何世昌／「夫妻贈與房產術」規避央行限貸　當心翻車

▲部份民衆爲了第二屋可以取得8成貸款，會利用贈與，將自己名下第一屋及房貸轉移給配偶。（示意圖／ET資料照）

文／房市專家何世昌

央行自從祭出選擇性信用管制，針對第二屋貸款定出成數上限後，部份民衆爲了第二屋可以取得8成貸款，會利用贈與的方式，將自己名下的第一屋及房貸一併轉移給配偶。這種作法看似十拿九穩，但一定要小心「婚姻翻車」，否則送出去的房子可能就沒了。

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今年9月，央行宣佈實施第七波選擇性信用管制，將第二屋房貸上限由6成降至5成。央行所謂的「第二屋」，定義並非是「個人名下第二屋」，而是指「聯徵下第二筆掛1房貸」。

在第二屋未受到管制前，貸款成數可達8成，但如今降到剩5成，一間2千萬的房子便要多籌出6百萬的頭期款，對換屋族而言壓力山大。

由於我國法規規定，夫妻互相贈與免稅，於是部份換屋族會選擇將第一屋及房貸轉移給配偶，讓自己名下沒有房貸，接着再向銀行申請貸款，就不會受到央行限貸令約束，銀貸可以貸到8成。

▲規避央行限貸令，夫妻贈與房產看似十拿九穩，但一定要小心「婚姻翻車」。（示意圖／取自免費圖庫xframe）

雖然上述做法看似十拿九穩，但卻要小心「婚姻翻車」。一般情況下，夫妻財產雖屬於「共同財產制」，但根據《 民法》第1030-1條規定，「因繼承或其他無償取得之財產不在此限」；所謂「其他無償取得之財產」，即包含接受他人贈與所得到的不動產與動產。

依照多數法院訴訟，離異怨偶多會對「夫妻間的贈與是否屬於『其他無償取得的財產？』」作攻防，而判決見解大多把夫妻間贈與視爲「其他無償取得之財產」。

換言之，倘若夫妻不幸離異，而雙方進行婚後剩餘財產差額平均分配時，接受贈與取得的房產可能被被歸類爲個人財產，不必參與剩餘財產差額平均分配，將房屋贈與出去的一方相當吃虧。

尤其是婚前買房的民衆，婚前所買下的房子是「個人婚前財產」，並不屬於「夫妻共同財產」，因此儘量別把婚前所買的房子贈與給配偶。一旦贈與移轉之後，自己的婚前財產會立即變成配偶的個人財產。

我們當然都期盼雙宿雙飛能夠久久長長，但也要預防勞燕分飛的那一日，以免一步走錯而鑄成終生遺憾。

▲房市專家何世昌。（圖／何世昌提供）

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