恆隆地產上半年增收不增利 中期派息減少33%

21世紀經濟報道記者唐韶葵 實習生吳澄雨 上海報道

二代接班僅半年，港資商業地產龍頭恆隆地產（00101.HK）股價一路下行，上半年業績也暴露出增收不增利的困境。究其原因，主要受到內地奢侈品零售銷售不景氣影響，除大連恆隆廣場租金收入實現正增長之外，恆隆地產其餘內地商場的收入全線下降。

7月30日，恆隆地產股價收報5.64港元/股，跌11.74%，午盤一度跌超15%。引發股價震盪的原因是當天中午該公司公佈的2024年中期業績：歸母淨利潤10.61億港元，同比減少55.68%。更爲重要的是，該公司管理層作出了降低派息的決定：擬派中期股息0.12港元，同比減少33.33%。

盈利能力減弱，中期派息又大幅減少，恆隆地產投資者開始用腳投票。據管理層解釋，減息是爲了保留多一點現金，以待後續可持續發展。恆隆地產2023年末期息雖然保留了0.6港元的一貫水平，但卻在今年6月以2.13億新股的以股代息方式完成。此番又調降中期股息，業內人士分析指出，後續可能會持續以股代息，直至內地在建的幾個高端商場完工。

曾經的內地高端商場收租“一哥”，也扛不住奢侈品零售的下行。壞消息是，有機構預測，進入第三季度國內奢侈品零售市場依然充滿挑戰。

奢侈品銷售疲弱影響業績

財報數據顯示，恆隆地產內地商場租金持續承壓。一線城市高端商場租金出現下調，上海恆隆廣場、上海港匯恆隆廣場收入分別爲8.19億元、5.89億元，同比分別下跌8%、4%。二線城市的高端商場租金也出現不同程度的下調，只有大連恆隆廣場半年度租金收入1.44億元，是唯一實現正增長的恆隆廣場。

同策研究院研究總監宋紅衛表示，當前持有型物業運營增收不增利的情況比較明顯，由於零售業的下降以及辦公領域的消費調整，企業物業租賃收入下行比較明顯，這對集團財務產生較大的影響。隨着運營難度增加，企業也會留存部分盈利以備未來戰略調整以及必要的成本支出，導致分紅派息也大幅下滑。

儘管恆隆地產首次調降股息，但基於此前較高的股息收益率，有投資者匡算得出結論：假設全年派息同樣下滑33%，意味着潛在股息收益率將爲8.2%，與其他港資商業地產開發商基本一致，但仍低於股息確定性最高的太古地產。

雖然恆隆地產下調派息屬市場預期之中，但由於下調幅度比預測更大，市場負面反應也較多。恆隆地產管理層卻認爲，減派息後股息率仍達約9%，在同行中屬於有吸引力的水平。

通過減息多留一點現金在手，顯然是恆隆地產當下的不二之選。部分國際諮詢機構認爲，恆隆地產收入增長預測減慢及股息預期下調，相比之下，新世界、太古地產的股息回報率較具有可持續性，其中太古地產淨資產負債比率可以維持在約13%的低水平，但港資房企基本會有潛在的減息傾向。

諮詢機構對於奢侈品銷售行情及港資商業地產未來發展同樣持保留態度。瑞銀一份研報顯示，今年以來國內奢侈品銷售額下跌約10%，其中5月至6月跌幅加大，預期今年下半年至2026年間，奢侈品牌可能會放緩在中國開設門店的步伐。

機構認爲，未來並不排除高端商場以減租來挽留奢侈品租戶。據第三方機構分析，由於主打高端消費的購物中心建設週期至少需要四年，因此預期快將開業的高端商場將面對一定的租金壓力。

從半年業績看，恆隆地產面臨的主要問題是內地商場租戶銷售額同比下降13%，香港主要租戶2024年上半年恢復續租呈負增長，零售前景不佳等。與此同時，投資者關注資本支出以及股息的租金現金流是否充足。

數據顯示，今年上半年，恆隆地產淨負債率達到32.9%，比2023年年底的31.9%略有上升。

前述第三方機構指出，今年第三季度，內地奢侈品市場仍充滿挑戰，在高息的財務環境下，恆隆地產當務之急是減債。有機構預測，恆隆地產的資本負債比率將於2026年見頂，達到約35%的水平，同時預期今年資本開支將達到60億港元的高位，未來三年總資本開支料回落到50億港元。

二代接班：繼續“保本保命”

在今年年報發佈期間，恆隆地產創始人陳啓宗宣佈退休，同時也發出了與投資者交流的最後一封信，信中提及，經歷結構轉型期的陣痛，企業要以保本保命爲主。

陳啓宗的兒子陳文博接過這個商業帝國後，也接過了“保本保命”的錦囊。

半年來，陳文博對恆隆集團及恆隆地產的運營成果體現於這份中報裡。據恆隆地產2024年中期業績，恆隆地產總收入增長17%至61.14億元港元，其中確認物業銷售收入12.28億港元。儘管恆隆地產營收延續了上漲的趨勢，但中期純利潤較去年同期下降約55.68%。

對於接班之後是否出現管理理念的變化，陳文博解釋稱，內地消費信心恢復需要時間，自去年5月中旬開始，高端零售消費已經出現下滑跡象，但是下滑時長出乎意料。

陳文博分析指出，內地零售市場目前面臨比較困難的環境，公司面對的壓力遠大於管理團隊此前所預計。“爲了未來的可持續發展，必須減息（少派發股息）33%。這也主要基於公司還有31.9%的淨負債率。”陳文博表示，公司在去年年底已經明確，在現金流允許的前提下，首先是降負債，其次是派發股息，第三才是繼續投資。

零售消費疲弱給恆隆業績帶來挑戰，陳文博預計，未來一年市場都將處於較強的逆風而行態勢。

那麼，恆隆地產做好穿越週期的準備沒有呢？據恆隆集團及恆隆地產行政總裁盧韋柏透露，爲增加客流量及刺激消費，恆隆地產會持續優化租戶組合、在各物業加強多項以客爲尊、增進客戶聯繫的推廣活動，並改良設施及服務以進一步提升整體購物體驗。此外，恆隆廣場將通過和主要品牌合作帶來良好的客流量，商場品牌仍然對高端購物者有吸引力。

“誰也不想股價走低。”陳文博一邊對投資者坦承無法左右股價，一邊開啓現金護盤模式。據6月13日公告披露，近一年來，恆隆集團通過附屬公司增持了6200萬股恆隆地產股份，涉資約6.09億港元。目前恆隆集團持股恆隆地產比例達到了61.51%。效果如何？投資者將會拭目以待。