鑑報｜綠城管理股價下跌背後：創始元老離職與上半年規模增速放緩
代建行業“一哥”綠城管理髮布了2024年年中業績，伴隨着的是股價下跌。截至8月26日下午收盤，綠城管理下跌31.75%，報2.730港元。
股價下跌背後，既有着綠城管理規模增速的放緩，也有創始元老李軍的離職。
管理層迴應李軍離職，“兩年前已經在考量”
8月23日晚，綠城管理髮布多條公告，涉及半年度業績、高管人事變動等。其中，創始元老、曾經的CEO李軍離職引發關注。
公告稱，公司執行董事及董事會副主席李軍因個人原因，將更多時間投入到家庭及子女教育上，而辭去相關職務，並不再擔任公司授權代表。
同時，執行董事王俊峰被任命爲新的授權代表，公司聯席秘書谷冀湘則被委任爲法律程序文件代理人，兩者的任命同樣自2024年8月23日起生效。
李軍是跟隨綠城創始人宋衛平多年的舊部，更是綠城管理的創始人。李軍在2002年加入綠城集團，2010年負責綠城第一個代建項目，此後帶領組建綠城管理集團，主導了綠城管理的IPO並上市成爲“代建第一股”。
一年前，綠城管理迎來高管變動。綠城管理控股發佈公告稱，綠城中國董事會主席張亞東任公司董事會聯席主席，郭佳峰由董事會主席調任董事會聯席主席，李軍任董事會副主席、並不再擔任公司行政總裁，王俊峰任公司行政總裁。
對於調整，李軍曾在微信朋友圈表示：“闖蕩暗黑破壞神20多年，決定放棄熟悉的遊俠角色，新開一個法師號，挑戰更高難度！”
彼時，李軍的職位調整被外界解讀爲“明升暗降”。
對於李軍的離職，在8月26日舉行的綠城管理2024年上半年度業績會上，綠城管理非執行董事、聯席主席郭佳峰迴應稱，由於家庭原因，李軍約於兩年前已經在考量中長期離開綠城管理。因此，公司在經營班子的人選上，也做了比較大的調整安排。“李軍在未來依然看好代建行業，將以股東的身份一如既往地支持公司的發展。”
代建行業階段性承壓，拓展壓力增大
在業績上，今年代建行業雖然也有調整，但是由於採用輕資產模式，整體表現要好於地產開發業務。
以“代建一哥”綠城管理爲例，今年上半年，其實現收入16.7億元，同比增長7.8%；毛利8.6億元，同比增長6.7%，期內綜合毛利率達51.5%；淨利潤4.91億元，同比增長6.3%；歸屬於公司股東的淨利潤爲5.01億元，同比增長5.8%。公司經營活動現金淨流量爲7750萬元。
相比去年上半年同期兩位數的增速，今年上半年綠城管理營收盈利增速均有所下降，進入個位數。
在拓展面積上，今年上半年，綠城管理新拓代建項目合約總建築面積爲1740萬平方米，同比增長1.1%，而2023年上半年的增速是30.6%。新拓代建項目代建費爲41.9億元，同比下降18.1%，2023年上半年同期增長約26.3%；其中政府、國有企業委託方及金融機構佔比達72.6%，佔比有所下滑。
綠城管理副總裁程敏表示，今年代建行業出現了一個非常明顯的變化，規模增速下降、費率下降。據統計，今年1-6月份，整個代建行業規模同比增長僅3%，而去年全年的增速是56%，對比數字，增速放緩非常明顯。如果剔除掉一些低單價業務，預計傳統全過程代建業務量相比去年大概有10個點以上的下降。“行業已經從前幾年高歌猛進，到了增長放緩、階段性減弱。”
對於規模增長降速的原因，程敏認爲，這與整個房地產深度調整息息相關，“這一論調控週期之長、量價之跌，超出預期。一是委託方對市場不看好，觀望情緒濃厚，暫緩拿地。二是拿了地的委託方，鑑於市場情況，開發算賬等壓力，選擇暫緩開發，特別是城投公司託底拿的地，特別明顯。三是收購商品房政策下，很多省市對保障房、安置房的開發計劃做了調整。”
“三個方面影響之下，拓展壓力特別大。”程敏說，不過這種局面是階段性承壓，對於代建未來的市場規模與份額，仍充滿信心。從中長期來看，有比較大的空間與機會，管理集團能保持住相應的市場規模與行業地位。
此外，據管理層透露，今年上半年，綠城管理的代建費收款爲14.14億元，相比去年上半年的19.57億元，同比下降27.7%。
對此，程敏表示，代建費收款下降與房地產行業深度調整相關，很多項目由於銷售、資金回籠等，委託方資金壓力大，代建費收取有一定的滯緩。“我們會跟委託方站在一起共渡難關，增強項目兌現度，促進銷售加強回款，以此來解決委託方回款較難的情況。同時，通過一線團隊激勵機制、尾盤項目金融工具等方式，保障回款。”
對於代建行業的現狀與未來，綠城管理執行董事、行政總裁王俊峰認爲，短期內，規模增速放緩、競爭加劇，行業進入深度調整，必將面臨優勝略汰，且速度越來越快。新進來時間不長的企業，沒有時間建立完善的代建管理機制，碰到問題也難有經驗，市場比較困難的情況下，依靠低費率獲得的項目，會面臨比較大的難度。
王俊峰表示，這樣的形勢是階段性的，不是說半年一年就能結束，可能時間相對會比較長。中長期，有比較大成長空間。
新京報記者 段文平
編輯 袁秀麗 校對 柳寶慶