解決房地產問題 陸經濟學家建議設立國家住房銀行 騰出增量財政空間

解決房地產問題，陸經濟學家建議：設立國家住房銀行，騰出增量財政空間。（中新社）

10月19日，由觀察者網主辦的「2024年第三期中國經濟季度觀察·圓桌縱橫談」在上海舉行。如何解決當前中國大陸的房地產困局？興業銀行首席經濟學家魯政委建議，設立國家住房銀行，騰出增量財政空間。

魯政委表示，國際上處理隱性債務的標準做法就是機構債（GSE）。在《巴塞爾協議》、商業銀行和不同金融資產的風險權重的債務中，有一個明確的單列分類，就叫機構債，典型的案例就是美國的「兩房」（房地美、房利美，美國最大的兩家住房抵押貸款融資機構）。

美國是一個自由資本主義國家，創辦企業自己註冊就行了，不需要國會批准。但是，只有「兩房」作爲私營企業，在成立時依然要得到美國國會批准。這顯然是多此一舉，但爲什麼要這樣呢？就是要向市場暗示一種「信仰」，即「兩房」不會倒閉。但是，任何一個法律文本，不管是「兩房」的公司章程還是美國的聯邦法條，都沒有提到「兩房」接受了聯邦政府的擔保。當然，2008年金融危機後，「兩房」臨時受到了聯邦擔保，那是個特例。正常情況下，這種做法是找不到法律依據的。所以，美國「兩房」的債務並不計算在聯邦政府債務中。

觀察「兩房」的發債會看到一個有意思的現象：即便底層抵押貸款的借款人違約，沒有償還貸款，也會保證分期抵押債券（MBS）投資人如期被償付本息。這是什麼？這不就是中國的隱性債務嗎？雖然項目本身無法還本付息，但是我借你的錢不影響還利。至於錢怎麼來的？你自己懂的。

一句話，美國的「兩房」就是美國的「隱債」。而美國的「兩房」確實在從事着政府性的業務。從20世紀初開始，歷屆美國總統都宣揚要讓每個家庭都擁有一套住房，這是實現「美國夢」的典型標誌，可以讓美國變得堅不可摧。那怎麼樣才能讓所有美國人都買得起房子呢？必須房價足夠低、貸款利率足夠低。如何實現？「兩房」就幹了這樣的活，讓低收入羣體也能夠買得起自己的房子。但最後就出現了次級貸款危機，然後「兩房」被美國政府擔保——這就是全部的故事。

如果美國的商業銀行買了「兩房」債，商業銀行承擔的風險資本權重是20％，但是普通企業的貸款是百分之百，給一國政府的融資是零，給多邊機構（比如世界銀行）的風險權重也是零。於是你會發現，「兩房」債是介乎政府與普通企業之間的，它比普通的銀行給企業貸款的風險權重大概少了80個點，因爲它是20％，人家是正常的100％。

目前爲止，中國公佈出來的隱性債務大概相當於GDP的多少呢？2023年的數據大概是40％多。美國的「兩房」債務大概佔GDP的比重是多少？2008年金融危機時，大概是90％。2021年的數據依然是60％多，不到70％，而中國是40％-50％之間。

這意味着，我們完全不用把「隱債」顯性化之後轉爲中央債務，而是直接把它轉爲GSE機構債。那麼，中國有沒有機構債？有，鐵道債就是機構債。

魯政委表示，在這樣的背景下，我們的建議就很清楚了：提議設立GSE機構——國家住房銀行。

魯政委表示，國家住房銀行可以通過發債做三件事：第一，向地方政府收儲土地，以解決目前地方政府增量的政府基金收入從哪裡來的問題。化債只是解決了過去欠錢的問題，但新增的收入還沒有保證。我們可以讓地方政府逐步減少對土地的依賴，但是不能直接「拔氧氣瓶」，這會導致地方政府功能紊亂，出現各種追討過去欠款、罰款等現象，以及拖欠普通企業資金的情況。

第二，國家住房銀行發的債向房地產企業注入累積優先股。優先股意味着在普通股之前分紅，累積意味着有股息，如果這個企業今年不能賺錢，不要還本金和利息，記在帳上，一直等到哪一年開始盈利了，企業先把歷年欠的股息全部還清，纔可以跟普通股分紅。而且，優先股的股東在董事會裡不干預企業日常經營，但是在分紅的時候有一票否決權，同時要限制高管的薪酬。一旦把歷年股息還清後，優先股的股東就開始退出。

第三，由國家住房銀行籌建全國政策性租賃住房飯店管理體系。我特別加了「飯店」兩個字，意思不是讓你蓋新房子，而是去觀察哪裡的房子好租。如果交通便利、有人願意出租，就盤下來，比如房東願意把這個房子給你出租20年；或者，房東可能願意賣給你，那就買下來。這種情況尤其適合「老破小」式的房子，它們往往在城市中央，交通便利、非常適合出租，但是可能沒有廚房或衛生間。你可以進行輕裝修，把「老破小」改造成乾淨、衛生、安全的房間。

魯政委指出，這樣做的好處是，減輕了政府顯性槓桿的上升壓力，釋放了負債空間，有利於維持中國的國家主權評級。從整個金融體系的角度看，大量釋放了對商業銀行資本金的不必要佔用，提升了商業銀行體系的穩健性。