好房網／鎖定四大高投報產品 2016年進場不敗
【撰文／Angela；圖片／shutterstock】
揮別欲振乏力的二○一五年，眼看政府出招救市，不少自住客和置產族已嗅到房市觸底反彈的前兆，正醞釀出手，承接市場上的好貨。二○一六年，哪些產品是專家眼中的置產首選呢？
股神巴菲特說：「別人恐懼時，我們要貪婪。」這句話放在房地產投資，亦是如此，當衆人看壞後市而不敢出手，眼光長遠的人其實已備好銀彈，準備大舉掃貨。
買房除了「地段」是不變的真理，現在起自明年購屋須掌握三大趨勢：一、蛋黃區跌幅大於市郊，入手相對划算；二、中古屋有三低，「總價低」、「稅負低」、「公設比低」，尤其房地合一即將上路，買中古屋C／P值比買新屋來得高；三、近年房屋租金不斷調漲，幾乎已和每月房貸負擔並駕齊驅，與其租屋，不如買房，擁有自己的資產。而首購、換屋和置產三大族羣，又該如何選擇產品呢？
近年房價漲翻天，加上房屋持有稅、交易稅大增，高總價與大坪數產品淪爲票房毒藥，而低總價小宅因入手門檻低，又符合現代小家庭需求，躍居市場寵兒。此現象也反映在建商推案上，近兩年預售、新成屋多以中小坪數產品爲主，建商爲加快去化速度，將總價壓在一千萬元或一千五百萬元以下，以吸引首購族目光。
東森房屋北區營業處副總胡淑惠建議，預算不高又希望住在臺北中心的首購族，可從中山、萬華、大同、文山等區域找起，總價七百萬到八百萬元就可買到條件不錯的中古電梯套房，若離開臺北市，選擇性更多。
大臺北運輸網十分便利，不一定要堅持買在臺北市，若選擇捷運或臺鐵半小時內可抵達區域，如土城、新莊、汐止、鶯歌等，不僅省下房價，還能買到較大坪數，生活品質也會提高。若願意拉長通勤時間，可選擇範圍就更大，如三峽、基隆、林口等，都有快速公車或客運可供搭乘，班次多又快，省下的房價也更多。
換屋族 首選市中心中古屋
房地合一倒數計時，不少換屋族想搶搭輕稅末班車，導致近期消費者換屋意願大增。永慶房產集團統計雙北市近五年購屋動機比例，今年雙北市換屋族皆逾三成，站上五年來最高點，又以臺北市中心換屋族增加最多，從二○一三年的二十六％上升至今年的三十四％，又以中古屋爲換屋者最愛。
進一步觀察，「臺北市中心」換屋族購買中古屋比例從二○一一年的七十四％，上升至今年十月的九十三％；「臺北市郊區」換屋族購買中古屋比例則從二○一一年的六十七％，上升至今年的八十五％；「新北市」換屋族二○一一年購買中古屋比例爲七○％，今年則爲八十六％，可見中古屋受到大多數換屋族青睞。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，中古屋房價相對親民，持有稅較低，加上公設比也低，換屋族趕在房地合一上路前購買，就是着眼於未來有較大的省稅效果。
再從實價登錄資料來看，雙北市今年第三季與去年同期相比，均呈現下修趨勢，其中臺北市中心跌六．八％，臺北市郊區跌二．一％，新北市中心跌五．一％，新北市郊區跌一．八％，無論臺北、新北均呈現蛋黃區房價領跌的反常現象。然而，臺北市中心新成屋從去年至今年跌幅達一○．五％，市中心中古屋跌幅僅五．六％；新北市中古屋跌幅爲四．三％，也比新北市新成屋下跌七．四％來得少，顯示市中心中古屋比新成屋更加抗跌保值，是現在進場購屋的首選。
若比較臺北市各行政區，文山區今年十月份公寓均價僅四○．三萬元，電梯大樓均價爲五十一．一萬元，該行政區有捷運線經過，生活機能完整，居住環境也十分舒適，房價最爲超值。
新北市方面，板橋、永和、新店、中和等精華區公寓均價都在三字頭，電梯大樓均價也僅有四字頭，這些區域除了交通便捷，也有建設利多可以期待，適合換屋族。
置產族 鎖定四大高投報產品
至於置產族該如何選擇購屋標的？以下四大產品投報率高，最值得入手：
1.市中心小宅
市中心房價居高不下，高單價、低總價、室內復層與位處精華區的小宅，進可攻退可守，深受置產客青睞，如忠孝東路五段堪稱「百萬小宅一條路」，鄰近信義計劃區生活圈，總價一千萬到一千五百萬元小宅聚落成形，吸引許多置產與收租型買方。
此外，中山區與萬華區近期也有不少置產型小宅推出，大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出，中山區因房價水平高，精品小宅集中在中山北路、林森北路及大直一帶，萬華區屬舊社區，小宅集中在西門町商圈，因住商混合住宅結構較複雜，單價相對較低。
2.租屋熱區套房
小套房雖有低總價優勢，卻因機能相對有限，在轉手市場仍處弱勢，置產客如何避免買到跌價套房？天時地利不動產顧問總經理張欣民認爲，還是得迴歸地段本質，諸如百貨辦公商圈、捷運站十分鐘內交通樞紐或生活機能佳的大學城，都是不敗的熱區。
北市房價過高，不少房仲一致建議將置產目光往南移，如臺中市精華區段，目前仍有不少總價二百萬元內的中古套房，若另有科技園區或大型廠辦加持，出租情況將相對穩定，亦可降低投資風險。然而並非每間銀行都願意承作套房貸款，且套房貸款利率相對較高，建議以現金購入，報酬率最佳。
3.觀光熱區店面
在低利、高通膨環境下，手上擁有大筆資金者，持續尋覓投資型產品，其中一級商圈因商業氣息濃，人潮不易移轉，儘管投資型店面產品總價高，但可依各種調整增加報酬，例如將一樓空間分割出租，騎樓或牆面亦有收租效益，樓上規畫成套房，可達一魚多吃效果，具長期增值空間。
羣義房屋南屯市政店協理蔣海芃觀察，部分住宅區樓店亦受到入門型置產客關注，此類產品建坪多爲三十至四十坪，總價約在千萬元上下，只要有適合業種進駐，也能創造高效益。不過新興重劃區因人口入住率低，較不適合投資店面。4.人口密集區車位
雙北市車位需求增，加上臺北市長柯文哲考慮仿效日本，推行買車自備停車位政策，使投資停車位成爲置產顯學，其中住辦混合或老舊公寓聚集區車位難求，更是置產族鎖定焦點，房仲業者推估，北市大安區敦南商圈周邊機械車位報酬率可達四．八％。
但投資車位眉角多，購買前須留意是否擁有獨立產權，若購買機械車位還須評估未來修繕費用，此外車位貸款不易，或僅能申請信貸，利率約三到五％，會吃掉報酬率，建議以現金購買車位較划算。
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