降了，又降了，這次樓市成功築底了嗎？｜市場觀察

大家好，我是表妹

1、早上被央媽降息的消息砸醒了，5年期LPR利率從3.85%降至3.6%，直降25個基點。這是今年的第三次降息，也是降幅最大的一次，可以說降到了兇殘的程度。

拿北京來說，首套房利率直接降到了3.15%（LPR-45BP），歷史上的最低值。

如果你還沒有感受到它的兇殘，我們可以看一下，2021年在北京買房，那個時候首套房利率是：

5.2%（LPR+55BP）

同樣都是200萬，貸25年，2024年買房和2021年買房相比，每個月利息水靈靈的少了2285塊錢。

不瞞大家說，一下子省出表妹兩個月的伙食費。

2、當然了，一大批山頂洞人的存量房貸利率也在下調。

以北京爲例，如果買在了高點，此時的利率應該是4.75%（2024年1月LPR利率爲4.2%+55BP）

根據9.24國務院新聞辦指示，10月31日前，各大銀行下調存量房貸利率，銀行發佈的細則中，大手一揮：

所有銀行統一調整爲LPR-30BP

那麼從下個月開始，業主們的月供會怎麼降：

1）如果是4.75%的利率，在11-12月直接將爲3.9%

2）彆着急，還有，在明年1月份LPR重新定價後，LPR按最新的3.6%執行，此時利率會直接降爲3.3%

還是按貸200萬，25年來算，兩次降息之後，一個月省1600多塊錢，一年能省小2萬塊錢......

恭喜大家，可以從山頂往下走了！

3、這部分錢流到哪裡，表妹很好奇大家會怎麼花，邀請大家一起做個小調查：

4、降存量房貸真的是降到了大家的心坎裡，表妹覺得至少有三點好處：

1）利好銀行，稍微體諒一下勞苦大衆，大家還款積極性會更高，不至於斷供或者全部集中還貸，擠壓銀行；

畢竟，除了極少數「真有錢人」，誰要做老賴呀？

2）利好業主，持有成本降一降，壓力也能鬆一點；

3）預期利好，潛在購房者可能會「心動不如行動」。

5、要知道，北京還是全國範圍加點比較高的城市，其他大多城市首套房貸利率可能已經來到了2字頭。

就表妹瞭解，廣州某外資銀行，客戶可執行首套房貸LPR-100BP的政策，利率低至：

2.6%

真全國大放水，刷新歷史了。

這麼一比，北京還是矜持很多。

6、表妹本來覺得自己奔三了，也算是見過幾輪房地產週期了。但是當這輪大放水層層加碼的時候，表妹就知道，我還是太年輕了。

這場面，我是真的沒有見過。

不過，表妹有點好奇，北京商貸利率首套已經3.15%，公積金貸款利率還是2.85%，是不是有點兒不禮貌了。

7、話說回來，這輪利好算不算政策底呢？

表妹覺得這事關政治任務：止跌回穩。

只要預期和市場熱度不到位，政策箱就不會停止翻動。

我又問表叔怎麼算到了政策底，表叔衝我高深莫測的一笑，然後問我：

你放沒放過羊，知不知道最後怎麼把羊圈回去？

8、連續放大招之後，明顯感覺市場預期在漲，表妹聽說，著名學區房蜂鳥家園，同樣是51平的房子，半個多月之前賣是430萬，半個月後賣是545萬。

半個月，115萬。

所以說，市場預期比金子還珍貴。

9、當然，敢這麼漲價的房子，在市場上沒多少，更多的還是成交量的起勢，具體情況，請見後續的數據週報。

10、在這個過程中，表妹有點唏噓的是，今天早上看了一個熱搜：

第一批房價下跌的夫妻已經離婚了

表妹想說，都是藉口，別啥鍋都甩給房子。

本週數據觀察：

1、商品住宅單價環比微降1.8%‍

北京第41周商品住宅單價爲52890元/㎡，比起十月第一週，北京新房買入均價已經下降了2336元/㎡。

開發商降價去庫存，買房人擇機入手，我們都有光明的未來。‍‍‍

2、周度渠道認購-帶看市場熱度值繼續拉滿！

不管是體感上，還是數據上，都能發現這是今年一攬子政策，持續效果最久的一次，但表妹想說：‍‍‍‍

就醫治病，不看特效，看療效。

3、第42周案場盤均：認購8.3套；到訪205組。

上週，渠道到訪和認購的趨勢都微降，但有兩點不得不說：

1）即使下降，也能排上銷冠監測榜的認購數據周度第6，到訪數據周度第4，證明新政的積極影響仍在持續‍‍‍‍‍‍‍

2）不等你頭腦冷靜，降息利好又來了，期待下週的成績。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

4、第42周，商品住宅成交套數環比+17.2%，成交均價環比-1.8%

5、第41周（數據滯後）綠中介二手成交量高達2601套。

十月前兩週綠中介周均成交2128套，一般綠中介佔北京二手房成交的50%左右，按照周均成交預計：‍‍‍‍‍‍

北京2024年十月二手房成交可達17000套以上。

北京作爲一個深度存量市場，只有二手房的量起，才能談以後。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

6、第41周（數據滯後）帶看量回升，賣家信心（漲價佔比）回升。

7、本週京西北網籤價格普遍上漲，六大主城區東城、海淀區是唯二上漲的兩個區，且漲幅均在10%以上。‍‍

8、扣除二環這個獨立市場，北京各環線房價上週普遍微漲。

9、庫存套數8.9萬套，去化週期有所回落。

10、各區庫存週期。

各區庫存週期相比上週幾乎沒有太大變化。

請再接再厲！銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅爲項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定爲準。

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