越多，地越來越少。這就是一個基本的事實。這個事實就要求我們珍惜我們的稀缺資源，珍惜稀缺資源不可能強制推行人口遷徙，只能靠高房價、高品質來改變稀缺地段的人口結構。這就是我們不得不面對的一個事實。

在這樣的背景下，我們會看到，未來二三十年的生存競爭會越來越激烈。很多人說，你在美國生活這麼多年，爲什麼不拿中國和美國比？我告訴你們，正因爲我瞭解美國，我才告訴你中國不能學美國。中國學了美國會把我們送進災難，當你們看到外面這麼多汽車，中國現在是世界第一大汽車產銷國的時候，中國是第一大碳排放量國的時候，我們不要以此爲榮，因爲我們今天享受的就是10多個國家將在我們的排放中，在未來10年中沉入海底。這就是我們對世界必須面對的責任。那麼在這個過程中我們比較一下，美國的土地和中國的土地面積相差無幾，但是美國土地上的人口3億多，我們是13億多，這並不重要，最重要的是人均平原面積，美國的人均平原面積是15英畝，也就意味着每個美國人佔有110畝中國平原。而中國的平原擁有人均是1.15畝，所以我們能學美國嗎？我們只能學日本，日本的人均平原面積是2畝。就在這樣的情況下，日本選擇了都市圈的模式，所以日本的建築技術到今天爲止是世界之冠。中國的建築技術是什麼狀態？從一樓到30層差了一米，而日本是差了1釐米。日本能夠在間隔一米的地方讓一個大樓消失，而在起一座新樓，而不影響周圍的生活。這就是技術，這個技術我們還沒有學到，我們還在到處蓋垃圾，你們看看今天蓋的房子，20年之後，至少60%要拆掉，中國的GDP就是這麼拆出來的，所以未來給我們的選是有限的。我們不得不面對高房價的事實，高房價將結束中國對歐美市場出口產品的依賴，這就是都市文明，都市文明啓動了一個新的產業結構，這樣我們就能夠理解，股市、樓市泡沫背後是什麼？是一個產業結構的變革，城市化帶來了一個新的產業集羣，就是金融、地產兩大支柱，吃喝玩樂、娛樂八卦。我們把這些東西變成了未來的經濟增長點。

所以從這個意義上講，我們所擔心的資金流入沒有進入製造業，這就是錢比人聰明，銀行體系流出來的錢沒有選擇原來的路徑，說明市場的力量在起作用。爲什麼？當我們選擇一個投資驅動的經濟復甦模式，明年我們會面對巨大的挑戰，因爲主流國家都開始討論退出，這個時候我們中國退還是不退，我們不能退。爲什麼？因爲歐美注入流動性是空中的人工降雨，當一片乾涸的土地失去了生機，通過人工降雨讓綠苗逐漸恢復生長，這個時候我們可以停止人工降雨。歐美的資金注入是到了民間消費和民間投資。我們中國沒有注入民間，我們是注入了政府投資，政府投資驅動經濟增長。這個時候我們像爬坡的車一樣，靠踩着油門頂着走，這個時候如果我們鬆掉油門，那麼車就回去了。所以溫總理講“在不適當的時機選擇退出等於自殺”。所以我們的問題當我們不得不退出的時候，誰來接棒，現在投資在10%以上的只有製造業和房地產兩個板塊，製造業產能過剩，房地產過熱。在明年的時候政府退出，就會把這一棒給房地產，那麼你們每個人想想有誰在接力賽看後面人上來，打他一棒，告訴他“接棒”，所以在這樣情況下，我們看不到短期內有任何的理由打壓房地產。因爲我們要指望房地產接棒，這樣就會使房地產價格持續上漲。這就是我們爲了讓更多的人能夠獲得就業機會而必須付出的代價。

當很多人以民生的名義、以社會的名義討伐高房價的時候，你們其實不關心民生，真正的民生是讓他們能夠就業，讓他們的消費品保持低價，那麼在這個時候我們只能選擇讓超額貨幣流向房地產，讓高房價消化富人的財富。這個時候不要把高房價看成是財富分配不均，要看到是社會責任的分配。因爲富人必須爲這個社會承擔責任，承擔責任的方式不僅僅是捐贈，而要爲他們的生活付出高成本，爲他們的財產付出高稅收，要爲他們後代美化這個城市。

所以我覺得有三點非常明確：

第一、城市化作爲未來經濟發展的引擎將持續10—15年。

第二、通貨膨脹是通過高房價消化掉了。通過高房價來消化通貨膨脹，提高社會就業。

第三、正是在泡沫中，我們會看到中國的城市會變得越來越美麗。因爲在房地產業，一流企業做社區；二流企業做房子；三流企業炒地皮。我們開始逐漸從炒地皮的階段升級到做房子、做社區。所以我們應當爲這個行業感到驕傲。在這樣的背景下，超級泡沫形成的結果是什麼？

也就是在城市化結束前後，我們難以避免會看到超級泡沫的破滅，這就是當年日本在90年泡沫破滅的時候股市一落千丈，今天才剛剛超過1萬點。房價一落千丈，掉到30萬/平方米，現在纔剛剛恢復到40—50萬/平方米，到這個階段我們才真正讓房地產迴歸到成熟市場！我們纔會看到收入和房價掛鉤。那麼這意味着什麼呢？意味着我們這一代人會糊里糊塗地發財，然後讓我們的兒子和孫子替我們埋單，這個道理聽起來不公平，其實公平，金融海嘯呼嘯而來，呼嘯而去，爲什麼？是真的因爲我們救了它嗎？是因爲我們經濟學家發現了一個辦法，把今天的痛苦轉移給我們的兒子和孫子。所以在今天的交易中看起來不公平，因爲它改變了我們的傳統觀念，但是你想另外一個方法，換另外一個思路，我們生了他們，我們給了他們生命，還點債算什麼呢？所以我們始終要講，相信未來，相信未來就是相信我們的兒子、孫子願意替我們填窟窿，願意爲我們還債。

巴菲特股東大會有一個13歲的孩子問他，“巴菲特爺爺，你們這一代人發了這麼多的債真的是想讓我們替你們還嗎？”巴菲特說：“好好學習，學會了，讓你們孫子還吧。”我們要相信我們自己，能夠走出了危機，但是我們同時也走進了一個危險的超級泡沫。

主持人：在今天之前我一直以爲我是一個主持人，但是聽了今天這番話，我才知道原來我是一個工人，還不錯，至少今天我還是一個統治階級，聽了金先生的觀點我相信是一種心聲，同時也是一種享受。從大家的掌聲中都表達了大家對這段演講的肯定，金先生的精彩演講也是爲我們本屆地產年會劃了一個完滿的句號。

到現在位置今天的地產年會就結束了，在這兩天當中我們不僅和國內的房地產界金融界的專家分享了智慧和觀點，而且也對房地產業的表現進行了一個綜合的梳理和品評，昨天晚上我們還頒發了普利策大獎等多個獎項，大家可能知道，我們首屆地產年會有一個口號叫做“打造中國地產主流思想庫”，我相信大家在過去的兩天當中，大家意見也有不同，但是一樣會有滿滿收穫，在我們的年會即將落下帷幕的時候，我還是想感謝各位嘉賓專家學者的精彩論述，同時也感謝各界、媒體、企業界、網絡等各界媒體的支持，這裡我代表主辦單位宣佈2009年首屆地產年會暨中國人居60年高峰論壇落幕，朋友們，明年我們再會！