黃舒衛／佈局啞巴兒子潛力股 必學！小資族投資店面3大心法
▲店面市場最高峰發生在2013年，臺北市每年還有將近700件成交。（圖／記者林裕豐攝）
少子化、超高齡社會的來臨，靠人不如靠己，但您的退休金準備計劃上路了嗎？過去穩定、高收益的金融投資商品一直是置產族的最愛，惟金融市場專業且多變，再加上國際政經環境、近期新冠疫情干擾，超低利率甚至負利率時代已使貨幣價值越來越薄，找到能保本且抗通膨的商用不動產，誠屬不易。對小資族來說，店面投資你不能不知。
一葉知秋，根據國際不動產顧問公司瑞普萊坊調查統計，今年第3季臺北市東區的店面空置率爲11.3%，但若排除特賣會等短租型態，實質空置率則高達14.4%，雖然不畏新冠肺炎干擾，較去年同期15.6%微降，但實體店面遭逢電商、購物中心崛起，以及便利商店、超市服務多元化的蛻變，最後挾期資本市場提供的源源不絕資金、品牌後援，甚至連Amazon、淘寶、蝦皮等國際品牌也無差異地橫掃臺灣市場，零售通路天翻地覆的轉變，讓店面投資不若以往輕鬆。
另外從業態的數據表現來看，今年8月經濟部統計處公佈的批發、零售、餐飲業營業額統計中，零售業年增8.2%，其中汽機車一枝獨秀，年增33.5%，其次爲電子購物業的16.4%，第三則是便利商店的15.6%。而年輕人最嚮往的創業機會，餐飲業年增只有2.0%，且門檻低、品牌炫的飲料店業已出現成長曲線下彎的現象，年增只剩0.2%，根本原地踏步。
我們可以看到兩個極端趨勢，一邊是資本實力雄厚的車廠，隨着電動車強勢登場，猛開前衛的汽車showroom，創造出難得的跳躍性成長。另外全球密度第二高的便利商店從食品、商品，一路進化到餐飲、代收、票券等，全天候、包山包海涵納了零售市場。
相對而言，小資族投資店面若沒有條件搆到上述大腕，又擋不住用網路代替馬路的消費習慣，將無法逃避彷彿逃也逃不掉的高空置率、租金下修黑洞，最後高額投資的店面就像一支拿在手上、來不及品嚐，但投資價值很快就要消溶殆盡的冰棒。
從實價登錄的大數據資料來看，店面市場最高峰發生在2013年，臺北市每年還有將近700件成交，但隔年則慘摔到450件以下，大跌超過3成。之後幾年與2013年相比，雖然穩定，但都是腰斬量，即便今年房市大熱，但在資金排擠下，居然還逆勢衰退，交易量恐怕還要再縮1成！因此選投一個有不敗利基的店面，更顯珍貴，不易。
自用市場與投資市場最大的差異是，前者主要是看「價格」、「效用」，簡單來說就是CP值，像上市場挑瓜一樣，價格之外，賣相、重量、甜度缺一不可，只要買方自己看上眼就OK，但投資市場則要深究「投報」、「潛力」、「稀有性」，講求的從承租方、消費者需求、偏好、趨勢的強弱，決定成敗關鍵。
「投報」看的是租金收益與購買成本之間的關係，如果深入分析則還要把空置損失、裝修成本、管理費、設備維護費、持有稅、招商代理費等客觀損失或支出一併納入考量，所以不是便宜就值得入手。能帶來穩定成長並降低成本支出的纔是好物件，否則現在東區、士林夜市、新崛江傳統商圈一堆降價物件爲何乏人問津？
第二要看「潛力」。雖然店面交易冷清，但還是有產品能力挽狂瀾。根據實價登錄大數據，從2012年有實價登錄資料以來，若用屋齡分類，臺北市店面單價從每坪82.44萬，約增加7.6%，但屋齡6~15年的卻從每坪83.76萬，爆增43.4%到120.12萬！
衍伸分析，這些過去在蛋白區或低價區的店面，隨着重劃區人口逐漸充實、捷運路網所發揮的商業活動乘數效果，拉動投資「潛力」大加分，絕對是資金競逐的對象，不但不怕跌價，更不用擔心求售無門。佈局「潛力」股，纔有機會在價差、收益雙頭賺。
最後，「稀有性」代表缺乏替代性。在目前通路多元、虛實整合的潮流下，越能站穩戰略位置的實體店面，如：純住宅社區、商辦大樓，可發揮獨一無二的服務支援，而又不限於商品販售，則被取代性越低，不僅不怕租金競爭，更有各種轉型機會，可立於不敗之地。
當別人恐懼時，不妨試着貪婪一點，趁產品市場低谷、乏人問津時，把握高議價機會，配合專業諮詢服務替您打點各種不熟悉的招商軟硬體整合、法規限制，克服物件判斷的盲點，則尋找蒙塵的高投報物件，打造安穩的被動收入人生，不是遙不可及的夢。
►黃舒衛小檔案
學歷政治大學地政系碩士
經歷國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部東亞建築經理公司市場分析師永慶房產集團研展中心經理
現職瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監