極限選擇：兩種扭轉樓市價格趨勢的方案

房價的跌勢有點猛，誰能扭轉房地產的價格趨勢？

目前所使用過的所有政策工具，證明都失靈了，如果沒有超常規的手段，泛談中國房地產物軟着陸，已經沒有現實意義。極端的手段不一定是反市場的極端，極端的是量級；這可以從供應端和需求端兩個方向 上去思考。

第一個方向：供應端

斬斷供應端，乾乾淨淨斬斷。

一紙文件就足矣了，我們的辦公室精英有這種力量，新東方已經領教過了；宣佈十年內，沒有特批，和地方城市一律停止土拍，將土地供應權從地方收回。

中國將推進高水平的對外開放：一個時代的輪迴結束了？，供求關係會修復的速度會非常快。樓市的本質是金融，這不是有錢沒錢的問題，是它值不值錢的問題，供應停止了，價值就出來了。像上海這種地方，國際氣息的大都市，有富人往新加坡跑，也會有富人往上海跑，十年內不再提供新樓盤，你說它的房子值錢不值錢？

中國樓市真實的待銷面積缺少數據，按黃奇帆的三個數據推，空置房60億平方米、一年半以上未售出的新樓盤6億平方米、法拍房4億平方米，這就是70億平方米；一般認爲年銷量10億平方米是銷量的大底，假定這個結論成立，七年不蓋房也撐得住。相信無形之手，供求關係發生了方向性轉變，上漲的預期出來了，需求端也會改變。

當然，這個方案很難實行。

這個方案之所以很難實行，因爲房地產不僅僅是用來住的，也是用來收割土地出讓金的；從萬科十年財政報表中可以看到，即便萬科這種優秀的頭部企業，土地出讓金、稅收與銀行利息也要佔到地價的55%以上，王健林所言財政收割的佔比60%，得到了詳細的印證。巨大的土地收入是地方財政的半壁山河，停止土拍，全國各地方財政全體入不敷出，沒有懸念，只能發行特別國債，十年的債務疊加將高達50萬億以上。

對政策來說，樓市纔是有沒有錢的問題，要看還有多大的融資空間。

第二個方向：需求端

需求端的做法很直接，通脹。

通脹很可能已經在過程中了，石油、水電、大宗商品，特別是黃金都是上漲的預期。

通脹不意味着房價立即會回升，因爲中國的房價收入比太高，需要有一個平衡過程，但人民幣一定會貶值；其實，我們過去一直是這麼幹的，通過通脹去稀釋債務；全世界也是這麼幹的，只是大家在互相調整平衡關係。

有人算了一筆賬，按《報告》鎖定的通脹目標3%，十年疊加下來，稀釋債務是百萬級的。十年後一百元的購買力相當於現在的50元，那麼，房價很快就見底了。這不等於缺金少銀的大衆會搶着去買房，但真正的富人還真要考慮一下：在未來的十年中，是讓巨大的沉沒資本趴在銀行裡，還是去買一線城市的房子。

房子最終還是金融現象，潘石屹十年前就表示：“稅收和土地政策不會有太大的變化了，唯一能看到變化的就是銀根的鬆緊問題，只要市場上面的錢多，房價一定會漲因爲錢沒地方去，銀根一緊房價就會跌”。

如果說，讓地方財政自斷財路，斬斷供應端，是萬萬做不到的一件事，那麼，以通脹的方式，實現貨幣泡沫與樓市泡沫的對衝，讓全社會分攤債務，從而調整供求關係，就是不二選擇。

其餘所要做的一切，就是告訴大衆，物價在掌控中，你看，糧食與豬肉沒漲價。

外部環境發生了根本的改變：問題出在了哪？