建發股份地產歸母淨利跌9成，董事長鄭永達等被監管談話

@房財經 鄭玉華

與去年相比，建發股份公佈2023年年報的時間，晚了半個多月。

而就在這段時間，其和主要高管遭遇了一件糟心事——被廈門市證監局監管警示並談話了。

表面看，4月16日公佈的成績單，建發股份表現不錯。總營業收入7636.38億元，同比下滑8.3%；歸母淨利潤131.04億元，同比大增108.83%。

但營收減少、利潤飆升的背後，並非建發股份自身業務優秀，而是去年以62.86億元收購紅星美凱龍29.95%股份後，導致收購價格低於紅星美凱龍可辨認淨資產公允值，中間產生了96.19億元的差價。

按照相關規定，其歸母的重組收益爲95.22億元，計入了淨利潤，可並沒有產生相應的現金收入。

剔除後，建發股份的歸母淨利潤爲41.45億元，同比下降33.95%；而扣非後的淨利潤僅24.07億元，同比下降34.9%。

房地產淨利率僅0.11%

在收購紅星美凱龍後，建發股份的並表業務從過去供應鏈、房地產兩大類，新增了家居商場業務變成三大塊。

其中供應鏈業務營收利潤雙雙下跌。收入5933.66億元，同比降14.79%；歸母淨利39.53億元，同比降1.38%。

並表後的紅星美凱龍，僅收錄了4季度的數據。營收38.61億元，產生了歸母淨虧損5.63億元。

僅房地產業務收入同比增長21.94%，爲1664.5億元，但產生的歸母淨利潤僅爲1.91億元，同比降91.56%，淨利率僅爲0.11%。

歸母淨利潤暴跌9成的主要原因，是聯發集團的“拉胯”。

建發股份的房地產主要依賴於建發房地產和聯發集團兩家子公司。在過去的一年，這兩家公司共計提了29.31億元的存貨跌價準備。

其中建發房地產計提14.51億元后，爲房地產業務貢獻歸母淨利潤20.5億元，同比減少僅1.2%。

反觀聯發集團，去年計提14.8億元存貨，讓其歸母淨利潤直接虧損17.81億元，拉低房地產板塊的利潤爲18.58億元，同比減少20.5億元。

從財報中可明顯看出，在房地產業務方面，建發房地產辛辛苦苦掙下的錢，幾乎全被兄弟公司聯發集團消耗殆盡。

而這背後，或許是其獨立操盤能力減弱所致。聯發集團過去一年超過一半的項目，均非自己操盤。2023年合同銷售金額403.45億元，權益銷售僅爲180.33億元，佔比44.7%。

在整體行業持續下行的階段，手握大量聯合營項目，難免會踩雷。

在近期鬧得沸沸揚揚的平安信託“福寧615號”信託計劃逾期事件中，聯發集團旗下聯營項目臻華府，正是該信託計劃的底層資產。

這是一個存在很大嫌疑明股實債的項目。

2021年5月，正榮地產以26.6億元，溢價35.7%的價格，摘的臻華府項目地塊。當月，便拉來聯發集團成立了合資公司廈門聯嘉悅具體操盤。

後在當年9月29日，“福寧615號”募資7.72億元，以股權形式投資廈門市榮璐置業有限公司70%股權，而該公司正是廈門聯嘉悅的母公司。

在正榮地產暴雷後，臻華府項目名稱迅速從聯發正榮聯名，變成僅展現聯發一家之名。

可以說，在建發股份的房地產板塊，聯發集團已嚴重拉了其後腿。

負債攀升與高薪酬

在利潤全面下滑的同時，建發股份的負債卻在持續攀升中。

截至2023年末，建發股份的總資產爲8208.52億元，較年初增加18.99%；總負債5962.13億元，較年初增加19.34%；資產負債率72.63%，較年初下降2.5個百分點。

淨資產2246.39億元，其中股東權益695.11億元，佔比30.94%，較年初增加18.86%。

家底增厚的主要原因，還是收購紅星美凱龍股份並表所致。

短期債務方面，一年內借款96.13億元，較年初增加5.94%；應付票據333.62億元，較年初增加33.33%；應付賬款596.96億元，較年初增加45.37%。

另有長期借款632.32億元，較年初增加12.07%；應付債券413.61億元，較年初增加23.85%。

而同期，建發股份擁有的現金爲859.35億元，同比減少3.18%。

從2023年的財報來看，作爲一家巨無霸地方央企，建發股份的表現與其身份似乎不甚相符。

而事實上，近幾年來這家企業的管理和人事也頻頻發生事端。

最近的負面就發生在年報刊發的4天前。4月12日，建發股份及董事長鄭永達等高管，被廈門證監局分別出具了警示函和監管談話。

經查，建發股份存在會計覈算不規範及內部控制不健全的違規問題。其中房地產業務中個別長期股權投資、存貨的減值測試不夠審慎；另外還對個別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規範，內部控制存在缺陷。

對此，廈門證監局決定對其出具警示函的行政監管措施，並將相關情況記入證券期貨市場誠信檔案。

同時，對鄭永達、總經理林茂、財務總監魏卓、時任分管財務副總經理許加納，採取監管談話的行政監管措施，要求上述人員攜帶有效身份證接受監管談話，並記入證券期貨市場誠信檔案。

曝出如此問題，讓建發股份的形象大打折扣。但這似乎並不影響高管們的豐厚薪水。

2023年，鄭永達的薪酬從建發股份母公司建發集團支取，但其2022年從建發股份領取的年薪爲209萬元，另有91.38萬股票，最新市值超900萬元。

林茂去年的年薪爲507萬元，另有90.7萬股票，最新價值超900萬元；許加納年薪533萬元，另有75萬股票，市值超750萬元；魏卓年薪203萬元，另有40萬股票，市值超400萬元。

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