海開控股79億拿下北京永豐地塊，溢價率僅1.5%

北京海淀區再迎來高總價地塊的出讓，據北京市規劃和自然資源委員會官網消息，海淀西北旺鎮永豐產業基地（新）地塊（以下簡稱“永豐地塊”）於6月4日正式出讓。

永豐地塊由2個住宅地塊捆綁2個商業地塊共同出讓，且商業部分需要開發商全部自持。對應總用地面積約8.95萬平方米、總起拍價格爲78億元；上限價格93.6億元，當競買報價達到上限價格時，轉爲搖號。

該地塊的關注點在於，溢價率打破15%上限，同時設定了溢價率分段指導價。當溢價率低於15%時，項目銷售指導價格爲9.3萬元/平方米；觸及地價上限，溢價率最高可達20%，銷售指導價格則調整爲9.6萬元/平方米。

此外，對比往期區域內的地塊出讓來看，指導價也有所上調。在2022年第三批次的北京土拍中，永豐產業基地曾出讓3宗宅地。中海拿下其中2宗地塊打造了中海·富華里項目，餘下1宗由中建三局與北京海開控股（集團）股份有限公司聯合拿下打造了棲海澐頌項目，銷售指導價爲8.2萬元/平方米、8.5萬元/平方米。

最終，永豐地產在線上報價環節收到4次報價，但報名者僅有海開控股、瓊海南陽瑞華兩家房企。到了現場競拍環節，僅有海開一家到場，最終按照線上最新報價79.17億元，該地塊被海開拿下。

據此計算，永豐地塊的溢價率爲1.5%；根據出讓文件，綜合樓面價約爲3.56萬元/平方米，銷售指導價爲9.3萬元/平方米。

從地塊位置來看，永豐地塊緊鄰地鐵16號線永豐南站，向中關村地區及主城核心區通勤十分便利。同時，地塊周邊配套成熟，臨近永豐產業基地、中關村軟件園、航天軟件園等衆多研發基地，已聚集多家高新技術企業。

不過，中指研究院土地市場研究負責人張凱也指出，“從土拍情況來看，或因地塊配有大量自持和無償移交的建設面積，所以對多數房企來說吸引力一般。”

2024年以來，北京土拍市場整體平穩，1月在豐臺區和房山區累計出讓四宗地塊，成交價約122.03億元，平均溢價率爲8.9%；4月和5月出讓的兩宗地塊均爲低價成交。中指研究院數據則顯示，2023年全年北京舉行了67場土拍、出讓61宗地塊，收穫土地出讓金1741.3億元，近四成地塊觸及15%地價上限。

除了採用彈性的溢價率和指導價，2024年以來北京供應的優質地產也有所增加，在朝陽區的永安裡、鬆榆裡，豐臺區的麗澤周邊都陸續推出了一些地塊等待出讓。易居研究院研究總監嚴躍進認爲，“此類優質地塊供應的推出，疊加政策和市場多重利好，對於一些資產狀況還不錯的房企而言是不錯的機會。”

此前北京推出“430新政”，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭到五環外新購一套住房。而根據中原地產研究院統計，北京大約80%的新建商品房房源成交目前集中在五環外，新政對北京郊區物業尤其改善性物業形成利好。

而綜合安居客、貝殼等平臺披露的樓盤信息來看，目前永豐產業基地內的中海富華里、幸福裡潤園、棲海澐頌等新房銷售均價約在8.2萬元/平方米到8.5萬元/平方米之間；二手房價格則較爲分化，典型樓盤有海淀幸福裡、首創天閱西山等掛牌價在8.3萬元/平方米到10萬元/平方米之間。

“當前該區域缺少優質的商品住宅項目，永豐地塊的推出，將更好的滿足該地區工作人羣對優質住房的新期待。”張凱指出。